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Appartement à vendre

VilleVarangéville (54)
Surface61m²
Coût Total100 900€
Loyer Annuel6 447€
Rentabilité6.39%
Cashflow/mois-76€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 1 147,54 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre : Sur la commune de Varangéville, dans une petite copropriété d'une dizaine de lots, au 1er étage, appartement T3 de 61m² avec terrasse de 15m², il se compose d'une entrée avec placard; cuisine aménagée avec possibilité d'ouvrir sur le séjour avec accès terrasse, une salle de bain avec douche + w.c et 2 belles chambres, logement 100% électrique pour le chauffage et l'eau chaude, charges 30 euros/mois. Appartement en cours de nettoyage Agence We Invest T.immo - Conseillé Transaction : Jérémy CREVON - Tél : Mail :

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 10 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat C Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 800.00 euros et 920.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller T IMMO : Jérémy Crevon Agent commercial (Entreprise individuelle). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Varangéville
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54110
Coordonnées : 48.642495, 6.318793
Total : 100 900€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 25 300€
Valeur du bien : 95 300€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 8.81€/m²/mois
Fourchette : 7.14€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 537€/mois
Loyer annuel estimé : 6447€/an
Fourchette totale : 435€ - 663€/mois
Fourchette annuelle : 5223€ - 7957€/an
Rentabilité brute :6.39%
Fourchette de rentabilité :5.18% - 7.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 162,22 €/m²
Basé sur :105 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :70 895 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :-895€ (-1.3%)
Marge achat-revente :-30 005€ (-42.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :499,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :29,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 529,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 020,19€
Coût de l'assurance :8 828,75€
Taxe foncière : 644,68€/an
Soit par mois : 53,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 30,00€/mois
Soit par an : 360,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 537,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 612,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-75,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 206 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si simple vitrage
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures de la salle de bain et mise aux normes de la plomberie
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et traitement des traces d'humidité
Quantité: 20 m²
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 300 €(415 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 500€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 400€
    Peinture salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Peinture chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Varangéville (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 537 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 447 €/an
Calcul : 537 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 387 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 900 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 353 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 645 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 360 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 045 €
Revenus locatifs : +6 447 €
Charges déductibles : -30 045 €
Résultat foncier Année 1 : -23 598 €(Déficit de 23 598 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 198 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 745 €/an
Revenus locatifs : +6 447 €
Charges déductibles : -4 745 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 702 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2197.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 447 €30 048 €3 390 €-23 601 €21 400 €2 201 €2 201 €
26 576 €4 658 €3 300 €1 918 €--284 €
36 707 €4 565 €3 207 €2 142 €---
46 841 €4 469 €3 111 €2 373 €---
56 978 €4 369 €3 011 €2 609 €---
67 118 €4 266 €2 908 €2 852 €---
77 260 €4 159 €2 801 €3 101 €---
87 405 €4 049 €2 691 €3 357 €---
97 553 €3 935 €2 577 €3 619 €---
107 705 €3 816 €2 459 €3 888 €---
117 859 €3 694 €2 336 €4 164 €---
128 016 €3 568 €2 210 €4 448 €---
138 176 €3 437 €2 079 €4 739 €---
148 340 €3 302 €1 944 €5 038 €---
158 506 €3 162 €1 804 €5 345 €---
168 677 €3 017 €1 659 €5 659 €---
178 850 €2 867 €1 509 €5 983 €---
189 027 €2 712 €1 354 €6 315 €---
199 208 €2 552 €1 194 €6 656 €---
209 392 €2 386 €1 028 €7 006 €---
219 580 €2 215 €857 €7 365 €---
229 771 €2 037 €679 €7 734 €---
239 967 €1 853 €496 €8 113 €---
2410 166 €1 663 €306 €8 503 €---
2510 369 €1 467 €109 €8 902 €---
TOTAL206 493 €108 266 €49 020 €98 227 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 98 227 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 447 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 354 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 354 €-6 420 €+7 774 €
2+1 354 €0 €+1 354 €
3+1 354 €+558 €+796 €
4+1 354 €+712 €+642 €
5+1 354 €+783 €+571 €
6+1 354 €+856 €+498 €
7+1 354 €+930 €+424 €
8+1 354 €+1 007 €+347 €
9+1 354 €+1 086 €+268 €
10+1 354 €+1 166 €+188 €
11+1 354 €+1 249 €+105 €
12+1 354 €+1 334 €+20 €
13+1 354 €+1 422 €-68 €
14+1 354 €+1 511 €-157 €
15+1 354 €+1 603 €-249 €
16+1 354 €+1 698 €-344 €
17+1 354 €+1 795 €-441 €
18+1 354 €+1 894 €-540 €
19+1 354 €+1 997 €-643 €
20+1 354 €+2 102 €-748 €
21+1 354 €+2 210 €-856 €
22+1 354 €+2 320 €-966 €
23+1 354 €+2 434 €-1 080 €
24+1 354 €+2 551 €-1 197 €
25+1 354 €+2 671 €-1 317 €
Total+33 850 €+29 468 €+4 382 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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