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SAINT MEEN LE GRAND Maison centre ville exclusivité

Bien expiré
VilleSaint-Méen-le-Grand (35)
Surface103m²
Coût Total175 200€
Loyer Annuel10 047€
Rentabilité5.73%
Cashflow/mois-154€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 106 000 €
Surface : 103 m²
Prix au m² : 1 029,13 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Cheminée, Mandat exclusif, Jardin

SAINT MEEN LE GRAND : Centre-ville - Exclusivité - Une maison d'habitation comprenant une cuisine, un séjour, un salon avec cheminée insert, salle d'eau, WC, à l'étage 2 chambres, un bureau, un grenier aménageable. Cour- jardinet, cellier, garage. Chauffage électrique + insert - assainissement collectif. CE: 272 kWh ep/m2.an (Classe E) GES : 8 kg eqCO2/m2.an (Classe B) Estimation des coûts annuels : entre 1 540 EUR et 2 120 EUR par an, prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2021 Prix HAI 106 000EUR dont 6% TTC d'honoraires agence charge acquéreur Prix hors honoraires 100 000EUR PER consultable sur https://www.georisques.gouv.fr/ - http://www.agence-immobiliere-ploermel.fr/

Ville : Saint-Méen-le-Grand
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35290
Coordonnées : 48.189331, -2.195475
Total : 175 200€
Prix d'acquisition : 106 000€
Travaux : 60 720€
Valeur du bien : 166 720€
Frais de notaire : 8 480€
Coût estimé : 8 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103m²
Loyer prédit : 8.13€/m²/mois
Fourchette : 6.35€ - 10.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 837€/mois
Loyer annuel estimé : 10047€/an
Fourchette totale : 654€ - 1071€/mois
Fourchette annuelle : 7851€ - 12856€/an
Rentabilité brute :5.73%
Fourchette de rentabilité :4.48% - 7.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :854,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :52,56€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 907,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 211,15€
Coût de l'assurance :15 768,00€
Taxe foncière : 1 004,67€/an
Soit par mois : 83,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 837,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 990,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-153,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 272 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel.
Quantité: 1 système pour 103 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 103 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol abîmé dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - sol en mauvais état.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs du salon pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs présentant des traces d'humidité.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité).
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité).
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 720 €(590 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€
  • Isolation:6 180€
    Isolation combles: 103 m² × 60€/m² = 6180€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€
  • Salon - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 25 m² × 72€/m² = 1800€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs: 20 m² × 60€/m² = 1200€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 440€
    Parquet flottant: 20 m² × 72€/m² = 1440€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs: 20 m² × 60€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Méen-le-Grand. Les prix ont été adaptés pour une zone rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 080€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 837 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 047 €/an
Calcul : 837 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 637 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 200 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 631 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 005 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 993 €
Revenus locatifs : +10 047 €
Charges déductibles : -67 993 €
Résultat foncier Année 1 : -57 946 €(Déficit de 57 946 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 546 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 273 €/an
Revenus locatifs : +10 047 €
Charges déductibles : -7 273 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 774 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36546.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 106 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 900 €(65% de 106 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 505 €/an
Calcul : 68 900 € × 3,636% = 2 505 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 047 €67 998 €5 643 €-57 952 €21 400 €36 552 €36 552 €
210 248 €7 126 €5 490 €3 122 €--33 430 €
310 453 €6 968 €5 333 €3 485 €--29 945 €
410 662 €6 805 €5 170 €3 857 €--26 089 €
510 875 €6 637 €5 001 €4 238 €--21 851 €
611 092 €6 463 €4 827 €4 630 €--17 221 €
711 314 €6 283 €4 648 €5 031 €--12 190 €
811 540 €6 098 €4 462 €5 443 €--6 747 €
911 771 €5 906 €4 270 €5 865 €--882 €
1012 007 €5 708 €4 072 €6 299 €---
1112 247 €5 503 €3 868 €6 744 €---
1212 492 €5 292 €3 656 €7 200 €---
1312 742 €5 073 €3 438 €7 668 €---
1412 996 €4 848 €3 212 €8 149 €---
1513 256 €4 615 €2 979 €8 642 €---
1613 522 €4 374 €2 738 €9 148 €---
1713 792 €4 125 €2 490 €9 667 €---
1814 068 €3 868 €2 233 €10 200 €---
1914 349 €3 602 €1 967 €10 747 €---
2014 636 €3 328 €1 693 €11 308 €---
2114 929 €3 045 €1 409 €11 884 €---
2215 227 €2 752 €1 117 €12 475 €---
2315 532 €2 449 €814 €13 082 €---
2415 843 €2 137 €502 €13 706 €---
2516 159 €1 814 €179 €14 345 €---
TOTAL321 798 €182 816 €81 211 €138 983 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 138 983 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 047 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 110 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 110 €-6 420 €+8 530 €
2+2 110 €0 €+2 110 €
3+2 110 €0 €+2 110 €
4+2 110 €0 €+2 110 €
5+2 110 €0 €+2 110 €
6+2 110 €0 €+2 110 €
7+2 110 €0 €+2 110 €
8+2 110 €0 €+2 110 €
9+2 110 €0 €+2 110 €
10+2 110 €+1 625 €+485 €
11+2 110 €+2 023 €+87 €
12+2 110 €+2 160 €-50 €
13+2 110 €+2 301 €-191 €
14+2 110 €+2 445 €-335 €
15+2 110 €+2 593 €-483 €
16+2 110 €+2 744 €-634 €
17+2 110 €+2 900 €-790 €
18+2 110 €+3 060 €-950 €
19+2 110 €+3 224 €-1 114 €
20+2 110 €+3 392 €-1 282 €
21+2 110 €+3 565 €-1 455 €
22+2 110 €+3 743 €-1 633 €
23+2 110 €+3 925 €-1 815 €
24+2 110 €+4 112 €-2 002 €
25+2 110 €+4 304 €-2 194 €
Total+52 750 €+41 695 €+11 055 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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