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Appartement à vendre

VillePau (64)
Surface75m²
Coût Total165 000€
Loyer Annuel9 424€
Rentabilité5.71%
Cashflow/mois-167€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 333,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, 3 chambres, Entrée séparée, calme, Exposition sud

Votre agence l'Adresse Grand Pau vous propose une petite maison de ville ainsi qu'un appartement en hyper centre Palois.

C'est dans une rue à sens unique et calme et en poussant le portillon d'entrée que vous accèderez à une petite maison individuelle d'habitation sur 2 niveaux.

Le premier étage comprend un espace pièce de vie et cuisine , ensuite en montant l'escalier bois 2 chambres et une salle d'eau. Possibilité d'aménager les combles .

un T1 avec pièce de vie chambre et salle d'eau a été associé à cette maison pour y avoir une chambre de plain pied .

Vous avez la possibilité de rediviser ces 2 biens pour augmenter le rendement ou la valeur sans contrainte.

Des travaux importants sont à prévoir au niveau du second oeuvre. Chaudière de 2018 et double vitrage.

Pour plus de renseignements et sa géolocalisation, veuillez consulter

Ville : Pau
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64000
Coordonnées : 43.303402, -0.372501
Total : 165 000€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 57 000€
Valeur du bien : 157 000€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 10.47€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 13.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 785€/mois
Loyer annuel estimé : 9424€/an
Fourchette totale : 618€ - 998€/mois
Fourchette annuelle : 7417€ - 11974€/an
Rentabilité brute :5.71%
Fourchette de rentabilité :4.50% - 7.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 981,13 €/m²
Basé sur :1251 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :148 585 €
Prix d'achat :100 000 €
Décote à l'achat :-48 585€ (-32.7%)
Marge achat-revente :-16 415€ (-11.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :826,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :48,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 874,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 808,67€
Coût de l'assurance :14 437,50€
Taxe foncière : 942,40€/an
Soit par mois : 78,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 785,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 952,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-167,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 320 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage existant
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'eau chaude sanitaire
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 3 chambres (parquet ou stratifié)
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État moyen - 1 chambre en état mauvais, 1 chambre en état correct
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État moyen - Nécessite un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon (revêtement, peinture, électricité)
Quantité: salon complet (environ 15 m²)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
CouloirOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du couloir (revêtement, peinture, électricité)
Quantité: couloir complet (environ 5 m²)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 000 €(760 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:4 500€
    Rénovation complète salon: 15 m² × 300€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Couloir:1 500€
    Rénovation complète couloir: 5 m² × 300€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pau (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 785 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 424 €/an
Calcul : 785 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 703 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 000 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 577 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 942 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 223 €
Revenus locatifs : +9 424 €
Charges déductibles : -64 223 €
Résultat foncier Année 1 : -54 798 €(Déficit de 54 798 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 398 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 223 €/an
Revenus locatifs : +9 424 €
Charges déductibles : -7 223 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 202 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33398.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 424 €64 228 €5 708 €-54 804 €21 400 €33 404 €33 404 €
29 612 €7 078 €5 558 €2 534 €--30 870 €
39 805 €6 923 €5 404 €2 881 €--27 988 €
410 001 €6 763 €5 243 €3 238 €--24 751 €
510 201 €6 597 €5 077 €3 604 €--21 147 €
610 405 €6 425 €4 905 €3 980 €--17 167 €
710 613 €6 247 €4 727 €4 366 €--12 801 €
810 825 €6 063 €4 543 €4 763 €--8 039 €
911 042 €5 872 €4 352 €5 170 €--2 868 €
1011 263 €5 674 €4 154 €5 589 €---
1111 488 €5 469 €3 949 €6 019 €---
1211 718 €5 257 €3 737 €6 461 €---
1311 952 €5 037 €3 517 €6 915 €---
1412 191 €4 810 €3 290 €7 381 €---
1512 435 €4 574 €3 054 €7 860 €---
1612 683 €4 330 €2 810 €8 353 €---
1712 937 €4 078 €2 558 €8 859 €---
1813 196 €3 816 €2 296 €9 380 €---
1913 460 €3 545 €2 025 €9 914 €---
2013 729 €3 265 €1 745 €10 464 €---
2114 004 €2 974 €1 454 €11 029 €---
2214 284 €2 673 €1 154 €11 610 €---
2314 569 €2 362 €842 €12 207 €---
2414 861 €2 039 €519 €12 821 €---
2515 158 €1 705 €185 €13 453 €---
TOTAL301 854 €177 806 €82 809 €124 047 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 047 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 424 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 979 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 979 €-6 420 €+8 399 €
2+1 979 €0 €+1 979 €
3+1 979 €0 €+1 979 €
4+1 979 €0 €+1 979 €
5+1 979 €0 €+1 979 €
6+1 979 €0 €+1 979 €
7+1 979 €0 €+1 979 €
8+1 979 €0 €+1 979 €
9+1 979 €0 €+1 979 €
10+1 979 €+816 €+1 163 €
11+1 979 €+1 806 €+173 €
12+1 979 €+1 938 €+41 €
13+1 979 €+2 074 €-95 €
14+1 979 €+2 214 €-235 €
15+1 979 €+2 358 €-379 €
16+1 979 €+2 506 €-527 €
17+1 979 €+2 658 €-679 €
18+1 979 €+2 814 €-835 €
19+1 979 €+2 974 €-995 €
20+1 979 €+3 139 €-1 160 €
21+1 979 €+3 309 €-1 330 €
22+1 979 €+3 483 €-1 504 €
23+1 979 €+3 662 €-1 683 €
24+1 979 €+3 846 €-1 867 €
25+1 979 €+4 036 €-2 057 €
Total+49 475 €+37 214 €+12 261 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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