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Vente maison 4 pièces 158 m² Saramon (32450) - Superimmo

VilleSaramon (32)
Surface158m²
Coût Total176 236€
Loyer Annuel17 752€
Rentabilité10.07%
Cashflow/mois+398€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 98 200 €
Surface : 158 m²
Prix au m² : 621,52 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Saramon - Cette spacieuse maison de village élevée sur un niveaux est parfaite pour une âme de bricoleur. Les travaux d'aménagement intérieur restent à terminer, le toit est neuf, toutes les huisseries sont en double vitrage, l'étage est en grande partie plaqué. Possibilité d'acquérir en + une grange avec jardin ( nous consulter)

Ville : Saramon
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32450
Total : 176 236€
Prix d'acquisition : 98 200€
Travaux : 70 180€
Valeur du bien : 168 380€
Frais de notaire : 7 856€
Coût estimé : 7 856€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 158m²
Loyer prédit : 9.36€/m²/mois
Fourchette : 7.31€ - 12.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 1479€/mois
Loyer annuel estimé : 17752€/an
Fourchette totale : 1155€ - 1895€/mois
Fourchette annuelle : 13856€ - 22743€/an
Rentabilité brute :10.07%
Fourchette de rentabilité :7.86% - 12.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 231,89 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :194 639 €
Prix d'achat :98 200 €
Décote à l'achat :-96 439€ (-49.5%)
Marge achat-revente :18 403€ (9.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 236€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :882,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :51,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 933,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 447,69€
Coût de l'assurance :15 420,65€
Taxe foncière : 1 775,20€/an
Soit par mois : 147,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 479,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 081,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :397,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 158 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 158 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et mise aux normes des menuiseries extérieures
Quantité: 3 fenêtres (environ 24 m² total)
Raison: DPE F - Maison - Remplacement si nécessaire pour améliorer l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol, peinture, électricité
Quantité: salon complet
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 1/5 - Chambre en rénovation, sol en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 1/5 - Chambre en rénovation, murs dénudés
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + 10 prises
Raison: DPE F - Maison - Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise aux normes de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: plomberie complète
Raison: DPE F - Maison - Assurer le bon fonctionnement des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 180 €(444 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:9 980€
    Isolation toiture/combles: 158 m² × 60€/m² = 9480€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 3 fenêtres × 1000€ = 3000€ (pose incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (pose incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (pose incluse)
  • Salon:15 000€
    Rénovation complète salon: 1 salon × 15000€ = 15000€ (pose incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs/plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (pose incluse)
  • Électricité générale:2 200€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€, 10 prises × 70€ = 700€
  • Plomberie générale:3 000€
    Plomberie complète: 1 plomberie complète × 3000€ = 3000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saramon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 479 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 752 €/an
Calcul : 1 479 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 091 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 236 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 617 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 775 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 663 €
Revenus locatifs : +17 752 €
Charges déductibles : -78 663 €
Résultat foncier Année 1 : -60 911 €(Déficit de 60 911 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 511 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 483 €/an
Revenus locatifs : +17 752 €
Charges déductibles : -8 483 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 269 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39510.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 830 €(65% de 98 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 321 €/an
Calcul : 63 830 € × 3,636% = 2 321 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 752 €78 669 €6 097 €-60 917 €21 400 €39 517 €39 517 €
218 107 €8 329 €5 937 €9 778 €--29 739 €
318 469 €8 164 €5 772 €10 306 €--19 433 €
418 839 €7 992 €5 600 €10 846 €--8 587 €
519 215 €7 815 €5 423 €11 400 €---
619 600 €7 631 €5 239 €11 968 €---
719 992 €7 441 €5 049 €12 551 €---
820 391 €7 244 €4 852 €13 147 €---
920 799 €7 040 €4 648 €13 759 €---
1021 215 €6 829 €4 437 €14 386 €---
1121 640 €6 610 €4 218 €15 029 €---
1222 072 €6 384 €3 991 €15 689 €---
1322 514 €6 149 €3 757 €16 365 €---
1422 964 €5 906 €3 514 €17 058 €---
1523 423 €5 654 €3 262 €17 769 €---
1623 892 €5 394 €3 002 €18 498 €---
1724 370 €5 124 €2 732 €19 246 €---
1824 857 €4 845 €2 453 €20 012 €---
1925 354 €4 555 €2 163 €20 799 €---
2025 861 €4 256 €1 864 €21 606 €---
2126 378 €3 945 €1 553 €22 433 €---
2226 906 €3 624 €1 232 €23 282 €---
2327 444 €3 291 €899 €24 153 €---
2427 993 €2 947 €555 €25 046 €---
2528 553 €2 590 €198 €25 963 €---
TOTAL568 601 €218 428 €88 448 €350 172 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 350 172 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 752 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 728 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 728 €-6 420 €+10 148 €
2+3 728 €0 €+3 728 €
3+3 728 €0 €+3 728 €
4+3 728 €0 €+3 728 €
5+3 728 €+844 €+2 884 €
6+3 728 €+3 591 €+137 €
7+3 728 €+3 765 €-37 €
8+3 728 €+3 944 €-216 €
9+3 728 €+4 128 €-400 €
10+3 728 €+4 316 €-588 €
11+3 728 €+4 509 €-781 €
12+3 728 €+4 707 €-979 €
13+3 728 €+4 909 €-1 181 €
14+3 728 €+5 117 €-1 389 €
15+3 728 €+5 331 €-1 603 €
16+3 728 €+5 549 €-1 821 €
17+3 728 €+5 774 €-2 046 €
18+3 728 €+6 004 €-2 276 €
19+3 728 €+6 240 €-2 512 €
20+3 728 €+6 482 €-2 754 €
21+3 728 €+6 730 €-3 002 €
22+3 728 €+6 985 €-3 257 €
23+3 728 €+7 246 €-3 518 €
24+3 728 €+7 514 €-3 786 €
25+3 728 €+7 789 €-4 061 €
Total+93 200 €+105 052 €+-11 852 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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