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Appartement 2 pièces 48 m²

Bien expiré
VilleSisteron (04)
Surface48m²
Coût Total114 480€
Loyer Annuel7 507€
Rentabilité6.56%
Cashflow/mois-37€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 46 000 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 958,33 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 48 m² - Appartement 2 pièces 48 m²

CIMM Immobilier vous propose en exclusivité, sur la commune de Sisteron, cet appartement T2 de 47.50 m², situé à proximité des commodités.

Situé en rez-de-chaussée, il se compose d’une cuisine ouverte sur la pièce de vie, d’une chambre, d’une salle d’eau et de toilettes séparées.

Ce bien offre un beau potentiel de rénovation, idéal pour un investissement locatif ou pour un premier achat avec travaux.

Une cave privative complète ce bien.

🔧 Travaux à prévoir – Fort potentiel après rénovation. 📍 Proche des commerces et services.

À découvrir sans tarder. 40 000 euros honoraires exclus - Honoraires de 15%TTC à charge acquéreur - Nombre de lots dans la copropriété: 123 - Joan DIMITRI - Agent commercial - EI - RSAC Manosque 830522405 - SAS JCM - Caisse de garantie QBE 500000 - SIRET 40834475202481 - CPI 38012018000029731 L'immobilier vous intéresse, contactez-moi

Surface : 48 m² Non soumis au DPE

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 123 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 04/07/2025

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Sisteron
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04200
Coordonnées : 44.194725, 5.940945
Total : 114 480€
Prix d'acquisition : 46 000€
Travaux : 64 800€
Valeur du bien : 110 800€
Frais de notaire : 3 680€
Coût estimé : 3 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48m²
Loyer prédit : 13.03€/m²/mois
Fourchette : 10.54€ - 16.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 626€/mois
Loyer annuel estimé : 7507€/an
Fourchette totale : 506€ - 774€/mois
Fourchette annuelle : 6069€ - 9285€/an
Rentabilité brute :6.56%
Fourchette de rentabilité :5.30% - 8.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 581,82 €/m²
Basé sur :73 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :75 927 €
Prix d'achat :46 000 €
Décote à l'achat :-29 927€ (-39.4%)
Marge achat-revente :-38 553€ (-50.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :566,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :33,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 600,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 617,75€
Coût de l'assurance :10 017,00€
Taxe foncière : 750,71€/an
Soit par mois : 62,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 625,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 662,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-37,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 48 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 assumé - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 1/5 assumé - chambre en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: salon (environ 24 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 800 €(1 350 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 000€
    Fenêtres double vitrage performant: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:9 800€
    Rénovation complète chambre: 12 m² × 400€/m² = 4800€, Main d'œuvre: 200€ = 5000€
  • Salon:12 000€
    Rénovation complète salon: 24 m² × 500€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Sisteron. Main d'œuvre incluse. Les coûts sont basés sur des estimations réalistes pour chaque type de travaux.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 626 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 507 €/an
Calcul : 626 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 843 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 480 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 401 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 751 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 794 €
Revenus locatifs : +7 507 €
Charges déductibles : -69 794 €
Résultat foncier Année 1 : -62 287 €(Déficit de 62 287 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 887 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 994 €/an
Revenus locatifs : +7 507 €
Charges déductibles : -4 994 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 513 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40887.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 46 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 900 €(65% de 46 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 087 €/an
Calcul : 29 900 € × 3,636% = 1 087 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 507 €69 798 €3 847 €-62 291 €21 400 €40 891 €40 891 €
27 657 €4 896 €3 744 €2 761 €--38 129 €
37 810 €4 790 €3 639 €3 020 €--35 109 €
47 967 €4 681 €3 529 €3 286 €--31 823 €
58 126 €4 568 €3 416 €3 558 €--28 265 €
68 288 €4 451 €3 299 €3 838 €--24 427 €
78 454 €4 330 €3 178 €4 125 €--20 303 €
88 623 €4 204 €3 053 €4 419 €--15 884 €
98 796 €4 075 €2 924 €4 721 €--11 163 €
108 972 €3 941 €2 790 €5 031 €--6 133 €
119 151 €3 802 €2 651 €5 349 €--784 €
129 334 €3 659 €2 508 €5 675 €---
139 521 €3 511 €2 359 €6 010 €---
149 711 €3 357 €2 206 €6 354 €---
159 905 €3 198 €2 047 €6 707 €---
1610 104 €3 034 €1 883 €7 070 €---
1710 306 €2 864 €1 713 €7 442 €---
1810 512 €2 688 €1 537 €7 824 €---
1910 722 €2 506 €1 355 €8 216 €---
2010 936 €2 318 €1 167 €8 618 €---
2111 155 €2 123 €972 €9 032 €---
2211 378 €1 922 €771 €9 456 €---
2311 606 €1 714 €562 €9 892 €---
2411 838 €1 498 €347 €10 340 €---
2512 075 €1 275 €124 €10 800 €---
TOTAL240 455 €149 202 €55 618 €91 252 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 91 252 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 507 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 576 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 576 €-6 420 €+7 996 €
2+1 576 €0 €+1 576 €
3+1 576 €0 €+1 576 €
4+1 576 €0 €+1 576 €
5+1 576 €0 €+1 576 €
6+1 576 €0 €+1 576 €
7+1 576 €0 €+1 576 €
8+1 576 €0 €+1 576 €
9+1 576 €0 €+1 576 €
10+1 576 €0 €+1 576 €
11+1 576 €0 €+1 576 €
12+1 576 €+1 703 €-127 €
13+1 576 €+1 803 €-227 €
14+1 576 €+1 906 €-330 €
15+1 576 €+2 012 €-436 €
16+1 576 €+2 121 €-545 €
17+1 576 €+2 233 €-657 €
18+1 576 €+2 347 €-771 €
19+1 576 €+2 465 €-889 €
20+1 576 €+2 586 €-1 010 €
21+1 576 €+2 710 €-1 134 €
22+1 576 €+2 837 €-1 261 €
23+1 576 €+2 968 €-1 392 €
24+1 576 €+3 102 €-1 526 €
25+1 576 €+3 240 €-1 664 €
Total+39 400 €+27 611 €+11 789 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 196 jours
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