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Belle maison.

VilleMoutiers-sur-le-Lay (85)
Surface160
Coût Total223 924
Loyer Annuel16 096
Rentabilité7.19%
Cashflow/mois+48
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 800 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 798,75 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique individuel, Nombre de WC : 1, Jardin

SAFTI Fabrice DEZAMY vous propose située sur la commune de Moutiers-sur-le-Lay, à 10 minutes de Luçon et de Mareuil Sur Lay, cette maison familial entièrement à RENOVER se compose: Au rez-de-chaussée, vous trouverez un espace de vie comprenant un salon, une salle à manger, une cuisine, une chambre, ainsi qu'une salle d'eau et des toilettes. À l'étage, un dégagement dessert 4 chambres supplémentaires et une salle de bain. Un grenier aménageable offre un potentiel d'extension non négligeable. Avec ses 7 pièces et ses 5 chambres, ce bien offre de multiples espaces de vie pour accueillir toute la famille confortablement. Attenant un garage, une court clos de mur avec des dépendances sur une parcelle cadastrée de 420m² et non attenant une autre parcelle de 450m².

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente honoraires d'agence inclus : 127 800 € Prix de vente hors honoraires d'agence : 120 000 € Honoraires charge acquéreur : 7 800 € soit 6,5 % TTC de la valeur du bien hors honoraires

Contactez votre conseiller SAFTI : Fabrice DEZAMY, Tél. : 0682005428, E-mail : fabrice.dezamy@safti.fr - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de La Roche-Sur-Yon sous le numéro 838 943 561 - https://bareme.safti.fr/

Ville : Moutiers-sur-le-Lay
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85320
Coordonnées : 46.563275, -1.160267
Total : 223 924
Prix d'acquisition : 127 800
Travaux : 85 900
Valeur du bien : 213 700
Frais de notaire : 10 224
Coût estimé : 10 224
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160
Loyer prédit : 8.38€/m²/mois
Fourchette : 6.42€ - 10.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 1341€/mois
Loyer annuel estimé : 16096€/an
Fourchette totale : 1028€ - 1750€/mois
Fourchette annuelle : 12336€ - 21001€/an
Rentabilité brute :7.19%
Fourchette de rentabilité :5.51% - 9.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 355,93 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :216 949
Prix d'achat :127 800
Décote à l'achat :-89 149 (-41.1%)
Marge achat-revente :-6 975€ (-3.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :223 924
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 103,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :55,98€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 159,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 000,96
Coût de l'assurance :16 794,30
Taxe foncière : 1 609,55€/an
Soit par mois : 134,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 341,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 293,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :48,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour toutes les chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité
Quantité: 1 salon (20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si insuffisantes
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à niveau de la tuyauterie, remplacement si nécessaire
Quantité: 160 m²
Raison: Assurer la conformité et le bon fonctionnement de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :85 900(537 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 600
    Isolation toiture/combles: 160 m² × 60€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:16 000
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 800€ = 16000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:12 000
    Rénovation chambres: 60 m² × 200€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 200
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:2 000
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 2000€ = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:9 600
    Mise à niveau plomberie: 160 m² × 60€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Moutiers-sur-le-Lay (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 341 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 096 €/an
Calcul : 1 341 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 405 €/an
Base de calcul : Emprunt de 223 924 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 672 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 610 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 85 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 95 587
Revenus locatifs : +16 096
Charges déductibles : -95 587
Résultat foncier Année 1 : -79 491(Déficit de 79 491 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 58 091
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 687 €/an
Revenus locatifs : +16 096
Charges déductibles : -9 687
Résultat foncier Années 2+ : 6 409 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 58091.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 127 800
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 070(65% de 127 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 021 €/an
Calcul : 83 070 € × 3,636% = 3 021
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 09695 5947 413-79 49821 400 €58 098 €58 098 €
216 4179 4967 2146 922--51 177 €
316 7469 2917 0107 455--43 722 €
417 0819 0796 7988 002--35 720 €
517 4228 8606 5798 562--27 158 €
617 7718 6336 3529 137--18 020 €
718 1268 3996 1189 727--8 293 €
818 4898 1575 87610 332---
918 8587 9075 62510 952---
1019 2367 6485 36611 588---
1119 6207 3805 09912 240---
1220 0137 1034 82212 910---
1320 4136 8174 53513 596---
1420 8216 5214 23914 301---
1521 2386 2153 93315 023---
1621 6625 8983 61715 764---
1722 0965 5713 29016 525---
1822 5385 2322 95117 305---
1922 9884 8832 60118 106---
2023 4484 5212 23918 927---
2123 9174 1471 86519 770---
2224 3953 7601 47820 636---
2324 8833 3601 07821 524---
2425 3812 94666522 435---
2525 8892 51823723 370---
TOTAL515 544249 934107 001265 61021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 265 610
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 096 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 380 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 380-6 420+9 800
2+3 3800+3 380
3+3 3800+3 380
4+3 3800+3 380
5+3 3800+3 380
6+3 3800+3 380
7+3 3800+3 380
8+3 380+611+2 769
9+3 380+3 286+94
10+3 380+3 476-96
11+3 380+3 672-292
12+3 380+3 873-493
13+3 380+4 079-699
14+3 380+4 290-910
15+3 380+4 507-1 127
16+3 380+4 729-1 349
17+3 380+4 957-1 577
18+3 380+5 192-1 812
19+3 380+5 432-2 052
20+3 380+5 678-2 298
21+3 380+5 931-2 551
22+3 380+6 191-2 811
23+3 380+6 457-3 077
24+3 380+6 730-3 350
25+3 380+7 011-3 631
Total+84 500+79 683+4 817
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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