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Duplex à vendre

VilleNuits-Saint-Georges (21)
Surface49m²
Coût Total118 870€
Loyer Annuel8 212€
Rentabilité6.91%
Cashflow/mois-38€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 49 m²
Prix au m² : 1 612,24 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 49 m², Bâtiment de 2 étages, 2 Pièces, 1 Chambre, Année de construction 1890, Duplex, Au 1er étage, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Toilette séparée, Chauffage gaz, Salle de séjour : 21 m², Orientation Est, Calme

Appartement T2 en duplex loué – Centre de Nuits-Saint-Georges accessible à pied

À Nuits-Saint-Georges, à quelques minutes du centre-ville, cet appartement de type 2 en duplex se situe dans une petite copropriété calme et bien entretenue.

Ce bien, actuellement occupé par un locataire (bail en place), permet à l'acquéreur de percevoir un loyer dès l'acquisition.

La surface habitable est de 48,95 m². Le premier niveau comprend une cuisine ouverte sur le séjour d'environ 21 m². À l'étage : une chambre spacieuse, une salle d'eau et un WC séparé.

L'organisation en duplex distingue clairement les espaces de vie. Commerces, écoles et services sont accessibles à pied, ce qui en fait un logement pratique au quotidien.

Convient parfaitement pour un investissement locatif dans une commune active de la Côte viticole. Nombre de lots de la copropriété: 16, Montant moyen de la quote-part annuelle de charges (budget prévisionnel) : 474 euros soit 39 euros par mois. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Contactez Thibaut BAVEREL Entrepreneur Individuel, Agent commercial OptimHome (RSAC N°840 678 684 Greffe de DIJON) (réf. 582648 )

Ville : Nuits-Saint-Georges
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21700
Coordonnées : 47.134690, 4.939130
Total : 118 870€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 33 550€
Valeur du bien : 112 550€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49m²
Loyer prédit : 13.97€/m²/mois
Fourchette : 11.60€ - 16.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 684€/mois
Loyer annuel estimé : 8212€/an
Fourchette totale : 569€ - 824€/mois
Fourchette annuelle : 6823€ - 9885€/an
Rentabilité brute :6.91%
Fourchette de rentabilité :5.74% - 8.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 024,64 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :99 207 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :-20 207€ (-20.4%)
Marge achat-revente :-19 663€ (-19.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 870€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :587,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :27,74€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 615,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 370,55€
Coût de l'assurance :8 320,90€
Taxe foncière : 821,23€/an
Soit par mois : 68,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 39,00€/mois
Soit par an : 468,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 684,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 722,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-38,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 324 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 49 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage un peu usé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet et peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessite un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 550 €(685 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Rafraîchissement parquet et peinture: 15 m² × 60€/m² = 900€, Peinture murs et plafonds: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 450€
  • Salon:750€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nuits-Saint-Georges (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 684 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 212 €/an
Calcul : 684 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 967 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 870 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 333 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 821 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 468 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 139 €
Revenus locatifs : +8 212 €
Charges déductibles : -39 139 €
Résultat foncier Année 1 : -30 926 €(Déficit de 30 926 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 526 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 589 €/an
Revenus locatifs : +8 212 €
Charges déductibles : -5 589 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 624 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9526.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 212 €39 142 €3 970 €-30 930 €21 400 €9 530 €9 530 €
28 376 €5 487 €3 865 €2 890 €--6 640 €
38 544 €5 377 €3 755 €3 167 €--3 474 €
48 715 €5 264 €3 642 €3 451 €--23 €
58 889 €5 147 €3 525 €3 742 €---
69 067 €5 026 €3 404 €4 041 €---
79 248 €4 901 €3 279 €4 347 €---
89 433 €4 772 €3 150 €4 661 €---
99 622 €4 638 €3 016 €4 984 €---
109 814 €4 499 €2 877 €5 315 €---
1110 011 €4 356 €2 734 €5 654 €---
1210 211 €4 208 €2 586 €6 003 €---
1310 415 €4 055 €2 433 €6 360 €---
1410 623 €3 896 €2 274 €6 727 €---
1510 836 €3 732 €2 110 €7 103 €---
1611 053 €3 563 €1 941 €7 490 €---
1711 274 €3 387 €1 765 €7 886 €---
1811 499 €3 206 €1 584 €8 293 €---
1911 729 €3 018 €1 396 €8 711 €---
2011 964 €2 824 €1 202 €9 139 €---
2112 203 €2 624 €1 002 €9 579 €---
2212 447 €2 416 €794 €10 031 €---
2312 696 €2 201 €579 €10 495 €---
2412 950 €1 979 €357 €10 971 €---
2513 209 €1 749 €127 €11 459 €---
TOTAL263 041 €131 472 €57 371 €131 569 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 131 569 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 212 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 725 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 725 €-6 420 €+8 145 €
2+1 725 €0 €+1 725 €
3+1 725 €0 €+1 725 €
4+1 725 €0 €+1 725 €
5+1 725 €+1 116 €+609 €
6+1 725 €+1 212 €+513 €
7+1 725 €+1 304 €+421 €
8+1 725 €+1 398 €+327 €
9+1 725 €+1 495 €+230 €
10+1 725 €+1 594 €+131 €
11+1 725 €+1 696 €+29 €
12+1 725 €+1 801 €-76 €
13+1 725 €+1 908 €-183 €
14+1 725 €+2 018 €-293 €
15+1 725 €+2 131 €-406 €
16+1 725 €+2 247 €-522 €
17+1 725 €+2 366 €-641 €
18+1 725 €+2 488 €-763 €
19+1 725 €+2 613 €-888 €
20+1 725 €+2 742 €-1 017 €
21+1 725 €+2 874 €-1 149 €
22+1 725 €+3 009 €-1 284 €
23+1 725 €+3 148 €-1 423 €
24+1 725 €+3 291 €-1 566 €
25+1 725 €+3 438 €-1 713 €
Total+43 125 €+39 471 €+3 654 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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