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Achat maison

Bien expiré
VilleMesseix (63)
Surface64m²
Coût Total104 284€
Loyer Annuel4 769€
Rentabilité4.57%
Cashflow/mois-186€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 54 800 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 856,25 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Jolie maison au coeur d'un petit village du Puy de Dome. Cette maison se compose d'une cuisine ouverte sur sejour donnant sur une terrasse, une salle d'eau et WC. A l'étage 2 chambres un grand dégagement et un point d'eau avec WC. Une autre terrasse un abri de jardin. A voir rapidement. Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Messeix
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63750
Coordonnées : 45.616720, 2.590880
Total : 104 284€
Prix d'acquisition : 54 800€
Travaux : 45 100€
Valeur du bien : 99 900€
Frais de notaire : 4 384€
Coût estimé : 4 384€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 6.21€/m²/mois
Fourchette : 4.66€ - 8.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 397€/mois
Loyer annuel estimé : 4769€/an
Fourchette totale : 298€ - 530€/mois
Fourchette annuelle : 3576€ - 6359€/an
Rentabilité brute :4.57%
Fourchette de rentabilité :3.43% - 6.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 284€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :513,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :30,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 543,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 665,36€
Coût de l'assurance :9 124,85€
Taxe foncière : 476,87€/an
Soit par mois : 39,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 397,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 583,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-185,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 657 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 64 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles très efficace pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 100 €(705 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:3 200€
    Isolation toiture/combles: 64 m² × 50€/m² = 3200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:800€
    Peinture cuisine: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Messeix), les coefficients régionaux ont été appliqués. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 397 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 769 €/an
Calcul : 397 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 438 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 284 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 365 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 477 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 380 €
Revenus locatifs : +4 769 €
Charges déductibles : -49 380 €
Résultat foncier Année 1 : -44 612 €(Déficit de 44 612 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 212 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 280 €/an
Revenus locatifs : +4 769 €
Charges déductibles : -4 280 €
Résultat foncier Années 2+ : 488 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23211.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 620 €(65% de 54 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 295 €/an
Calcul : 35 620 € × 3,636% = 1 295 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 769 €49 384 €3 442 €-44 615 €21 400 €23 215 €23 215 €
24 864 €4 191 €3 350 €673 €--22 542 €
34 961 €4 096 €3 254 €865 €--21 677 €
45 061 €3 998 €3 156 €1 063 €--20 614 €
55 162 €3 896 €3 054 €1 266 €--19 348 €
65 265 €3 791 €2 949 €1 474 €--17 874 €
75 370 €3 682 €2 840 €1 689 €--16 185 €
85 478 €3 569 €2 727 €1 908 €--14 277 €
95 587 €3 453 €2 611 €2 134 €--12 143 €
105 699 €3 333 €2 491 €2 366 €--9 776 €
115 813 €3 208 €2 366 €2 605 €--7 171 €
125 929 €3 080 €2 238 €2 850 €---
136 048 €2 947 €2 105 €3 101 €---
146 169 €2 809 €1 967 €3 360 €---
156 292 €2 667 €1 825 €3 625 €---
166 418 €2 520 €1 678 €3 898 €---
176 546 €2 368 €1 526 €4 178 €---
186 677 €2 211 €1 369 €4 466 €---
196 811 €2 049 €1 207 €4 762 €---
206 947 €1 881 €1 039 €5 066 €---
217 086 €1 707 €865 €5 379 €---
227 228 €1 528 €686 €5 700 €---
237 372 €1 342 €500 €6 030 €---
247 520 €1 150 €308 €6 370 €---
257 670 €952 €110 €6 718 €---
TOTAL152 744 €115 812 €49 665 €36 932 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 36 932 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 769 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 001 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 001 €-6 420 €+7 421 €
2+1 001 €0 €+1 001 €
3+1 001 €0 €+1 001 €
4+1 001 €0 €+1 001 €
5+1 001 €0 €+1 001 €
6+1 001 €0 €+1 001 €
7+1 001 €0 €+1 001 €
8+1 001 €0 €+1 001 €
9+1 001 €0 €+1 001 €
10+1 001 €0 €+1 001 €
11+1 001 €0 €+1 001 €
12+1 001 €+855 €+146 €
13+1 001 €+930 €+71 €
14+1 001 €+1 008 €-7 €
15+1 001 €+1 088 €-87 €
16+1 001 €+1 169 €-168 €
17+1 001 €+1 253 €-252 €
18+1 001 €+1 340 €-339 €
19+1 001 €+1 429 €-428 €
20+1 001 €+1 520 €-519 €
21+1 001 €+1 614 €-613 €
22+1 001 €+1 710 €-709 €
23+1 001 €+1 809 €-808 €
24+1 001 €+1 911 €-910 €
25+1 001 €+2 016 €-1 015 €
Total+25 025 €+13 231 €+11 794 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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