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Achat : Maison Fransèches (23480)

Bien expiré
VilleFransèches (23)
Surface216m²
Coût Total189 546€
Loyer Annuel16 813€
Rentabilité8.87%
Cashflow/mois+254€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 114 450 €
Surface : 216 m²
Prix au m² : 529,86 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 216 m², 4 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, 1 balcon, 1 garage

A30345jet23 - This former café bar with spacious owner accommodation is in Fransèches, a tiny French rural hamlet. The house is located in the centre of a cluster of houses, with open views out the back to the countryside beyond. Aubusson and Ahun, both pretty ancient towns are not far away.At street level, there is an entrance hall, a large kitchen with double doors to the living roommate. There are patio doors to a small balcony and views out the back. At the right of the entrance hall there is what would have been the café bar (two rooms). The veranda leads to an elevated terrace with two bread ovens.On the first floor there are 4 bright double bedrooms with high ceilings, a bathroom and landing.The large basement area consists of two vaulted cellars.Outside there are two small outbuildings and a former small kennel. These are in the attached garden which leads to a rear gate and the countryside beyond. Additionally , and not attached to the main property but only a stone’s throw away, there is a barn (7.7m x 6.5m - big and high enough for a car or campervan but with some granite rocks in the floor area) , an old stable (6.7m x 5.2m on two levels with a ladder to the loft space), and a separate garden with outbuilding (5.8m x 3.3m with small attached greenhouse) included in the sale.BrochuresBrochure 1

Ville : Fransèches
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23480
Coordonnées : 46.018400, 2.049580
Total : 189 546€
Prix d'acquisition : 114 450€
Travaux : 65 940€
Valeur du bien : 180 390€
Frais de notaire : 9 156€
Coût estimé : 9 156€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 216m²
Loyer prédit : 6.49€/m²/mois
Fourchette : 5.15€ - 8.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 1401€/mois
Loyer annuel estimé : 16813€/an
Fourchette totale : 1111€ - 1766€/mois
Fourchette annuelle : 13337€ - 21195€/an
Rentabilité brute :8.87%
Fourchette de rentabilité :7.04% - 11.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :811,16 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :175 209 €
Prix d'achat :114 450 €
Décote à l'achat :-60 759€ (-34.7%)
Marge achat-revente :-14 337€ (-8.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :189 546€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :951,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :55,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 007,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 043,31€
Coût de l'assurance :16 585,27€
Taxe foncière : 1 681,30€/an
Soit par mois : 140,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 401,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 147,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :253,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 216 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 216 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé, nécessite rénovation lourde
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, nouveau plan de travail, réfection plomberie et électricité, revêtement sol/murs
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessite rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et entretien de la porte d'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - entrée nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 940 €(305 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:8 640€
    Isolation toiture/combles: 216 m² × 40€/m² = 8640€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 600€/fenêtre = 16200€, Main d'œuvre: 1800€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:9 600€
    Rénovation complète chambres: 80 m² × 120€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:7 500€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 750€/m² = 7500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 000€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Entrée:200€
    Rafraîchissement entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 640€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 401 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 813 €/an
Calcul : 1 401 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 607 €/an
Base de calcul : Emprunt de 189 546 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 663 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 681 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 940 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 892 €
Revenus locatifs : +16 813 €
Charges déductibles : -74 892 €
Résultat foncier Année 1 : -58 079 €(Déficit de 58 079 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 679 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 952 €/an
Revenus locatifs : +16 813 €
Charges déductibles : -8 952 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 861 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36679.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 114 450 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 393 €(65% de 114 450 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 705 €/an
Calcul : 74 393 € × 3,636% = 2 705 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 813 €74 898 €6 614 €-58 085 €21 400 €36 685 €36 685 €
217 149 €8 786 €6 441 €8 363 €--28 322 €
317 492 €8 607 €6 262 €8 885 €--19 437 €
417 842 €8 422 €6 077 €9 420 €--10 017 €
518 199 €8 230 €5 885 €9 969 €--48 €
618 563 €8 031 €5 687 €10 531 €---
718 934 €7 826 €5 481 €11 109 €---
819 313 €7 612 €5 268 €11 700 €---
919 699 €7 391 €5 047 €12 308 €---
1020 093 €7 163 €4 818 €12 930 €---
1120 495 €6 926 €4 581 €13 569 €---
1220 905 €6 680 €4 336 €14 225 €---
1321 323 €6 426 €4 081 €14 897 €---
1421 749 €6 163 €3 818 €15 587 €---
1522 184 €5 890 €3 545 €16 295 €---
1622 628 €5 607 €3 262 €17 021 €---
1723 081 €5 314 €2 969 €17 766 €---
1823 542 €5 011 €2 666 €18 531 €---
1924 013 €4 697 €2 352 €19 316 €---
2024 493 €4 371 €2 027 €20 122 €---
2124 983 €4 034 €1 689 €20 949 €---
2225 483 €3 685 €1 340 €21 798 €---
2325 992 €3 323 €978 €22 669 €---
2426 512 €2 948 €604 €23 564 €---
2527 043 €2 560 €215 €24 482 €---
TOTAL538 524 €220 601 €96 043 €317 923 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 317 923 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 813 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 531 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 531 €-6 420 €+9 951 €
2+3 531 €0 €+3 531 €
3+3 531 €0 €+3 531 €
4+3 531 €0 €+3 531 €
5+3 531 €0 €+3 531 €
6+3 531 €+3 145 €+386 €
7+3 531 €+3 333 €+198 €
8+3 531 €+3 510 €+21 €
9+3 531 €+3 692 €-161 €
10+3 531 €+3 879 €-348 €
11+3 531 €+4 071 €-540 €
12+3 531 €+4 267 €-736 €
13+3 531 €+4 469 €-938 €
14+3 531 €+4 676 €-1 145 €
15+3 531 €+4 888 €-1 357 €
16+3 531 €+5 106 €-1 575 €
17+3 531 €+5 330 €-1 799 €
18+3 531 €+5 559 €-2 028 €
19+3 531 €+5 795 €-2 264 €
20+3 531 €+6 037 €-2 506 €
21+3 531 €+6 285 €-2 754 €
22+3 531 €+6 539 €-3 008 €
23+3 531 €+6 801 €-3 270 €
24+3 531 €+7 069 €-3 538 €
25+3 531 €+7 345 €-3 814 €
Total+88 275 €+95 377 €+-7 102 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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