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Détails du bien

VilleTorcy (77)
Surface92.84
Coût Total270 480
Loyer Annuel17 641
Rentabilité6.52%
Cashflow/mois-114
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 211 000 €
Surface : 92.84 m²
Prix au m² : 2 272,73 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Radiateur Gaz, Nombre d'égages : 3, Mandat exclusif

TORCY CENTRE-VILLE Appartement Triplex 4 pièces avec fort potentiel Idéalement situé en plein cœur de Torcy, à proximité immédiate des commerces, écoles et transports, découvrez ce spacieux appartement offrant un beau potentiel d'aménagement. Lumineux et fonctionnel, ce bien se compose de trois chambres réparties sur deux niveaux, d'une salle de bains, d'une salle d'eau ainsi que d'un toilette séparé. Grâce à sa configuration atypique en triplex, l'appartement bénéficie d'une agréable séparation des espaces de vie et de nuit, offrant confort et intimité à toute la famille. Des travaux de rafraîchissement sont à prévoir afin de remettre le bien au goût du jour et révéler tout son potentiel. Une belle opportunité pour les amateurs de rénovation ou les investisseurs en quête d'un bien à personnaliser. Les + : Emplacement recherché en centre-ville Appartement lumineux Beau potentiel après travaux 3 chambres Double pièce d'eau À visiter sans tarder ! Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1860.0 € et 2570.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). - https://www.century21-adv-torcy.com/mentions_legales/

Ville : Torcy
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77200
Coordonnées : 48.854570, 2.657455
Torcy
RER A
Total : 270 480
Prix d'acquisition : 211 000
Travaux : 42 600
Valeur du bien : 253 600
Frais de notaire : 16 880
Coût estimé : 16 880
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92.84
Loyer prédit : 15.83€/m²/mois
Fourchette : 13.43€ - 18.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 1470€/mois
Loyer annuel estimé : 17641€/an
Fourchette totale : 1247€ - 1733€/mois
Fourchette annuelle : 14964€ - 20797€/an
Rentabilité brute :6.52%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 7.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 446,88 €/m²
Basé sur :139 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :320 008
Prix d'achat :211 000
Décote à l'achat :-109 008 (-34.1%)
Marge achat-revente :49 528€ (15.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :270 480
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 358,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :78,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 437,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :137 052,72
Coût de l'assurance :23 667,00
Taxe foncière : 1 764,10€/an
Soit par mois : 147,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 470,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 584,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-114,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 222 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un ancien système inefficace.
Quantité: 1 système pour 92.84 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique et réduction des dépenses énergétiques.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation et réduction des pertes de chaleur.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique ancien.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique pour la production d'eau chaude.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec remplacement des éléments vétustes et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant une mise à jour.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des 3 chambres avec peinture et éventuellement remplacement du revêtement de sol.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et vérification de l'électricité.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant une mise à jour.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 600(459 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:10 800
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries - Fenêtres:8 700
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8 100€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 000€ = 3 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rafraîchissement:9 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8 000€ = 8 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Salle de bain - Rénovation:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 5 000€ = 5 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Chambres - Rafraîchissement:3 000
    Peinture chambres: 36 m² × 25€/m² = 900€, Parquet flottant: 36 m² × 50€/m² = 1 800€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Rafraîchissement:1 600
    Peinture salon: 25 m² × 25€/m² = 625€, Main d'œuvre: 300€, Vérification électricité: 675€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Torcy (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 470 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 641 €/an
Calcul : 1 470 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 429 €/an
Base de calcul : Emprunt de 270 480 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 947 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 764 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 740
Revenus locatifs : +17 641
Charges déductibles : -54 740
Résultat foncier Année 1 : -37 099(Déficit de 37 099 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 699
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 140 €/an
Revenus locatifs : +17 641
Charges déductibles : -12 140
Résultat foncier Années 2+ : 5 501 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15698.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 211 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 137 150(65% de 211 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 987 €/an
Calcul : 137 150 € × 3,636% = 4 987
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 64154 7489 438-37 10721 400 €15 707 €15 707 €
217 99411 9029 1916 092--9 616 €
318 35411 6478 9366 707--2 909 €
418 72111 3838 6727 338---
519 09511 1098 3987 986---
619 47710 8268 1158 652---
719 86710 5327 8219 335---
820 26410 2287 51710 036---
920 6699 9127 20210 757---
1021 0839 5866 87511 497---
1121 5049 2486 53712 256---
1221 9348 8986 18713 037---
1322 3738 5355 82413 838---
1422 8208 1595 44814 662---
1523 2777 7695 05915 508---
1623 7427 3664 65516 376---
1724 2176 9484 23717 269---
1824 7026 5153 80518 186---
1925 1966 0673 35619 129---
2025 7005 6032 89220 097---
2126 2145 1222 41121 092---
2226 7384 6231 91222 115---
2327 2734 1071 39623 166---
2427 8183 57286124 246---
2528 3743 01830725 356---
TOTAL565 046247 422137 053317 62421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 317 624
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 641 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 705 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 705-6 420+10 125
2+3 7050+3 705
3+3 7050+3 705
4+3 705+1 329+2 376
5+3 705+2 396+1 309
6+3 705+2 595+1 110
7+3 705+2 800+905
8+3 705+3 011+694
9+3 705+3 227+478
10+3 705+3 449+256
11+3 705+3 677+28
12+3 705+3 911-206
13+3 705+4 152-447
14+3 705+4 399-694
15+3 705+4 652-947
16+3 705+4 913-1 208
17+3 705+5 181-1 476
18+3 705+5 456-1 751
19+3 705+5 739-2 034
20+3 705+6 029-2 324
21+3 705+6 328-2 623
22+3 705+6 634-2 929
23+3 705+6 950-3 245
24+3 705+7 274-3 569
25+3 705+7 607-3 902
Total+92 625+95 287+-2 662
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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