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maison vente 2 pieces le blanc 55m2

Bien expiré
VilleBlanc (36)
Surface55m²
Coût Total80 420€
Loyer Annuel4 127€
Rentabilité5.13%
Cashflow/mois-113€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 30 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 545,45 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Idéalement placée au BLANC, venez découvrir CETTE MAISON DE VILLE de 51,15 m2 à rénover, elle est composée au rez-de-chaussée, d'une cuisine de 9 m2 avec un placard, un séjour de 17,7 m2 et une salle de bain avec une baignoire, un lavabo et un wc.

l'étage dispose d'un palier desservant une chambre mansardée de 13 m2 ainsi qu'un bureau de 7 m2.

Cette sympathique maison possède une cave de 21 m2 ainsi qu'une cour de 22 m2.

Idéale pour un premier achat ou un premier investissement elle est parfaitement située au BLANC à quelques minutes du centre-ville à pied et proches des écoles et des commerces. N'hésitez pas à venir visiter ce bien à petit prix et au joli potentiel...

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE G indice 465 et classe CLIMAT C indice 15. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Sebastien Lefaure mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Poitiers sous le numéro 834855256, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Blanc
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36300
Total : 80 420€
Prix d'acquisition : 30 000€
Travaux : 48 020€
Valeur du bien : 78 020€
Frais de notaire : 2 400€
Coût estimé : 2 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 6.25€/m²/mois
Fourchette : 4.91€ - 7.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 344€/mois
Loyer annuel estimé : 4127€/an
Fourchette totale : 270€ - 438€/mois
Fourchette annuelle : 3242€ - 5254€/an
Rentabilité brute :5.13%
Fourchette de rentabilité :4.03% - 6.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :832,98 €/m²
Basé sur :94 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :45 814 €
Prix d'achat :30 000 €
Décote à l'achat :-15 814€ (-34.5%)
Marge achat-revente :-34 606€ (-75.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :80 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :391,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :30,16€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 422,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 149,91€
Coût de l'assurance :9 047,25€
Taxe foncière : 412,74€/an
Soit par mois : 34,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 343,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 456,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-112,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 465 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (55 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Gain d'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, du lavabo et des WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain très datée nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 13 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 13 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 020 €(873 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Isolation:2 200€
    Isolation toiture/combles: 55 m² × 40€/m² = 2200€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 900€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 700€ = 4900€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 2000€/m² = 8000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 300€
    Parquet flottant: 13 m² × 100€/m² = 1300€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:520€
    Peinture chambre: 13 m² × 40€/m² = 520€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (inclut matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Blanc (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 344 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 127 €/an
Calcul : 344 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 580 €/an
Base de calcul : Emprunt de 80 420 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 362 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 413 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 020 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 374 €
Revenus locatifs : +4 127 €
Charges déductibles : -51 374 €
Résultat foncier Année 1 : -47 247 €(Déficit de 47 247 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 847 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 354 €/an
Revenus locatifs : +4 127 €
Charges déductibles : -3 354 €
Résultat foncier Années 2+ : 773 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25846.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 30 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 19 500 €(65% de 30 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 709 €/an
Calcul : 19 500 € × 3,636% = 709 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 127 €51 377 €2 582 €-47 250 €21 400 €25 850 €25 850 €
24 210 €3 287 €2 512 €923 €--24 927 €
34 294 €3 215 €2 440 €1 079 €--23 847 €
44 380 €3 140 €2 365 €1 240 €--22 607 €
54 468 €3 063 €2 288 €1 405 €--21 202 €
64 557 €2 983 €2 209 €1 574 €--19 629 €
74 648 €2 901 €2 126 €1 747 €--17 882 €
84 741 €2 816 €2 041 €1 925 €--15 957 €
94 836 €2 728 €1 954 €2 108 €--13 849 €
104 933 €2 637 €1 863 €2 295 €--11 554 €
115 031 €2 544 €1 769 €2 487 €--9 066 €
125 132 €2 447 €1 672 €2 685 €---
135 234 €2 347 €1 572 €2 887 €---
145 339 €2 244 €1 469 €3 095 €---
155 446 €2 137 €1 362 €3 309 €---
165 555 €2 027 €1 252 €3 528 €---
175 666 €1 913 €1 138 €3 753 €---
185 779 €1 796 €1 021 €3 984 €---
195 895 €1 674 €899 €4 221 €---
206 013 €1 549 €774 €4 464 €---
216 133 €1 419 €644 €4 714 €---
226 256 €1 285 €510 €4 971 €---
236 381 €1 147 €372 €5 234 €---
246 508 €1 004 €229 €5 504 €---
256 639 €856 €82 €5 782 €---
TOTAL132 200 €104 536 €37 150 €27 665 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 27 665 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 127 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +867 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+867 €-6 420 €+7 287 €
2+867 €0 €+867 €
3+867 €0 €+867 €
4+867 €0 €+867 €
5+867 €0 €+867 €
6+867 €0 €+867 €
7+867 €0 €+867 €
8+867 €0 €+867 €
9+867 €0 €+867 €
10+867 €0 €+867 €
11+867 €0 €+867 €
12+867 €+805 €+62 €
13+867 €+866 €+1 €
14+867 €+929 €-62 €
15+867 €+993 €-126 €
16+867 €+1 058 €-191 €
17+867 €+1 126 €-259 €
18+867 €+1 195 €-328 €
19+867 €+1 266 €-399 €
20+867 €+1 339 €-472 €
21+867 €+1 414 €-547 €
22+867 €+1 491 €-624 €
23+867 €+1 570 €-703 €
24+867 €+1 651 €-784 €
25+867 €+1 735 €-868 €
Total+21 675 €+11 019 €+10 656 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 86 jours
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