Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Découvrez ce bel appartement en très bon état général, idéalement situé dans un environnement agréable et proche des commodités

Bien expiré
VilleDreux (28)
Surface90m²
Coût Total165 850€
Loyer Annuel11 451€
Rentabilité6.90%
Cashflow/mois-9€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 130 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 444,44 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Situé dans un quartier calme et agréable, découvrez ce bel appartement en très bon état général, idéal pour une résidence principale ou un investissement locatif. L’appartement est bien entretenu, aucun travaux à prévoir. Bonne isolation, fenêtres double vitrage, chauffage au sol .

📍 Proche des commerces, écoles et transports.

Ville : Dreux
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28100
Coordonnées : 48.745380, 1.358790
Total : 165 850€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 25 450€
Valeur du bien : 155 450€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 10.60€/m²/mois
Fourchette : 8.79€ - 12.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 954€/mois
Loyer annuel estimé : 11451€/an
Fourchette totale : 792€ - 1150€/mois
Fourchette annuelle : 9498€ - 13804€/an
Rentabilité brute :6.90%
Fourchette de rentabilité :5.73% - 8.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 850€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :819,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :48,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 868,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 044,64€
Coût de l'assurance :14 511,87€
Taxe foncière : 1 145,07€/an
Soit par mois : 95,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 954,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 963,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-9,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec remplacement des éléments datés si nécessaire
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 450 €(283 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 400€
    Cuisine complète (8 m²): 1300€/m² × 8 = 10400€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain (5 m²): 2400€/m² × 5 = 12000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture des murs et plafonds (36 m²): 50€/m² × 36 = 1800€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture des murs et plafonds (25 m²): 50€/m² × 25 = 1250€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dreux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 954 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 451 €/an
Calcul : 954 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 534 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 850 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 580 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 145 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 710 €
Revenus locatifs : +11 451 €
Charges déductibles : -32 710 €
Résultat foncier Année 1 : -21 259 €(Déficit de 21 259 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 10 559 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 260 €/an
Revenus locatifs : +11 451 €
Charges déductibles : -7 260 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 191 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 10559.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 451 €32 715 €5 540 €-21 264 €10 700 €10 564 €10 564 €
211 680 €7 118 €5 392 €4 562 €--6 002 €
311 913 €6 965 €5 240 €4 948 €--1 054 €
412 152 €6 807 €5 082 €5 344 €---
512 395 €6 644 €4 919 €5 751 €---
612 643 €6 475 €4 750 €6 167 €---
712 895 €6 301 €4 575 €6 595 €---
813 153 €6 120 €4 395 €7 033 €---
913 416 €5 933 €4 208 €7 483 €---
1013 685 €5 740 €4 015 €7 945 €---
1113 958 €5 540 €3 815 €8 418 €---
1214 238 €5 334 €3 608 €8 904 €---
1314 522 €5 120 €3 394 €9 402 €---
1414 813 €4 899 €3 173 €9 914 €---
1515 109 €4 670 €2 944 €10 439 €---
1615 411 €4 433 €2 708 €10 978 €---
1715 719 €4 189 €2 463 €11 531 €---
1816 034 €3 936 €2 210 €12 098 €---
1916 354 €3 674 €1 948 €12 681 €---
2016 682 €3 403 €1 678 €13 278 €---
2117 015 €3 123 €1 397 €13 892 €---
2217 355 €2 833 €1 108 €14 522 €---
2317 703 €2 534 €808 €15 169 €---
2418 057 €2 224 €498 €15 833 €---
2518 418 €1 903 €178 €16 515 €---
TOTAL366 770 €148 633 €80 045 €218 137 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 218 137 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 451 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 405 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 405 €-3 210 €+5 615 €
2+2 405 €0 €+2 405 €
3+2 405 €0 €+2 405 €
4+2 405 €+1 287 €+1 118 €
5+2 405 €+1 725 €+680 €
6+2 405 €+1 850 €+555 €
7+2 405 €+1 978 €+427 €
8+2 405 €+2 110 €+295 €
9+2 405 €+2 245 €+160 €
10+2 405 €+2 383 €+22 €
11+2 405 €+2 525 €-120 €
12+2 405 €+2 671 €-266 €
13+2 405 €+2 821 €-416 €
14+2 405 €+2 974 €-569 €
15+2 405 €+3 132 €-727 €
16+2 405 €+3 293 €-888 €
17+2 405 €+3 459 €-1 054 €
18+2 405 €+3 629 €-1 224 €
19+2 405 €+3 804 €-1 399 €
20+2 405 €+3 984 €-1 579 €
21+2 405 €+4 168 €-1 763 €
22+2 405 €+4 357 €-1 952 €
23+2 405 €+4 551 €-2 146 €
24+2 405 €+4 750 €-2 345 €
25+2 405 €+4 954 €-2 549 €
Total+60 125 €+65 441 €+-5 316 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 223 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →