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Appartement 135 m² à Pamiers

Bien expiré
VillePamiers (09)
Surface135
Coût Total256 860
Loyer Annuel18 942
Rentabilité7.37%
Cashflow/mois+72
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 500 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 1 255,56 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

MAISON PARTIELLEMENT DIVISEE - 4 LOTS - TERRASSES - GARAGE- PROCHE DE L'ECOLE D'INFIRMIERE-

Efficity Pamiers vous présente cette maison de ville partiellement divisée, située à proximité des commerces et de l'école d'infirmière. Idéale pour un projet d'investissement locatif.

Au rez-de-chaussé, un trés grand garage et une entrée commune. Au premier étage , une grande pièce d'environ 25 m² avec un espace salle d'eau à finir de créer et un wc séparé , puis de l' autre coté du couloir deux grande pièce donnant sur une terrasse avec un espace salle d'eau à finir de creer également . Au second , suivant la meme configuration , une grande pièce puis deux grande pièces donnant sur une belle terrasse avec entrée indépendante sur une ruelle parallèle. Également sur ce palier une salle d'eau indépendante et wc séparé.

Cette maison de ville est en bon état général et est idéale pour la création d'une ensemble locatif . Avec la possibilité de créer deux studio et deux T2 avec terrasses.

Investisseurs, n'hésitez pas à me contacter afin de découvrir ce projet. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisque : georisques. gouv. fr Marion Isach - EI - est Agent Commercial mandataire en immobilier, immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux du Tribunal de Commerce de foix sous le n°883540619. Siège social du mandant : effiCity, 48 avenue de Villiers - 75017 PARIS - Société par Actions Simplifiée, société au capital de 132 373,05 euros, immatriculée au RCS Paris 497 617 746 et titulaire de la Carte professionnelle CPI 75[Coordonnées masquées]02 025 - CCI Paris IDF - Caisse de Garantie : GALIAN Assurances 89 rue de la Boétie 75008 Paris

Ville : Pamiers
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09100
Total : 256 860
Prix d'acquisition : 169 500
Travaux : 73 800
Valeur du bien : 243 300
Frais de notaire : 13 560
Coût estimé : 13 560
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135
Loyer prédit : 11.69€/m²/mois
Fourchette : 9.36€ - 14.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 1578€/mois
Loyer annuel estimé : 18942€/an
Fourchette totale : 1263€ - 1972€/mois
Fourchette annuelle : 15160€ - 23667€/an
Rentabilité brute :7.37%
Fourchette de rentabilité :5.90% - 9.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 204,84 €/m²
Basé sur :90 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :162 653
Prix d'achat :169 500
Décote à l'achat :+6 847 (+4.2%)
Marge achat-revente :-94 207€ (-57.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :256 860
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 273,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :74,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 348,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :125 201,07
Coût de l'assurance :22 475,25
Taxe foncière : 1 894,16€/an
Soit par mois : 157,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 578,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 506,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :72,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'eau chaude sanitaire
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Création d'une salle de bain avec douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain (2 espaces à créer)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Création de chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (2 espaces à créer)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et éventuellement changement de revêtement de sol
Quantité: environ 27 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 800(547 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Menuiseries:9 600
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 600€ = 8 400€, Main d'œuvre: 1 200€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3 000€ = 3 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:22 000
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1 500€ = 15 000€, Électroménager: 3 000€, Plomberie: 1 000€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles × 6 000€ = 12 000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:10 000
    Rénovation complète chambres: 2 chambres × 5 000€ = 10 000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:2 700
    Rafraîchissement salon: 27 m² × 50€ = 1 350€, Main d'œuvre: 1 350€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pamiers (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 578 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 942 €/an
Calcul : 1 578 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 648 €/an
Base de calcul : Emprunt de 256 860 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 899 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 894 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 241
Revenus locatifs : +18 942
Charges déductibles : -85 241
Résultat foncier Année 1 : -66 299(Déficit de 66 299 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 899
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 441 €/an
Revenus locatifs : +18 942
Charges déductibles : -11 441
Résultat foncier Années 2+ : 7 501 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44899.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 175(65% de 169 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 006 €/an
Calcul : 110 175 € × 3,636% = 4 006
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 94285 2498 656-66 30821 400 €44 908 €44 908 €
219 32011 2208 4268 101--36 807 €
319 70710 9828 1898 725--28 082 €
420 10110 7367 9439 364--18 718 €
520 50310 4827 68910 021--8 697 €
620 91310 2197 42610 694---
721 3319 9477 15411 384---
821 7589 6666 87212 092---
922 1939 3746 58112 819---
1022 6379 0736 28013 564---
1123 0908 7615 96814 329---
1223 5518 4385 64515 113---
1324 0228 1055 31115 918---
1424 5037 7594 96616 744---
1524 9937 4024 60917 591---
1625 4937 0324 23918 461---
1726 0036 6503 85619 353---
1826 5236 2543 46120 269---
1927 0535 8443 05121 209---
2027 5945 4212 62722 174---
2128 1464 9822 18923 164---
2228 7094 5291 73624 180---
2329 2834 0601 26625 224---
2429 8693 57478126 295---
2530 4663 07227927 395---
TOTAL606 704268 830125 201337 87321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 337 873
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 942 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 978 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 978-6 420+10 398
2+3 9780+3 978
3+3 9780+3 978
4+3 9780+3 978
5+3 9780+3 978
6+3 978+599+3 379
7+3 978+3 415+563
8+3 978+3 628+350
9+3 978+3 846+132
10+3 978+4 069-91
11+3 978+4 299-321
12+3 978+4 534-556
13+3 978+4 775-797
14+3 978+5 023-1 045
15+3 978+5 277-1 299
16+3 978+5 538-1 560
17+3 978+5 806-1 828
18+3 978+6 081-2 103
19+3 978+6 363-2 385
20+3 978+6 652-2 674
21+3 978+6 949-2 971
22+3 978+7 254-3 276
23+3 978+7 567-3 589
24+3 978+7 888-3 910
25+3 978+8 218-4 240
Total+99 450+101 362+-1 912
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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