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Maison à vendre

VilleChapelle-Vicomtesse (41)
Surface123m²
Coût Total164 860€
Loyer Annuel10 679€
Rentabilité6.48%
Cashflow/mois-52€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 123 m²
Prix au m² : 796,75 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cheminée, Salon (total 26 m²), 5 chambres, 1 parking: Parking, Terrasse, Sans vis-à-vis, Exposition sud-ouest

Découvrez cette maison mitoyenne d'un côté au cœur du village de La Chapelle-Vicomtesse, à seulement 6 minutes de Droué, 25 minutes de la gare TGV de Vendôme.

Détails de la propriété :

  • Superficie : 123 m² à rafraichir

  • Rez-de-chaussée :

  • Salon/séjour de 26 m² avec cheminée insert

  • Cuisine à aménager selon vos goûts

  • 2 chambres (dont une avec dressing)

  • Salle de bain

  • WC

  • Véranda chauffée de 16 m²

  • Cuisine d'été

  • À l'étage :

  • 3 chambres

  • Dressing

Avantages :

  • Fenêtres en double vitrage PVC
  • Volets en bois et roulants sur la véranda
  • Tout-à-l'égout
  • Chauffage au gaz (citerne)
  • Toiture en ardoise en bon état

Extérieur :

  • Parcelle de 841 m², entièrement close et arborée, sans vis-à-vis
  • Potentiel pour un jardin, terrasse ou espace de détente
  • Deux abris de jardin
  • Emplacement pour stationner un véhicule

Des travaux de rénovation sont à prévoir pour redonner vie à cette propriété.

Ne manquez pas cette opportunité ! Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°514 866 078 - Greffe de BLOIS) Sylvain DUPIN Entrepreneur Individuel Réf.929577

Ville : Chapelle-Vicomtesse
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41270
Coordonnées : 47.988226, 1.037130
Total : 164 860€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 59 020€
Valeur du bien : 157 020€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 123m²
Loyer prédit : 7.24€/m²/mois
Fourchette : 5.85€ - 8.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 890€/mois
Loyer annuel estimé : 10679€/an
Fourchette totale : 720€ - 1100€/mois
Fourchette annuelle : 8641€ - 13199€/an
Rentabilité brute :6.48%
Fourchette de rentabilité :5.24% - 8.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :975 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :119 925 €
Prix d'achat :98 000 €
Décote à l'achat :-21 925€ (-18.3%)
Marge achat-revente :-44 935€ (-37.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :805,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :48,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 853,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 679,71€
Coût de l'assurance :14 425,25€
Taxe foncière : 1 067,95€/an
Soit par mois : 89,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 889,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 942,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-52,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 123 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz
Quantité: 1 système pour 123 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par des modèles plus performants si nécessaire
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes plomberie/électricité nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité dans toute la maison
Quantité: 123 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 020 €(480 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:4 920€
    Isolation combles perdus: 123 m² × 40€/m² = 4920€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:6 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:10 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:12 300€
    Mise aux normes électricité: 123 m² × 100€/m² = 12300€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chapelle-Vicomtesse (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 920€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 890 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 679 €/an
Calcul : 890 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 321 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 860 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 577 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 068 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 020 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 986 €
Revenus locatifs : +10 679 €
Charges déductibles : -65 986 €
Résultat foncier Année 1 : -55 307 €(Déficit de 55 307 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 907 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 966 €/an
Revenus locatifs : +10 679 €
Charges déductibles : -6 966 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 713 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33906.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 679 €65 991 €5 326 €-55 312 €21 400 €33 912 €33 912 €
210 893 €6 827 €5 182 €4 066 €--29 846 €
311 111 €6 679 €5 034 €4 432 €--25 414 €
411 333 €6 525 €4 880 €4 808 €--20 606 €
511 560 €6 366 €4 721 €5 193 €--15 412 €
611 791 €6 202 €4 557 €5 589 €--9 824 €
712 027 €6 033 €4 388 €5 994 €--3 830 €
812 267 €5 858 €4 213 €6 409 €---
912 513 €5 677 €4 032 €6 836 €---
1012 763 €5 490 €3 845 €7 273 €---
1113 018 €5 297 €3 652 €7 721 €---
1213 279 €5 098 €3 453 €8 181 €---
1313 544 €4 891 €3 247 €8 653 €---
1413 815 €4 679 €3 034 €9 136 €---
1514 091 €4 459 €2 814 €9 633 €---
1614 373 €4 231 €2 586 €10 142 €---
1714 661 €3 996 €2 351 €10 664 €---
1814 954 €3 754 €2 109 €11 200 €---
1915 253 €3 503 €1 858 €11 750 €---
2015 558 €3 244 €1 599 €12 314 €---
2115 869 €2 976 €1 331 €12 893 €---
2216 187 €2 700 €1 055 €13 487 €---
2316 510 €2 414 €769 €14 096 €---
2416 840 €2 119 €474 €14 722 €---
2517 177 €1 814 €169 €15 363 €---
TOTAL342 067 €176 824 €76 680 €165 243 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 165 243 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 679 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 243 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 243 €-6 420 €+8 663 €
2+2 243 €0 €+2 243 €
3+2 243 €0 €+2 243 €
4+2 243 €0 €+2 243 €
5+2 243 €0 €+2 243 €
6+2 243 €0 €+2 243 €
7+2 243 €0 €+2 243 €
8+2 243 €+774 €+1 469 €
9+2 243 €+2 051 €+192 €
10+2 243 €+2 182 €+61 €
11+2 243 €+2 316 €-73 €
12+2 243 €+2 454 €-211 €
13+2 243 €+2 596 €-353 €
14+2 243 €+2 741 €-498 €
15+2 243 €+2 890 €-647 €
16+2 243 €+3 043 €-800 €
17+2 243 €+3 199 €-956 €
18+2 243 €+3 360 €-1 117 €
19+2 243 €+3 525 €-1 282 €
20+2 243 €+3 694 €-1 451 €
21+2 243 €+3 868 €-1 625 €
22+2 243 €+4 046 €-1 803 €
23+2 243 €+4 229 €-1 986 €
24+2 243 €+4 416 €-2 173 €
25+2 243 €+4 609 €-2 366 €
Total+56 075 €+49 573 €+6 502 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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