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Achat : Maison Fransèches (23480)

VilleFransèches (23)
Surface216
Coût Total189 546
Loyer Annuel16 813
Rentabilité8.87%
Cashflow/mois+254
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 114 450 €
Surface : 216 m²
Prix au m² : 529,86 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 216 m², 4 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, 1 balcon, 1 garage

A30345jet23 - This former café bar with spacious owner accommodation is in Fransèches, a tiny French rural hamlet. The house is located in the centre of a cluster of houses, with open views out the back to the countryside beyond. Aubusson and Ahun, both pretty ancient towns are not far away.At street level, there is an entrance hall, a large kitchen with double doors to the living roommate. There are patio doors to a small balcony and views out the back. At the right of the entrance hall there is what would have been the café bar (two rooms). The veranda leads to an elevated terrace with two bread ovens.On the first floor there are 4 bright double bedrooms with high ceilings, a bathroom and landing.The large basement area consists of two vaulted cellars.Outside there are two small outbuildings and a former small kennel. These are in the attached garden which leads to a rear gate and the countryside beyond. Additionally , and not attached to the main property but only a stone’s throw away, there is a barn (7.7m x 6.5m - big and high enough for a car or campervan but with some granite rocks in the floor area) , an old stable (6.7m x 5.2m on two levels with a ladder to the loft space), and a separate garden with outbuilding (5.8m x 3.3m with small attached greenhouse) included in the sale.BrochuresBrochure 1

Ville : Fransèches
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23480
Coordonnées : 46.018400, 2.049580
Total : 189 546
Prix d'acquisition : 114 450
Travaux : 65 940
Valeur du bien : 180 390
Frais de notaire : 9 156
Coût estimé : 9 156
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 216
Loyer prédit : 6.49€/m²/mois
Fourchette : 5.15€ - 8.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 1401€/mois
Loyer annuel estimé : 16813€/an
Fourchette totale : 1111€ - 1766€/mois
Fourchette annuelle : 13337€ - 21195€/an
Rentabilité brute :8.87%
Fourchette de rentabilité :7.04% - 11.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :811,16 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :175 209
Prix d'achat :114 450
Décote à l'achat :-60 759 (-34.7%)
Marge achat-revente :-14 337€ (-8.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :189 546
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :951,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :55,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 007,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 043,31
Coût de l'assurance :16 585,27
Taxe foncière : 1 681,30€/an
Soit par mois : 140,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 401,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 147,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :253,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 216 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 216 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé, nécessite rénovation lourde
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, nouveau plan de travail, réfection plomberie et électricité, revêtement sol/murs
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessite rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et entretien de la porte d'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - entrée nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 940(305 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:8 640
    Isolation toiture/combles: 216 m² × 40€/m² = 8640€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:18 000
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 600€/fenêtre = 16200€, Main d'œuvre: 1800€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:9 600
    Rénovation complète chambres: 80 m² × 120€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:7 500
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 750€/m² = 7500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 000
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Entrée:200
    Rafraîchissement entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 640✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 401 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 813 €/an
Calcul : 1 401 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 607 €/an
Base de calcul : Emprunt de 189 546 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 663 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 681 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 940
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 892
Revenus locatifs : +16 813
Charges déductibles : -74 892
Résultat foncier Année 1 : -58 079(Déficit de 58 079 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 679
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 952 €/an
Revenus locatifs : +16 813
Charges déductibles : -8 952
Résultat foncier Années 2+ : 7 861 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36679.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 114 450
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 393(65% de 114 450 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 705 €/an
Calcul : 74 393 € × 3,636% = 2 705
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 81374 8986 614-58 08521 400 €36 685 €36 685 €
217 1498 7866 4418 363--28 322 €
317 4928 6076 2628 885--19 437 €
417 8428 4226 0779 420--10 017 €
518 1998 2305 8859 969--48 €
618 5638 0315 68710 531---
718 9347 8265 48111 109---
819 3137 6125 26811 700---
919 6997 3915 04712 308---
1020 0937 1634 81812 930---
1120 4956 9264 58113 569---
1220 9056 6804 33614 225---
1321 3236 4264 08114 897---
1421 7496 1633 81815 587---
1522 1845 8903 54516 295---
1622 6285 6073 26217 021---
1723 0815 3142 96917 766---
1823 5425 0112 66618 531---
1924 0134 6972 35219 316---
2024 4934 3712 02720 122---
2124 9834 0341 68920 949---
2225 4833 6851 34021 798---
2325 9923 32397822 669---
2426 5122 94860423 564---
2527 0432 56021524 482---
TOTAL538 524220 60196 043317 92321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 317 923
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 813 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 531 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 531-6 420+9 951
2+3 5310+3 531
3+3 5310+3 531
4+3 5310+3 531
5+3 5310+3 531
6+3 531+3 145+386
7+3 531+3 333+198
8+3 531+3 510+21
9+3 531+3 692-161
10+3 531+3 879-348
11+3 531+4 071-540
12+3 531+4 267-736
13+3 531+4 469-938
14+3 531+4 676-1 145
15+3 531+4 888-1 357
16+3 531+5 106-1 575
17+3 531+5 330-1 799
18+3 531+5 559-2 028
19+3 531+5 795-2 264
20+3 531+6 037-2 506
21+3 531+6 285-2 754
22+3 531+6 539-3 008
23+3 531+6 801-3 270
24+3 531+7 069-3 538
25+3 531+7 345-3 814
Total+88 275+95 377+-7 102
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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