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Vente appartement type 3

VilleTroyes (10)
Surface64m²
Coût Total105 250€
Loyer Annuel7 277€
Rentabilité6.91%
Cashflow/mois-29€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 85 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 328,13 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je mets en vente cet appartement de type T3 de 64 m² situé au 3ème étage d'un immeuble de 4 étages, à Troyes quartier hôpital et écoles. Cet appartement comprend 2 chambres, 1 salle de bain et dispose d'une cuisine séparée. L'appartement bénéficie d'une belle luminosité naturelle et offre une vue dégagée depuis le balcon.

  • Bon état général
  • Balcon
  • Cave
  • Interphone
  • Baignoire L'appartement , offre un accès facile aux commerces et services de proximité. Chauffage collectif au gaz inclus dans les charges. Classe énergie D - Classe climat D. A jour. Une opportunité à saisir ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite.
Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.282800, 4.069300
Total : 105 250€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 13 450€
Valeur du bien : 98 450€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 606€/mois
Loyer annuel estimé : 7277€/an
Fourchette totale : 471€ - 780€/mois
Fourchette annuelle : 5657€ - 9361€/an
Rentabilité brute :6.91%
Fourchette de rentabilité :5.37% - 8.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 438,14 €/m²
Basé sur :417 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :92 041 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-7 041€ (-7.6%)
Marge achat-revente :-13 209€ (-14.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 250€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :533,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :42,10€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 575,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 690,76€
Coût de l'assurance :12 630,00€
Taxe foncière : 727,69€/an
Soit par mois : 60,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 606,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 635,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-29,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager obsolète et mise à jour des placards de cuisine
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé pour salle de bain sans photo - nécessite mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 450 €(210 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 500€
    Cuisine complète: 8 m² × 800€/m² = 6400€, Main d'œuvre: 100€
  • Salle de bain - Rénovation:4 750€
    Baignoire: 1 × 400€ = 400€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, WC: 1 × 300€ = 300€, Carrelage: 5 m² × 70€/m² = 350€, Main d'œuvre: 3200€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 606 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 277 €/an
Calcul : 606 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 753 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 250 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 505 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 728 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 436 €
Revenus locatifs : +7 277 €
Charges déductibles : -18 436 €
Résultat foncier Année 1 : -11 159 €(Déficit de 11 159 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 459 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 986 €/an
Revenus locatifs : +7 277 €
Charges déductibles : -4 986 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 291 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 458.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 277 €18 439 €3 756 €-11 162 €10 700 €462 €462 €
27 422 €4 892 €3 659 €2 530 €---
37 571 €4 792 €3 559 €2 779 €---
47 722 €4 687 €3 454 €3 035 €---
57 877 €4 579 €3 346 €3 297 €---
68 034 €4 467 €3 234 €3 567 €---
78 195 €4 351 €3 118 €3 844 €---
88 359 €4 231 €2 998 €4 128 €---
98 526 €4 106 €2 873 €4 420 €---
108 697 €3 977 €2 744 €4 720 €---
118 871 €3 843 €2 610 €5 028 €---
129 048 €3 704 €2 471 €5 344 €---
139 229 €3 559 €2 327 €5 669 €---
149 414 €3 410 €2 177 €6 003 €---
159 602 €3 255 €2 022 €6 347 €---
169 794 €3 095 €1 862 €6 699 €---
179 990 €2 928 €1 695 €7 062 €---
1810 189 €2 755 €1 523 €7 434 €---
1910 393 €2 577 €1 344 €7 817 €---
2010 601 €2 391 €1 158 €8 210 €---
2110 813 €2 199 €966 €8 614 €---
2211 029 €1 999 €766 €9 030 €---
2311 250 €1 793 €560 €9 457 €---
2411 475 €1 578 €345 €9 897 €---
2511 705 €1 356 €123 €10 348 €---
TOTAL233 083 €98 963 €54 691 €134 120 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 134 120 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 277 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 528 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 528 €-3 210 €+4 738 €
2+1 528 €+621 €+907 €
3+1 528 €+834 €+694 €
4+1 528 €+911 €+617 €
5+1 528 €+989 €+539 €
6+1 528 €+1 070 €+458 €
7+1 528 €+1 153 €+375 €
8+1 528 €+1 238 €+290 €
9+1 528 €+1 326 €+202 €
10+1 528 €+1 416 €+112 €
11+1 528 €+1 508 €+20 €
12+1 528 €+1 603 €-75 €
13+1 528 €+1 701 €-173 €
14+1 528 €+1 801 €-273 €
15+1 528 €+1 904 €-376 €
16+1 528 €+2 010 €-482 €
17+1 528 €+2 118 €-590 €
18+1 528 €+2 230 €-702 €
19+1 528 €+2 345 €-817 €
20+1 528 €+2 463 €-935 €
21+1 528 €+2 584 €-1 056 €
22+1 528 €+2 709 €-1 181 €
23+1 528 €+2 837 €-1 309 €
24+1 528 €+2 969 €-1 441 €
25+1 528 €+3 104 €-1 576 €
Total+38 200 €+40 236 €+-2 036 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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