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Maison 8 pièces 282 m²

Bien expiré
VilleMontboyer (16)
Surface282m²
Coût Total283 504€
Loyer Annuel24 871€
Rentabilité8.77%
Cashflow/mois+398€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 187 300 €
Surface : 282 m²
Prix au m² : 664,18 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Une maison familiale récemment rénovée offrant un logement familial lumineux et spacieux et 4 grandes chambres

A40135JR16 - À seulement 10mn de Chalais et facilement accessible à Angoulême, cette maison familiale récemment rénovée est disponible immédiatement à la vente.

Une grande cuisine ouverte sur la salle à manger deviendra sans aucun doute le cœur de cette propriété.

Quatre grandes chambres, un bureau et des salles de bains modernes et bien aménagées font de cette propriété une proposition attrayante.

Grand parking privé hors route et accès à de grandes granges prêtes à être utilisées comme atelier d'artisan ou zone de stockage spacieuse.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A40135JR16 Date de réalisation du diagnostic : 25/04/2025 Prix hors honoraires : 175 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 790 € et 6 480 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Montboyer
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16620
Coordonnées : 45.325424, 0.076755
Total : 283 504€
Prix d'acquisition : 187 300€
Travaux : 81 220€
Valeur du bien : 268 520€
Frais de notaire : 14 984€
Coût estimé : 14 984€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 282m²
Loyer prédit : 7.35€/m²/mois
Fourchette : 5.75€ - 9.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 2073€/mois
Loyer annuel estimé : 24871€/an
Fourchette totale : 1621€ - 2650€/mois
Fourchette annuelle : 19455€ - 31794€/an
Rentabilité brute :8.77%
Fourchette de rentabilité :6.86% - 11.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 184,21 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :333 947 €
Prix d'achat :187 300 €
Décote à l'achat :-146 647€ (-43.9%)
Marge achat-revente :50 443€ (15.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :283 504€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 396,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :70,88€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 467,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :135 470,96€
Coût de l'assurance :21 262,80€
Taxe foncière : 2 487,06€/an
Soit par mois : 207,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 072,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 674,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :397,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 282 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, potentiel gain de 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 282 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 35 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et réfection de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen, nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rangement
Aménagement pour optimiser le rangement et désencombrer le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 2/5 - Salon nécessite un rangement et une amélioration de l'espace

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :81 220 €(288 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:16 920€
    Isolation toiture/combles: 282 m² × 60€/m² = 16920€, Main d'œuvre: 60€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€, Main d'œuvre: 0€
  • Menuiseries - Fenêtres:28 000€
    Fenêtres double vitrage: 35 fenêtres × 800€/fenêtre = 28000€, Main d'œuvre: 0€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain = 8000€, Main d'œuvre: 0€
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 80 m² × 60€/m² = 4800€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Rangement:3 000€
    Aménagement salon: 1 salon = 3000€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montboyer (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les estimations.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 57 420€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 073 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 871 €/an
Calcul : 2 073 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 376 €/an
Base de calcul : Emprunt de 283 504 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 851 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 487 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 81 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 93 933 €
Revenus locatifs : +24 871 €
Charges déductibles : -93 933 €
Résultat foncier Année 1 : -69 063 €(Déficit de 69 063 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 663 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 713 €/an
Revenus locatifs : +24 871 €
Charges déductibles : -12 713 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 157 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47662.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 187 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 121 745 €(65% de 187 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 427 €/an
Calcul : 121 745 € × 3,636% = 4 427 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 871 €93 942 €9 385 €-69 072 €21 400 €47 672 €47 672 €
225 368 €12 472 €9 134 €12 896 €--34 775 €
325 875 €12 212 €8 875 €13 663 €--21 112 €
426 393 €11 944 €8 606 €14 449 €--6 663 €
526 921 €11 667 €8 329 €15 254 €---
627 459 €11 380 €8 042 €16 079 €---
728 008 €11 083 €7 746 €16 925 €---
828 569 €10 777 €7 439 €17 792 €---
929 140 €10 460 €7 122 €18 680 €---
1029 723 €10 132 €6 794 €19 591 €---
1130 317 €9 793 €6 455 €20 524 €---
1230 923 €9 442 €6 105 €21 481 €---
1331 542 €9 080 €5 742 €22 462 €---
1432 173 €8 705 €5 367 €23 468 €---
1532 816 €8 317 €4 980 €24 499 €---
1633 473 €7 917 €4 579 €25 556 €---
1734 142 €7 502 €4 165 €26 640 €---
1834 825 €7 074 €3 736 €27 751 €---
1935 521 €6 631 €3 293 €28 890 €---
2036 232 €6 173 €2 835 €30 059 €---
2136 956 €5 699 €2 362 €31 257 €---
2237 696 €5 209 €1 872 €32 486 €---
2338 449 €4 703 €1 365 €33 747 €---
2439 218 €4 179 €842 €35 039 €---
2540 003 €3 638 €300 €36 365 €---
TOTAL796 613 €300 130 €135 471 €496 482 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 496 482 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 871 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 223 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 223 €-6 420 €+11 643 €
2+5 223 €0 €+5 223 €
3+5 223 €0 €+5 223 €
4+5 223 €0 €+5 223 €
5+5 223 €+2 577 €+2 646 €
6+5 223 €+4 824 €+399 €
7+5 223 €+5 078 €+145 €
8+5 223 €+5 338 €-115 €
9+5 223 €+5 604 €-381 €
10+5 223 €+5 877 €-654 €
11+5 223 €+6 157 €-934 €
12+5 223 €+6 444 €-1 221 €
13+5 223 €+6 739 €-1 516 €
14+5 223 €+7 040 €-1 817 €
15+5 223 €+7 350 €-2 127 €
16+5 223 €+7 667 €-2 444 €
17+5 223 €+7 992 €-2 769 €
18+5 223 €+8 325 €-3 102 €
19+5 223 €+8 667 €-3 444 €
20+5 223 €+9 018 €-3 795 €
21+5 223 €+9 377 €-4 154 €
22+5 223 €+9 746 €-4 523 €
23+5 223 €+10 124 €-4 901 €
24+5 223 €+10 512 €-5 289 €
25+5 223 €+10 910 €-5 687 €
Total+130 575 €+148 945 €+-18 370 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 71 jours
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