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Maison à vendre

Bien expiré
VilleChâtillon-sur-Indre (36)
Surface120m²
Coût Total146 088€
Loyer Annuel9 045€
Rentabilité6.19%
Cashflow/mois-88€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 600 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 905 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 3 chambres

Maison entièrement rénovée en 2020 (DPE C), alliant confort moderne et belle luminosité. Vaste séjour de 40 m² avec cuisine ouverte, idéal pour recevoir. Trois chambres dont une en rez-de-chaussée, salle d'eau et WC à chaque niveau. Cave et cour privative de 88 m² (sans accès véhicule). Bien fonctionnel, convivial et prêt à vivre

Ville : Châtillon-sur-Indre
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36700
Coordonnées : 46.990653, 1.167826
Total : 146 088€
Prix d'acquisition : 108 600€
Travaux : 28 800€
Valeur du bien : 137 400€
Frais de notaire : 8 688€
Coût estimé : 8 688€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 6.28€/m²/mois
Fourchette : 4.92€ - 8.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 754€/mois
Loyer annuel estimé : 9045€/an
Fourchette totale : 591€ - 962€/mois
Fourchette annuelle : 7089€ - 11542€/an
Rentabilité brute :6.19%
Fourchette de rentabilité :4.85% - 7.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :722,22 €/m²
Basé sur :49 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :86 666 €
Prix d'achat :108 600 €
Décote à l'achat :+21 934€ (+25.3%)
Marge achat-revente :-59 422€ (-68.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 088€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :723,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :42,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 766,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 973,85€
Coût de l'assurance :12 782,70€
Taxe foncière : 904,55€/an
Soit par mois : 75,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 753,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 841,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-87,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 113 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - léger rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après état visible des autres pièces
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec vérification des installations
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible sur photos - installations modernes mais peut nécessiter un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et vérification des sols
Quantité: 1 salon (environ 40 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais peut bénéficier d'un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 800 €(240 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Parquet flottant: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 600€
  • Cuisine - Rénovation:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:3 500€
    Rénovation salle de bain: 2000€, Vérification installations: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon - Rafraîchissement:3 200€
    Peinture murs: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Vérification sols: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtillon-sur-Indre (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 754 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 045 €/an
Calcul : 754 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 904 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 088 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 511 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 905 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 120 €
Revenus locatifs : +9 045 €
Charges déductibles : -35 120 €
Résultat foncier Année 1 : -26 074 €(Déficit de 26 074 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 15 374 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 320 €/an
Revenus locatifs : +9 045 €
Charges déductibles : -6 320 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 726 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 15374.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 590 €(65% de 108 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 567 €/an
Calcul : 70 590 € × 3,636% = 2 567 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 045 €35 124 €4 909 €-26 079 €10 700 €15 379 €15 379 €
29 226 €6 194 €4 778 €3 032 €--12 347 €
39 411 €6 059 €4 643 €3 352 €--8 995 €
49 599 €5 920 €4 504 €3 679 €--5 316 €
59 791 €5 775 €4 360 €4 016 €--1 300 €
69 987 €5 626 €4 210 €4 361 €---
710 187 €5 472 €4 056 €4 715 €---
810 390 €5 312 €3 896 €5 078 €---
910 598 €5 147 €3 731 €5 452 €---
1010 810 €4 976 €3 560 €5 835 €---
1111 026 €4 799 €3 383 €6 228 €---
1211 247 €4 616 €3 200 €6 631 €---
1311 472 €4 426 €3 010 €7 046 €---
1411 701 €4 230 €2 815 €7 471 €---
1511 935 €4 028 €2 612 €7 908 €---
1612 174 €3 818 €2 402 €8 356 €---
1712 417 €3 601 €2 185 €8 816 €---
1812 666 €3 377 €1 961 €9 289 €---
1912 919 €3 145 €1 729 €9 774 €---
2013 178 €2 905 €1 489 €10 273 €---
2113 441 €2 656 €1 240 €10 785 €---
2213 710 €2 399 €983 €11 311 €---
2313 984 €2 133 €717 €11 851 €---
2414 264 €1 858 €442 €12 406 €---
2514 549 €1 574 €158 €12 975 €---
TOTAL289 729 €135 170 €70 974 €154 559 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 154 559 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 045 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 900 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 900 €-3 210 €+5 110 €
2+1 900 €0 €+1 900 €
3+1 900 €0 €+1 900 €
4+1 900 €0 €+1 900 €
5+1 900 €0 €+1 900 €
6+1 900 €+918 €+982 €
7+1 900 €+1 414 €+486 €
8+1 900 €+1 524 €+376 €
9+1 900 €+1 635 €+265 €
10+1 900 €+1 750 €+150 €
11+1 900 €+1 868 €+32 €
12+1 900 €+1 989 €-89 €
13+1 900 €+2 114 €-214 €
14+1 900 €+2 241 €-341 €
15+1 900 €+2 372 €-472 €
16+1 900 €+2 507 €-607 €
17+1 900 €+2 645 €-745 €
18+1 900 €+2 787 €-887 €
19+1 900 €+2 932 €-1 032 €
20+1 900 €+3 082 €-1 182 €
21+1 900 €+3 235 €-1 335 €
22+1 900 €+3 393 €-1 493 €
23+1 900 €+3 555 €-1 655 €
24+1 900 €+3 722 €-1 822 €
25+1 900 €+3 893 €-1 993 €
Total+47 500 €+46 368 €+1 132 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 195 jours
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