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Maison à vendre

Bien expiré
VilleTollaincourt (88)
Surface150m²
Coût Total187 340€
Loyer Annuel11 151€
Rentabilité5.95%
Cashflow/mois-146€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 653,33 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située à Tollaincourt (88320), cette charmante maison profite du calme et du charme d'un village pittoresque des Vosges. Avec ses 1976 m² de terrain, cette propriété offre un cadre de vie paisible, idéal pour les amoureux de la nature. De plus, elle est à 8 minutes de l'autoroute A 31

À l'extérieur, cette maison dispose de 3 places de parking, ainsi que de nombreuses dépendances, dont un grenier et des combles aménageables. Ces espaces offrent des possibilités d'extension ou de stockage appréciables. Le vaste terrain permet également de profiter d'espaces extérieurs agréables et de créer un jardin selon ses envies.

À l'intérieur, cette maison de 150 m² offre un total de 6 pièces, dont 4 chambres,dont 1 au RDC et d'une tres grande cave voutée L'espace de vie est généreux et lumineux, offrant un cadre de vie confortable. Les combles aménageables en 2 chambres supplémentaires représentent un potentiel d'agrandissement non négligeable. Idéale pour une famille, cette propriété allie charme de l'ancien et potentiel d'évolution.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 98 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Pascal CHOISNEL - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Epinal sous le numéro 985323088

Ville : Tollaincourt
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88320
Coordonnées : 48.095127, 5.732303
Total : 187 340€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 81 500€
Valeur du bien : 179 500€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 6.19€/m²/mois
Fourchette : 4.79€ - 8.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 929€/mois
Loyer annuel estimé : 11151€/an
Fourchette totale : 719€ - 1201€/mois
Fourchette annuelle : 8626€ - 14414€/an
Rentabilité brute :5.95%
Fourchette de rentabilité :4.60% - 7.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :768,18 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :115 227 €
Prix d'achat :98 000 €
Décote à l'achat :-17 227€ (-15.0%)
Marge achat-revente :-72 113€ (-62.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :187 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :927,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :54,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 982,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 015,28€
Coût de l'assurance :16 392,25€
Taxe foncière : 1 115,07€/an
Soit par mois : 92,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 929,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 075,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-146,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 705 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 150 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise à jour des décorations
Quantité: salon complet
Raison: État 3.5/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :81 500 €(543 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:10 500€
    Isolation combles: 150 m² × 70€/m² = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:24 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 11000€ + Pose: 2000€ = 13000€
  • Menuiseries:11 400€
    Fenêtres double vitrage (19 fenêtres): 19 × 600€ = 11400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€ + Électroménager: 2000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:7 800€
    Parquet flottant (60 m²): 40€/m² × 60 = 2400€, Main d'œuvre: 3000€ = 5400€
  • Salon:1 800€
    Peinture murs et plafonds (60 m²): 30€/m² × 60 = 1800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 45 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 929 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 151 €/an
Calcul : 929 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 289 €/an
Base de calcul : Emprunt de 187 340 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 656 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 115 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 81 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 89 559 €
Revenus locatifs : +11 151 €
Charges déductibles : -89 559 €
Résultat foncier Année 1 : -78 409 €(Déficit de 78 409 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 57 009 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 059 €/an
Revenus locatifs : +11 151 €
Charges déductibles : -8 059 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 091 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 57008.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 151 €89 565 €6 295 €-78 415 €21 400 €57 015 €57 015 €
211 374 €7 898 €6 127 €3 476 €--53 539 €
311 601 €7 725 €5 955 €3 876 €--49 663 €
411 833 €7 546 €5 776 €4 287 €--45 376 €
512 070 €7 361 €5 591 €4 709 €--40 668 €
612 311 €7 170 €5 399 €5 141 €--35 526 €
712 558 €6 972 €5 201 €5 586 €--29 941 €
812 809 €6 767 €4 996 €6 042 €--23 899 €
913 065 €6 555 €4 784 €6 510 €--17 389 €
1013 326 €6 336 €4 565 €6 990 €--10 399 €
1113 593 €6 109 €4 338 €7 484 €--2 915 €
1213 865 €5 874 €4 103 €7 990 €---
1314 142 €5 631 €3 861 €8 511 €---
1414 425 €5 380 €3 609 €9 045 €---
1514 713 €5 120 €3 350 €9 593 €---
1615 007 €4 851 €3 081 €10 156 €---
1715 308 €4 573 €2 803 €10 734 €---
1815 614 €4 286 €2 515 €11 328 €---
1915 926 €3 988 €2 217 €11 938 €---
2016 245 €3 680 €1 909 €12 565 €---
2116 569 €3 361 €1 591 €13 208 €---
2216 901 €3 032 €1 261 €13 869 €---
2317 239 €2 691 €920 €14 548 €---
2417 584 €2 338 €567 €15 246 €---
2517 935 €1 973 €202 €15 962 €---
TOTAL357 162 €216 784 €91 015 €140 377 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 140 377 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 151 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 342 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 342 €-6 420 €+8 762 €
2+2 342 €0 €+2 342 €
3+2 342 €0 €+2 342 €
4+2 342 €0 €+2 342 €
5+2 342 €0 €+2 342 €
6+2 342 €0 €+2 342 €
7+2 342 €0 €+2 342 €
8+2 342 €0 €+2 342 €
9+2 342 €0 €+2 342 €
10+2 342 €0 €+2 342 €
11+2 342 €0 €+2 342 €
12+2 342 €+2 397 €-55 €
13+2 342 €+2 553 €-211 €
14+2 342 €+2 713 €-371 €
15+2 342 €+2 878 €-536 €
16+2 342 €+3 047 €-705 €
17+2 342 €+3 220 €-878 €
18+2 342 €+3 398 €-1 056 €
19+2 342 €+3 581 €-1 239 €
20+2 342 €+3 769 €-1 427 €
21+2 342 €+3 962 €-1 620 €
22+2 342 €+4 161 €-1 819 €
23+2 342 €+4 364 €-2 022 €
24+2 342 €+4 574 €-2 232 €
25+2 342 €+4 789 €-2 447 €
Total+58 550 €+42 988 €+15 562 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 195 jours
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