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Appartement 4 pièces 93 m²

Bien expiré
VilleSchiltigheim (67)
Surface93m²
Coût Total246 238€
Loyer Annuel13 422€
Rentabilité5.45%
Cashflow/mois-292€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 150 220 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 1 615,27 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 2, Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Donnez vie à un projet unique aux portes de Strasbourg:

Situé à l'entrée de Schiltigheim, à proximité immédiate de toutes les commodités, des transports en commun et à seulement quelques minutes de l'hyper-centre de Strasbourg, ce bien représente une opportunité rare.

Il s'agit de combles à aménager offrant une surface de 93 m² habitables pour 157 m² au sol, avec de beaux volumes permettant de nombreux projets d'aménagement.

Actuellement composé de deux lots au sein de la copropriété, le bien offre la possibilité de créer un seul et unique logement, idéal pour une résidence principale ou un projet d'investissement.

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 25 lots. Quote-part moyenne du budget prévisionnel 152 euros/an. Aucune procédure n'est en cours. DPE vierge. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller ik : Sabrina Lam Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 823 024 419 RCP W3329517PNPI

Ville : Schiltigheim
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67300
Coordonnées : 48.605676, 7.744587
Total : 246 238€
Prix d'acquisition : 150 220€
Travaux : 84 000€
Valeur du bien : 234 220€
Frais de notaire : 12 018€
Coût estimé : 12 018€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 12.03€/m²/mois
Fourchette : 9.62€ - 15.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 1119€/mois
Loyer annuel estimé : 13422€/an
Fourchette totale : 895€ - 1398€/mois
Fourchette annuelle : 10736€ - 16780€/an
Rentabilité brute :5.45%
Fourchette de rentabilité :4.36% - 6.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :246 238€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 211,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :73,87€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 285,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :117 271,09€
Coût de l'assurance :22 161,42€
Taxe foncière : 1 342,21€/an
Soit par mois : 111,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 12,67€/mois
Soit par an : 152,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 118,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 410,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-291,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Année de construction 1940, généralement associé à une classe énergétique G.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: pompe à chaleur air/eau) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation complète des 2 chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes de l'électricité générale avec tableau électrique, mise à la terre et ajout de prises
Quantité: 1 installation complète
Raison: DPE G - Appartement - Normes électriques à respecter
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale, remplacement des tuyauteries vétustes
Quantité: 1 installation complète
Raison: DPE G - Appartement - Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :84 000 €(903 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Chambres:8 000€
    Rénovation lourde 2 chambres: 20 m² × 400€/m² = 8000€ (installation incluse)
  • Salon:12 000€
    Rénovation lourde salon: 30 m² × 400€/m² = 12000€ (installation incluse)
  • Électricité générale:3 000€
    Mise aux normes électricité générale: 1 installation complète × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
  • Plomberie générale:4 000€
    Mise aux normes plomberie générale: 1 installation complète × 4000€ = 4000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Schiltigheim (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 25 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 119 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 422 €/an
Calcul : 1 119 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 119 €/an
Base de calcul : Emprunt de 246 238 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 886 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 342 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 152 €/an
Calcul : 13 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 84 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 94 500 €
Revenus locatifs : +13 422 €
Charges déductibles : -94 500 €
Résultat foncier Année 1 : -81 077 €(Déficit de 81 077 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 59 677 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 500 €/an
Revenus locatifs : +13 422 €
Charges déductibles : -10 500 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 923 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 59677.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 220 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 643 €(65% de 150 220 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 551 €/an
Calcul : 97 643 € × 3,636% = 3 551 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 422 €94 507 €8 127 €-81 085 €21 400 €59 685 €59 685 €
213 691 €10 290 €7 909 €3 401 €--56 285 €
313 964 €10 065 €7 684 €3 899 €--52 385 €
414 244 €9 832 €7 452 €4 411 €--47 974 €
514 529 €9 592 €7 211 €4 937 €--43 037 €
614 819 €9 343 €6 963 €5 476 €--37 562 €
715 116 €9 086 €6 706 €6 029 €--31 533 €
815 418 €8 821 €6 440 €6 597 €--24 936 €
915 726 €8 546 €6 165 €7 180 €--17 756 €
1016 041 €8 262 €5 881 €7 779 €--9 977 €
1116 362 €7 968 €5 588 €8 393 €--1 584 €
1216 689 €7 665 €5 284 €9 024 €---
1317 023 €7 351 €4 970 €9 672 €---
1417 363 €7 026 €4 645 €10 337 €---
1517 710 €6 691 €4 310 €11 020 €---
1618 064 €6 344 €3 963 €11 721 €---
1718 426 €5 985 €3 604 €12 441 €---
1818 794 €5 614 €3 233 €13 180 €---
1919 170 €5 230 €2 850 €13 940 €---
2019 554 €4 834 €2 453 €14 720 €---
2119 945 €4 424 €2 043 €15 521 €---
2220 344 €4 000 €1 619 €16 343 €---
2320 750 €3 562 €1 181 €17 188 €---
2421 165 €3 109 €728 €18 057 €---
2521 589 €2 640 €260 €18 948 €---
TOTAL429 915 €260 788 €117 271 €169 128 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 169 128 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 422 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 819 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 819 €-6 420 €+9 239 €
2+2 819 €0 €+2 819 €
3+2 819 €0 €+2 819 €
4+2 819 €0 €+2 819 €
5+2 819 €0 €+2 819 €
6+2 819 €0 €+2 819 €
7+2 819 €0 €+2 819 €
8+2 819 €0 €+2 819 €
9+2 819 €0 €+2 819 €
10+2 819 €0 €+2 819 €
11+2 819 €0 €+2 819 €
12+2 819 €+2 707 €+112 €
13+2 819 €+2 902 €-83 €
14+2 819 €+3 101 €-282 €
15+2 819 €+3 306 €-487 €
16+2 819 €+3 516 €-697 €
17+2 819 €+3 732 €-913 €
18+2 819 €+3 954 €-1 135 €
19+2 819 €+4 182 €-1 363 €
20+2 819 €+4 416 €-1 597 €
21+2 819 €+4 656 €-1 837 €
22+2 819 €+4 903 €-2 084 €
23+2 819 €+5 157 €-2 338 €
24+2 819 €+5 417 €-2 598 €
25+2 819 €+5 685 €-2 866 €
Total+70 475 €+51 213 €+19 262 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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