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Détails du bien

VilleAnould (88)
Surface200m²
Coût Total278 300€
Loyer Annuel20 489€
Rentabilité7.36%
Cashflow/mois+80€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 190 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 950 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

JADORE IMMOBILIER vous propose cette grande maison implantée sur un terrain de 4200 M² parcouru par un ruisseau qui agrémentera vos moments de détente en prenant un bain de soleil. Située à 20 minutes de Gérardmer. REZ DE CHAUSSEE : cuisine, salle à manger, salon, chambres 1, 2 et 3, WC, salle de bain. 1er ETAGE : chambres 4 et 5, salle de bain. SOUS-SOL : WC, cave terre battue 1, 2 et 3, chaufferie, grand atelier, garage pour deux voitures, buanderie. DEPENDANCES : hangar à bois. POINTS FORTS : Grande maison, grand terrain, ruisseau, proche du centre-ville, des commerces, des écoles primaires, toiture en bon état, portail aluminium, chaudière récente. VISITES EXCLUSIVEMENT avec ROBERT réf 3130-RA

Ville : Anould
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88650
Total : 278 300€
Prix d'acquisition : 190 000€
Travaux : 73 100€
Valeur du bien : 263 100€
Frais de notaire : 15 200€
Coût estimé : 15 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 8.54€/m²/mois
Fourchette : 6.65€ - 10.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1707€/mois
Loyer annuel estimé : 20489€/an
Fourchette totale : 1330€ - 2193€/mois
Fourchette annuelle : 15955€ - 26313€/an
Rentabilité brute :7.36%
Fourchette de rentabilité :5.73% - 9.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 583,21 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :316 641 €
Prix d'achat :190 000 €
Décote à l'achat :-126 641€ (-40.0%)
Marge achat-revente :38 341€ (12.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :278 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 378,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :78,85€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 457,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :135 206,33€
Coût de l'assurance :23 655,50€
Taxe foncière : 2 048,94€/an
Soit par mois : 170,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 707,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 627,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :79,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 383 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - sols à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 100 €(366 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:16 000€
    Isolation toiture: 200 m² × 80€/m² = 16000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:15 000€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 600€/fenêtre = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture chambres: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger - Peinture:600€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Anould (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 46 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 707 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 489 €/an
Calcul : 1 707 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 342 €/an
Base de calcul : Emprunt de 278 300 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 946 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 049 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 437 €
Revenus locatifs : +20 489 €
Charges déductibles : -85 437 €
Résultat foncier Année 1 : -64 948 €(Déficit de 64 948 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 548 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 337 €/an
Revenus locatifs : +20 489 €
Charges déductibles : -12 337 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 152 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43547.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 190 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 500 €(65% de 190 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 491 €/an
Calcul : 123 500 € × 3,636% = 4 491 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 489 €85 446 €9 351 €-64 957 €21 400 €43 557 €43 557 €
220 899 €12 098 €9 103 €8 802 €--34 755 €
321 317 €11 841 €8 846 €9 476 €--25 279 €
421 744 €11 575 €8 580 €10 168 €--15 110 €
522 178 €11 300 €8 305 €10 878 €--4 232 €
622 622 €11 016 €8 021 €11 606 €---
723 074 €10 722 €7 726 €12 353 €---
823 536 €10 417 €7 422 €13 119 €---
924 007 €10 102 €7 107 €13 904 €---
1024 487 €9 777 €6 781 €14 710 €---
1124 977 €9 440 €6 444 €15 537 €---
1225 476 €9 091 €6 096 €16 385 €---
1325 986 €8 730 €5 735 €17 255 €---
1426 505 €8 357 €5 362 €18 148 €---
1527 035 €7 971 €4 976 €19 064 €---
1627 576 €7 572 €4 576 €20 004 €---
1728 128 €7 158 €4 163 €20 969 €---
1828 690 €6 731 €3 736 €21 959 €---
1929 264 €6 289 €3 294 €22 975 €---
2029 849 €5 831 €2 836 €24 018 €---
2130 446 €5 358 €2 363 €25 088 €---
2231 055 €4 868 €1 873 €26 187 €---
2331 676 €4 362 €1 367 €27 314 €---
2432 310 €3 838 €843 €28 472 €---
2532 956 €3 296 €301 €29 660 €---
TOTAL656 283 €283 185 €135 206 €373 098 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 373 098 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 489 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 303 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 303 €-6 420 €+10 723 €
2+4 303 €0 €+4 303 €
3+4 303 €0 €+4 303 €
4+4 303 €0 €+4 303 €
5+4 303 €0 €+4 303 €
6+4 303 €+2 212 €+2 091 €
7+4 303 €+3 706 €+597 €
8+4 303 €+3 936 €+367 €
9+4 303 €+4 171 €+132 €
10+4 303 €+4 413 €-110 €
11+4 303 €+4 661 €-358 €
12+4 303 €+4 916 €-613 €
13+4 303 €+5 177 €-874 €
14+4 303 €+5 444 €-1 141 €
15+4 303 €+5 719 €-1 416 €
16+4 303 €+6 001 €-1 698 €
17+4 303 €+6 291 €-1 988 €
18+4 303 €+6 588 €-2 285 €
19+4 303 €+6 893 €-2 590 €
20+4 303 €+7 205 €-2 902 €
21+4 303 €+7 526 €-3 223 €
22+4 303 €+7 856 €-3 553 €
23+4 303 €+8 194 €-3 891 €
24+4 303 €+8 542 €-4 239 €
25+4 303 €+8 898 €-4 595 €
Total+107 575 €+111 929 €+-4 354 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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