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Achat appartement

Bien expiré
VilleOrléans (45)
Surface90m²
Coût Total146 892€
Loyer Annuel12 171€
Rentabilité8.29%
Cashflow/mois-119€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 900 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 110 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, Cave, Gardien, Ascenseur, Surface de 90 m², Bâtiment de 9 étages, 5 Pièces, 4 Chambres, Année de construction 1972, Au 1er étage, 1 Salle d'eau, Rangements, Cuisine séparée, Une entrée, Salle de séjour : 18 m², Interphone

iad France - Rémy Lorieau vous propose: Appartement de 90m² au 1er étage avec ascenseurs, 4 chambres, pour une famille ou pour investisseur.

Une entrée dessert un séjour lumineux de 18m², une cuisine séparée équipée avec coin repas avec un cellier , une salle d'eau, WC séparé et 4 chambres. 2 balcons pour profiter du soleil et de l'extérieur.

De nombreux services viennent compléter le confort de vie : fibre optique, ascenseur, interphone, gardien, espaces de rangement, chauffage collectif . Résidence sécurisée et fermée pour assurer la tranquillité de ses habitants.

Emplacement idéal, proche des commodités, des écoles et des transports en commun.

La presente annonce immobiliere vise 2 lots situés dans une copropriété de 340 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 266 euros par mois (soit 3192 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 201 et classe CLIMAT A indice 0. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Rémy Lorieau mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de ORLEANS sous le numéro 904057882, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Orléans
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45000
Coordonnées : 47.924492, 1.892638
Total : 146 892€
Prix d'acquisition : 99 900€
Travaux : 39 000€
Valeur du bien : 138 900€
Frais de notaire : 7 992€
Coût estimé : 7 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 11.27€/m²/mois
Fourchette : 9.25€ - 13.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 1014€/mois
Loyer annuel estimé : 12171€/an
Fourchette totale : 832€ - 1236€/mois
Fourchette annuelle : 9985€ - 14836€/an
Rentabilité brute :8.29%
Fourchette de rentabilité :6.80% - 10.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 892€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :722,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :42,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 765,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 957,46€
Coût de l'assurance :12 853,05€
Taxe foncière : 1 217,10€/an
Soit par mois : 101,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 266,00€/mois
Soit par an : 3 192,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 014,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 133,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-118,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 201 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif existant
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de la cuisine (placards, électroménager) et mise aux normes de la plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire pour confort et normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol, peinture, mise aux normes de l'électricité et menuiseries intérieures pour les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire pour confort et normes
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien léger du sol
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 000 €(433 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 800€
    Mise aux normes chauffage collectif: 1 système × 1800€ = 1800€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 1200€/m² = 12000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€
  • Chambres:12 000€
    Rénovation lourde 4 chambres: 60 m² × 200€/m² = 12000€
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement peinture salon: 25 m² × 48€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Orléans (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 014 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 171 €/an
Calcul : 1 014 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 843 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 892 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 514 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 217 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 192 €/an
Calcul : 266 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 766 €
Revenus locatifs : +12 171 €
Charges déductibles : -48 766 €
Résultat foncier Année 1 : -36 595 €(Déficit de 36 595 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 195 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 766 €/an
Revenus locatifs : +12 171 €
Charges déductibles : -9 766 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 405 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15195.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 935 €(65% de 99 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 361 €/an
Calcul : 64 935 € × 3,636% = 2 361 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 171 €48 771 €4 848 €-36 600 €21 400 €15 200 €15 200 €
212 414 €9 641 €4 718 €2 773 €--12 427 €
312 663 €9 507 €4 584 €3 155 €--9 272 €
412 916 €9 369 €4 445 €3 547 €--5 724 €
513 174 €9 225 €4 302 €3 949 €--1 775 €
613 438 €9 077 €4 154 €4 361 €---
713 707 €8 924 €4 000 €4 783 €---
813 981 €8 765 €3 842 €5 216 €---
914 260 €8 601 €3 678 €5 659 €---
1014 546 €8 432 €3 508 €6 114 €---
1114 836 €8 257 €3 333 €6 580 €---
1215 133 €8 075 €3 152 €7 058 €---
1315 436 €7 888 €2 965 €7 548 €---
1415 745 €7 694 €2 771 €8 050 €---
1516 059 €7 494 €2 571 €8 565 €---
1616 381 €7 287 €2 364 €9 093 €---
1716 708 €7 073 €2 150 €9 635 €---
1817 042 €6 852 €1 929 €10 190 €---
1917 383 €6 623 €1 700 €10 760 €---
2017 731 €6 387 €1 463 €11 344 €---
2118 086 €6 142 €1 219 €11 943 €---
2218 447 €5 889 €966 €12 558 €---
2318 816 €5 628 €705 €13 188 €---
2419 192 €5 358 €434 €13 835 €---
2519 576 €5 078 €155 €14 498 €---
TOTAL389 842 €232 038 €69 957 €157 804 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 157 804 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 171 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 556 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 556 €-6 420 €+8 976 €
2+2 556 €0 €+2 556 €
3+2 556 €0 €+2 556 €
4+2 556 €0 €+2 556 €
5+2 556 €0 €+2 556 €
6+2 556 €+776 €+1 780 €
7+2 556 €+1 435 €+1 121 €
8+2 556 €+1 565 €+991 €
9+2 556 €+1 698 €+858 €
10+2 556 €+1 834 €+722 €
11+2 556 €+1 974 €+582 €
12+2 556 €+2 117 €+439 €
13+2 556 €+2 264 €+292 €
14+2 556 €+2 415 €+141 €
15+2 556 €+2 570 €-14 €
16+2 556 €+2 728 €-172 €
17+2 556 €+2 890 €-334 €
18+2 556 €+3 057 €-501 €
19+2 556 €+3 228 €-672 €
20+2 556 €+3 403 €-847 €
21+2 556 €+3 583 €-1 027 €
22+2 556 €+3 767 €-1 211 €
23+2 556 €+3 956 €-1 400 €
24+2 556 €+4 150 €-1 594 €
25+2 556 €+4 349 €-1 793 €
Total+63 900 €+47 341 €+16 559 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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