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Achat : Maison Toulon (83000)

Bien expiré
VilleToulon (83)
Surface188m²
Coût Total512 700€
Loyer Annuel37 038€
Rentabilité7.22%
Cashflow/mois+103€
Image de bien 1
Prix : 379 000 €
Surface : 188 m²
Prix au m² : 2 015,96 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 188 m², Terrasse, Structure/extérieur à restaurer

Immeuble à vendre à Toulon. Immeuble de rapport composé de cinq logements. Au rez-de-chaussée, deux studios avec des loyers de 550 € par mois et 300 € par mois. Au premier étage, un appartement de type T2 loué 550 € par mois. Au deuxième étage, un appartement de type T2 avec terrasse, loué 520 € par mois. Au dernier étage, un appartement de type T2 loué 450 € par mois. Travaux à prévoir. Façade refaite et révisée en 2025. Pour plus d'informations, nous .

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Ville : Toulon
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83000
Coordonnées : 43.130430, 5.919850
Total : 512 700€
Prix d'acquisition : 379 000€
Travaux : 103 380€
Valeur du bien : 482 380€
Frais de notaire : 30 320€
Coût estimé : 30 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 188m²
Loyer prédit : 16.42€/m²/mois
Fourchette : 11.87€ - 22.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 3087€/mois
Loyer annuel estimé : 37038€/an
Fourchette totale : 2231€ - 4270€/mois
Fourchette annuelle : 26772€ - 51242€/an
Rentabilité brute :7.22%
Fourchette de rentabilité :5.22% - 9.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :512 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 525,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :149,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 675,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :244 991,11€
Coût de l'assurance :44 861,25€
Taxe foncière : 3 703,84€/an
Soit par mois : 308,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 086,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 983,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :102,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 188 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 188 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: VMC
Installation d'une VMC double flux pour améliorer la ventilation
Quantité: 1 système
Raison: Amélioration de la qualité de l'air et du score DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, électricité (prises, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: 0 chambres (état 2/5 assumé, aucune chambre visible)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, électricité (prises, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: 1 salon (état 2/5 assumé, aucune photo visible)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :103 380 €(550 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:11 280€
    Isolation toiture/combles: 188 m² × 60€/m² = 11280€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:27 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 23 fenêtres × 1200€ = 27600€ (installation incluse)
  • Ventilation:5 000€
    VMC double flux: 1 système × 5000€ = 5000€ (installation incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Chambres:0€
    Aucune chambre visible, état 2/5 assumé, pas de travaux nécessaires.
  • Salon:15 000€
    Rénovation salon: 1 salon × 15000€ = 15000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulon. Les prix incluent la main d'œuvre. Les coûts peuvent varier selon les choix de matériaux et les spécificités des travaux.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 087 €/mois
Revenus locatifs annuels : 37 038 €/an
Calcul : 3 087 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 955 €/an
Base de calcul : Emprunt de 512 700 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 794 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 704 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 103 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 125 834 €
Revenus locatifs : +37 038 €
Charges déductibles : -125 834 €
Résultat foncier Année 1 : -88 795 €(Déficit de 88 795 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 67 395 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 454 €/an
Revenus locatifs : +37 038 €
Charges déductibles : -22 454 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 585 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 67395.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 379 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 246 350 €(65% de 379 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 958 €/an
Calcul : 246 350 € × 3,636% = 8 958 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
137 038 €125 850 €16 972 €-88 812 €21 400 €67 412 €67 412 €
237 779 €22 017 €16 518 €15 763 €--51 649 €
338 535 €21 547 €16 049 €16 987 €--34 662 €
439 305 €21 062 €15 564 €18 243 €--16 419 €
540 092 €20 561 €15 063 €19 531 €---
640 893 €20 042 €14 544 €20 851 €---
741 711 €19 506 €14 008 €22 205 €---
842 546 €18 951 €13 453 €23 594 €---
943 396 €18 378 €12 880 €25 018 €---
1044 264 €17 785 €12 287 €26 479 €---
1145 150 €17 172 €11 674 €27 978 €---
1246 053 €16 538 €11 040 €29 514 €---
1346 974 €15 883 €10 384 €31 091 €---
1447 913 €15 205 €9 707 €32 708 €---
1548 871 €14 504 €9 006 €34 367 €---
1649 849 €13 779 €8 281 €36 069 €---
1750 846 €13 030 €7 532 €37 816 €---
1851 863 €12 255 €6 757 €39 607 €---
1952 900 €11 454 €5 956 €41 446 €---
2053 958 €10 626 €5 127 €43 332 €---
2155 037 €9 769 €4 271 €45 268 €---
2256 138 €8 883 €3 385 €47 255 €---
2357 261 €7 967 €2 469 €49 293 €---
2458 406 €7 020 €1 522 €51 385 €---
2559 574 €6 041 €543 €53 533 €---
TOTAL1 186 352 €485 828 €244 991 €700 524 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 700 524 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 37 038 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 778 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 778 €-6 420 €+14 198 €
2+7 778 €0 €+7 778 €
3+7 778 €0 €+7 778 €
4+7 778 €0 €+7 778 €
5+7 778 €+934 €+6 844 €
6+7 778 €+6 255 €+1 523 €
7+7 778 €+6 662 €+1 116 €
8+7 778 €+7 078 €+700 €
9+7 778 €+7 506 €+272 €
10+7 778 €+7 944 €-166 €
11+7 778 €+8 393 €-615 €
12+7 778 €+8 854 €-1 076 €
13+7 778 €+9 327 €-1 549 €
14+7 778 €+9 812 €-2 034 €
15+7 778 €+10 310 €-2 532 €
16+7 778 €+10 821 €-3 043 €
17+7 778 €+11 345 €-3 567 €
18+7 778 €+11 882 €-4 104 €
19+7 778 €+12 434 €-4 656 €
20+7 778 €+13 000 €-5 222 €
21+7 778 €+13 580 €-5 802 €
22+7 778 €+14 176 €-6 398 €
23+7 778 €+14 788 €-7 010 €
24+7 778 €+15 416 €-7 638 €
25+7 778 €+16 060 €-8 282 €
Total+194 450 €+210 157 €+-15 707 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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