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Yerres - Résidence Gambetta - Appartement 4 pièces

VilleYerres (91)
Surface69m²
Coût Total208 700€
Loyer Annuel13 612€
Rentabilité6.52%
Cashflow/mois-87€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 2 246,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Gaz Collectif, Mandat exclusif

Au sein de la résidence Gambetta à Yerres, venez découvrir cet agréable appartement 4 pièces offrant de beaux volumes et un agencement fonctionnel.

Vous serez tout d'abord séduit par ses pièces de vie, avec un double séjour spacieux et convivial permettant de profiter d'un bel espace salon et salle à manger. Grâce à ses volumes, il est également possible de repenser l'agencement afin de créer une troisième chambre, offrant ainsi une belle flexibilité selon vos besoins et votre projet.

L'appartement dispose actuellement de deux chambres, d'une cuisine indépendante, d'une salle d'eau ainsi que de WC séparés. La distribution de l'appartement permet d'imaginer facilement un intérieur chaleureux et personnalisé.

Pour compléter ce bien, vous bénéficierez également d'une place de parking extérieur privative ainsi que d'une cave, idéale pour répondre à vos besoins de rangement.

Venez découvrir son potentiel lors d'une visite et imaginez votre futur chez-vous! - https://api.apimo.pro/document_agency/23969?secret=38ee0f090b

Ville : Yerres
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91330
Coordonnées : 48.701834, 2.482920
Total : 208 700€
Prix d'acquisition : 155 000€
Travaux : 41 300€
Valeur du bien : 196 300€
Frais de notaire : 12 400€
Coût estimé : 12 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 16.44€/m²/mois
Fourchette : 13.76€ - 19.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 1134€/mois
Loyer annuel estimé : 13612€/an
Fourchette totale : 949€ - 1355€/mois
Fourchette annuelle : 11393€ - 16262€/an
Rentabilité brute :6.52%
Fourchette de rentabilité :5.46% - 7.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 602,56 €/m²
Basé sur :89 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :179 577 €
Prix d'achat :155 000 €
Décote à l'achat :-24 577€ (-13.7%)
Marge achat-revente :-29 123€ (-16.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :208 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 047,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :60,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 107,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 412,39€
Coût de l'assurance :18 261,25€
Taxe foncière : 1 361,17€/an
Soit par mois : 113,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 134,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 221,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-87,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 249 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimées selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux meubles et peinture
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (estimée à 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement conseillé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 300 €(599 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Yerres (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 134 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 612 €/an
Calcul : 1 134 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 254 €/an
Base de calcul : Emprunt de 208 700 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 730 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 361 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 646 €
Revenus locatifs : +13 612 €
Charges déductibles : -50 646 €
Résultat foncier Année 1 : -37 034 €(Déficit de 37 034 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 634 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 346 €/an
Revenus locatifs : +13 612 €
Charges déductibles : -9 346 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 266 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15634.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 155 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750 €(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 612 €50 653 €7 261 €-37 041 €21 400 €15 641 €15 641 €
213 884 €9 163 €7 072 €4 721 €--10 920 €
314 162 €8 967 €6 875 €5 195 €--5 725 €
414 445 €8 763 €6 671 €5 682 €--44 €
514 734 €8 552 €6 461 €6 181 €---
615 028 €8 334 €6 242 €6 694 €---
715 329 €8 108 €6 016 €7 221 €---
815 636 €7 873 €5 782 €7 762 €---
915 948 €7 631 €5 539 €8 317 €---
1016 267 €7 380 €5 288 €8 888 €---
1116 593 €7 119 €5 028 €9 473 €---
1216 924 €6 850 €4 758 €10 075 €---
1317 263 €6 570 €4 479 €10 693 €---
1417 608 €6 281 €4 189 €11 327 €---
1517 960 €5 981 €3 890 €11 979 €---
1618 319 €5 671 €3 580 €12 648 €---
1718 686 €5 350 €3 258 €13 336 €---
1819 060 €5 017 €2 925 €14 043 €---
1919 441 €4 672 €2 580 €14 769 €---
2019 830 €4 315 €2 223 €15 515 €---
2120 226 €3 945 €1 853 €16 281 €---
2220 631 €3 562 €1 470 €17 069 €---
2321 043 €3 165 €1 073 €17 879 €---
2421 464 €2 754 €662 €18 710 €---
2521 893 €2 328 €236 €19 566 €---
TOTAL435 985 €199 003 €105 412 €236 983 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 236 983 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 612 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 858 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 858 €-6 420 €+9 278 €
2+2 858 €0 €+2 858 €
3+2 858 €0 €+2 858 €
4+2 858 €0 €+2 858 €
5+2 858 €+1 841 €+1 017 €
6+2 858 €+2 008 €+850 €
7+2 858 €+2 166 €+692 €
8+2 858 €+2 329 €+529 €
9+2 858 €+2 495 €+363 €
10+2 858 €+2 666 €+192 €
11+2 858 €+2 842 €+16 €
12+2 858 €+3 022 €-164 €
13+2 858 €+3 208 €-350 €
14+2 858 €+3 398 €-540 €
15+2 858 €+3 594 €-736 €
16+2 858 €+3 795 €-937 €
17+2 858 €+4 001 €-1 143 €
18+2 858 €+4 213 €-1 355 €
19+2 858 €+4 431 €-1 573 €
20+2 858 €+4 654 €-1 796 €
21+2 858 €+4 884 €-2 026 €
22+2 858 €+5 121 €-2 263 €
23+2 858 €+5 364 €-2 506 €
24+2 858 €+5 613 €-2 755 €
25+2 858 €+5 870 €-3 012 €
Total+71 450 €+71 095 €+355 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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