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T2 perpignan

Bien expiré
VillePerpignan (66)
Surface26m²
Coût Total87 050€
Loyer Annuel4 130€
Rentabilité4.74%
Cashflow/mois-200€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 40 000 €
Surface : 26 m²
Prix au m² : 1 538,46 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 26 m², 2 pièces

T2 situé entre le Quai Nobel et la Place Catalogne, au 1er étage d’une résidence. L'appartement dispose d’un séjour avec coin cuisine, une chambre, une salle d’eau avec Wc et d’une place de parking dans le garage collectif. Idéal investissement : le locataire est en place depuis le 29 juin 2015 et paie un loyer de 405,66 Eur et 50 Eur de provisions sur charges. Rentabilité stable et locataire sérieux. Proche des commerces et des transports. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site géorisques:

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.701570, 2.894150
Total : 87 050€
Prix d'acquisition : 40 000€
Travaux : 43 850€
Valeur du bien : 83 850€
Frais de notaire : 3 200€
Coût estimé : 3 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 26m²
Loyer prédit : 13.24€/m²/mois
Fourchette : 10.83€ - 16.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 344€/mois
Loyer annuel estimé : 4130€/an
Fourchette totale : 282€ - 421€/mois
Fourchette annuelle : 3378€ - 5050€/an
Rentabilité brute :4.74%
Fourchette de rentabilité :3.88% - 5.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 050€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :434,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :25,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 459,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 268,05€
Coût de l'assurance :7 616,87€
Taxe foncière : 413,04€/an
Soit par mois : 34,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 50,00€/mois
Soit par an : 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 344,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 544,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-200,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 26 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 2 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine et peinture.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du carrelage et mise à jour des éléments sanitaires si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage un peu usé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - quelques marques sur les murs.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 850 €(1 687 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 200€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11 000€ = 11000€, Main d'œuvre: 2200€
  • Menuiseries:1 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 2 fenêtres × 900€ = 1800€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:21 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 12000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:600€
    Peinture murs/plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:750€
    Peinture murs/plafonds: 15 m² × 50€/m² = 750€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 344 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 130 €/an
Calcul : 344 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 983 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 050 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 305 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 413 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 150 €
Revenus locatifs : +4 130 €
Charges déductibles : -48 150 €
Résultat foncier Année 1 : -44 020 €(Déficit de 44 020 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 620 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 300 €/an
Revenus locatifs : +4 130 €
Charges déductibles : -4 300 €
Résultat foncier Années 2+ : -170 €/an(Déficit de 170 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22619.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 40 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 26 000 €(65% de 40 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 945 €/an
Calcul : 26 000 € × 3,636% = 945 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 130 €48 153 €2 985 €-44 023 €21 400 €22 623 €22 623 €
24 213 €4 225 €2 907 €-12 €12 €-22 623 €
34 297 €4 143 €2 826 €154 €--22 469 €
44 383 €4 059 €2 741 €324 €--22 145 €
54 471 €3 972 €2 654 €499 €--21 646 €
64 560 €3 882 €2 564 €678 €--20 968 €
74 651 €3 788 €2 471 €863 €--20 105 €
84 745 €3 692 €2 374 €1 053 €--19 052 €
94 839 €3 592 €2 274 €1 248 €--17 804 €
104 936 €3 488 €2 170 €1 448 €--16 356 €
115 035 €3 381 €2 063 €1 654 €--14 702 €
125 136 €3 270 €1 952 €1 866 €---
135 238 €3 155 €1 837 €2 084 €---
145 343 €3 036 €1 718 €2 307 €---
155 450 €2 913 €1 595 €2 537 €---
165 559 €2 785 €1 467 €2 774 €---
175 670 €2 653 €1 335 €3 017 €---
185 784 €2 516 €1 199 €3 267 €---
195 899 €2 375 €1 057 €3 524 €---
206 017 €2 228 €910 €3 789 €---
216 138 €2 077 €759 €4 061 €---
226 260 €1 919 €602 €4 341 €---
236 385 €1 757 €439 €4 629 €---
246 513 €1 589 €271 €4 925 €---
256 643 €1 414 €97 €5 229 €---
TOTAL132 297 €120 061 €43 268 €12 236 €21 412 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 423 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 12 236 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 130 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +867 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+867 €-6 420 €+7 287 €
2+867 €-3 €+870 €
3+867 €0 €+867 €
4+867 €0 €+867 €
5+867 €0 €+867 €
6+867 €0 €+867 €
7+867 €0 €+867 €
8+867 €0 €+867 €
9+867 €0 €+867 €
10+867 €0 €+867 €
11+867 €0 €+867 €
12+867 €+560 €+307 €
13+867 €+625 €+242 €
14+867 €+692 €+175 €
15+867 €+761 €+106 €
16+867 €+832 €+35 €
17+867 €+905 €-38 €
18+867 €+980 €-113 €
19+867 €+1 057 €-190 €
20+867 €+1 137 €-270 €
21+867 €+1 218 €-351 €
22+867 €+1 302 €-435 €
23+867 €+1 389 €-522 €
24+867 €+1 477 €-610 €
25+867 €+1 569 €-702 €
Total+21 675 €+8 081 €+13 594 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 205 jours
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