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Inconnu 3 pièces 110 m²

Bien expiré
VilleGuerche-de-Bretagne (35)
Surface110m²
Coût Total121 444€
Loyer Annuel13 518€
Rentabilité11.13%
Cashflow/mois+385€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 101 800 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 925,45 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Inconnu 3 pièces 110 m²

MAY'IMMO vous propose ce commerce entièrement rénové et conforme aux normes en vigueur. Il se compose de deux salles, d'un bar, d'une cuisine ainsi que de WC. À l'étage, vous trouverez un appartement à terminer de rénover, offrant un beau potentiel d'aménagement.

Pour plus dinformations ou pour organiser une visite,contactez DOMINIQUE BODIN. EI - RSAC No 479875122 - RENNES MAY'IMMO [Coordonnées masquées] Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 110 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 27/03/2026

Consommation énergie primaire : 374 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 862 € et 3 862 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Guerche-de-Bretagne
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35130
Coordonnées : 47.954070, -1.258672
Total : 121 444€
Prix d'acquisition : 101 800€
Travaux : 11 500€
Valeur du bien : 113 300€
Frais de notaire : 8 144€
Coût estimé : 8 144€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 10.24€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1127€/mois
Loyer annuel estimé : 13518€/an
Fourchette totale : 889€ - 1427€/mois
Fourchette annuelle : 10669€ - 17129€/an
Rentabilité brute :11.13%
Fourchette de rentabilité :8.78% - 14.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 424,86 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :156 735 €
Prix d'achat :101 800 €
Décote à l'achat :-54 935€ (-35.0%)
Marge achat-revente :35 291€ (22.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 444€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :593,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :35,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 628,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 486,05€
Coût de l'assurance :10 626,35€
Taxe foncière : 1 351,81€/an
Soit par mois : 112,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 126,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 741,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :385,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 110 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais avec signes d'usure

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 500 €(105 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 127 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 518 €/an
Calcul : 1 127 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 920 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 444 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 425 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 352 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 197 €
Revenus locatifs : +13 518 €
Charges déductibles : -17 197 €
Résultat foncier Année 1 : -3 679 €(Déficit de 3 679 €)
Imputable sur revenu global : 3 679 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 697 €/an
Revenus locatifs : +13 518 €
Charges déductibles : -5 697 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 821 €/an
Prix d'achat du bien : 101 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 66 170 €(65% de 101 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 406 €/an
Calcul : 66 170 € × 3,636% = 2 406 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 518 €17 201 €3 924 €-3 682 €3 682 €--
213 788 €5 594 €3 818 €8 194 €---
314 064 €5 485 €3 708 €8 579 €---
414 346 €5 372 €3 595 €8 974 €---
514 632 €5 255 €3 478 €9 378 €---
614 925 €5 134 €3 357 €9 791 €---
715 224 €5 009 €3 232 €10 214 €---
815 528 €4 880 €3 103 €10 648 €---
915 839 €4 747 €2 970 €11 092 €---
1016 155 €4 609 €2 833 €11 546 €---
1116 478 €4 467 €2 690 €12 011 €---
1216 808 €4 320 €2 543 €12 488 €---
1317 144 €4 168 €2 392 €12 976 €---
1417 487 €4 012 €2 235 €13 476 €---
1517 837 €3 849 €2 073 €13 987 €---
1618 194 €3 682 €1 905 €14 512 €---
1718 557 €3 509 €1 732 €15 048 €---
1818 929 €3 330 €1 553 €15 598 €---
1919 307 €3 146 €1 369 €16 162 €---
2019 693 €2 955 €1 178 €16 739 €---
2120 087 €2 758 €981 €17 330 €---
2220 489 €2 554 €777 €17 935 €---
2320 899 €2 343 €567 €18 555 €---
2421 317 €2 126 €349 €19 191 €---
2521 743 €1 901 €124 €19 842 €---
TOTAL432 988 €112 408 €56 486 €320 581 €3 682 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 105 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 320 581 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 518 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 839 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 839 €-1 105 €+3 944 €
2+2 839 €+2 458 €+381 €
3+2 839 €+2 574 €+265 €
4+2 839 €+2 692 €+147 €
5+2 839 €+2 813 €+26 €
6+2 839 €+2 937 €-98 €
7+2 839 €+3 064 €-225 €
8+2 839 €+3 194 €-355 €
9+2 839 €+3 327 €-488 €
10+2 839 €+3 464 €-625 €
11+2 839 €+3 603 €-764 €
12+2 839 €+3 746 €-907 €
13+2 839 €+3 893 €-1 054 €
14+2 839 €+4 043 €-1 204 €
15+2 839 €+4 196 €-1 357 €
16+2 839 €+4 353 €-1 514 €
17+2 839 €+4 515 €-1 676 €
18+2 839 €+4 679 €-1 840 €
19+2 839 €+4 848 €-2 009 €
20+2 839 €+5 022 €-2 183 €
21+2 839 €+5 199 €-2 360 €
22+2 839 €+5 381 €-2 542 €
23+2 839 €+5 567 €-2 728 €
24+2 839 €+5 757 €-2 918 €
25+2 839 €+5 952 €-3 113 €
Total+70 975 €+96 174 €+-25 199 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 171 jours
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