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Détails du bien

Bien expiré
VilleGrenoble (38)
Surface73m²
Coût Total152 020€
Loyer Annuel10 460€
Rentabilité6.88%
Cashflow/mois-207€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 500 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 500 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Au sol Autres Central, Mandat exclusif

T4 à saisir, LES AMAZONES - l'agence Aubreton, Vincent VEILLET, vous propose en exclusivité, dans la copropriété LES AMAZONES , 31 rue MARBEUF, 38100 GRENOBLE.

T4 à RENOVER (MENUSERIES/SOLS/MURS/SDE/CUISINE) en premier étage traversant avec loggia et balcon 2 chambres indépendantes, possibilité 3 (salon double)

Charges de copropriété 1600€ par an chauffage inclus TF 1922€

à découvrir sur RDV. Le bien est soumis au statut de la copropriété , la quote-part budget prévisionnel (dépenses courantes) est de 1 600,00 euros/an. Honoraires à la charge du vendeur. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 330 et 1 840 euros. Prix moyens des énergies indexés en 2023. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : https://www.georisques.gouv.fr - https://www.aubreton.immo/fr/article/bareme-honoraires-21/bareme-dhonoraires-1-16

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38100
Coordonnées : 45.176923, 5.706473
Total : 152 020€
Prix d'acquisition : 109 500€
Travaux : 33 760€
Valeur du bien : 143 260€
Frais de notaire : 8 760€
Coût estimé : 8 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 15.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 872€/mois
Loyer annuel estimé : 10460€/an
Fourchette totale : 679€ - 1119€/mois
Fourchette annuelle : 8151€ - 13423€/an
Rentabilité brute :6.88%
Fourchette de rentabilité :5.36% - 8.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :741,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :43,07€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 784,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 466,43€
Coût de l'assurance :12 921,70€
Taxe foncière : 1 922,00€/an
Soit par mois : 160,17€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 133,33€/mois
Soit par an : 1 599,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 871,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 078,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-206,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 204 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser la consommation énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 73 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique pour l'eau chaude
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 760 €(462 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:18 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€/système = 12000€, Main d'œuvre: 6000€
  • Menuiseries:5 040€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€/fenêtre = 4200€, Main d'œuvre: 840€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€/chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:3 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 440€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:1 680€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€, Main d'œuvre: 280€
  • Salon - Peinture:2 100€
    Peinture murs/plafonds: 25 m² × 70€/m² = 1750€, Main d'œuvre: 350€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 540€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 872 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 460 €/an
Calcul : 872 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 892 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 020 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 517 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 922 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 600 €/an
Calcul : 133 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 690 €
Revenus locatifs : +10 460 €
Charges déductibles : -42 690 €
Résultat foncier Année 1 : -32 231 €(Déficit de 32 231 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 831 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 930 €/an
Revenus locatifs : +10 460 €
Charges déductibles : -8 930 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 529 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10830.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 175 €(65% de 109 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 588 €/an
Calcul : 71 175 € × 3,636% = 2 588 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 460 €42 695 €4 896 €-32 235 €21 400 €10 835 €10 835 €
210 669 €8 803 €4 764 €1 866 €--8 969 €
310 882 €8 666 €4 627 €2 216 €--6 753 €
411 100 €8 525 €4 486 €2 575 €--4 177 €
511 322 €8 378 €4 340 €2 944 €--1 234 €
611 548 €8 228 €4 189 €3 321 €---
711 779 €8 072 €4 033 €3 708 €---
812 015 €7 911 €3 872 €4 104 €---
912 255 €7 744 €3 705 €4 511 €---
1012 500 €7 572 €3 534 €4 928 €---
1112 750 €7 395 €3 356 €5 356 €---
1213 005 €7 211 €3 173 €5 794 €---
1313 266 €7 022 €2 983 €6 244 €---
1413 531 €6 826 €2 787 €6 705 €---
1513 801 €6 624 €2 585 €7 178 €---
1614 077 €6 415 €2 376 €7 663 €---
1714 359 €6 199 €2 160 €8 160 €---
1814 646 €5 976 €1 937 €8 670 €---
1914 939 €5 746 €1 707 €9 194 €---
2015 238 €5 508 €1 469 €9 730 €---
2115 543 €5 262 €1 223 €10 281 €---
2215 854 €5 008 €969 €10 846 €---
2316 171 €4 745 €706 €11 425 €---
2416 494 €4 474 €435 €12 020 €---
2516 824 €4 194 €155 €12 630 €---
TOTAL335 029 €205 197 €70 466 €129 832 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 129 832 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 460 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 197 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 197 €-6 420 €+8 617 €
2+2 197 €0 €+2 197 €
3+2 197 €0 €+2 197 €
4+2 197 €0 €+2 197 €
5+2 197 €0 €+2 197 €
6+2 197 €+626 €+1 571 €
7+2 197 €+1 112 €+1 085 €
8+2 197 €+1 231 €+966 €
9+2 197 €+1 353 €+844 €
10+2 197 €+1 478 €+719 €
11+2 197 €+1 607 €+590 €
12+2 197 €+1 738 €+459 €
13+2 197 €+1 873 €+324 €
14+2 197 €+2 011 €+186 €
15+2 197 €+2 153 €+44 €
16+2 197 €+2 299 €-102 €
17+2 197 €+2 448 €-251 €
18+2 197 €+2 601 €-404 €
19+2 197 €+2 758 €-561 €
20+2 197 €+2 919 €-722 €
21+2 197 €+3 084 €-887 €
22+2 197 €+3 254 €-1 057 €
23+2 197 €+3 428 €-1 231 €
24+2 197 €+3 606 €-1 409 €
25+2 197 €+3 789 €-1 592 €
Total+54 925 €+38 950 €+15 975 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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