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Immeuble 8 pièces 125 m²

VilleNoeux-les-Mines (62)
Surface125m²
Coût Total197 820€
Loyer Annuel16 679€
Rentabilité8.43%
Cashflow/mois+227€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 1 192 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 8
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble Noeux Les Mines 8 pièce(s) 125 m2

62290 NOEUX LES MINES, Immeuble locatif à usage d'habitation de 2 appartements en hyper centre, un appartement F3 au Rdc avec cour terrasse, 58m² habitables et l'appartement T3 de 67m² en duplex à l'étage dont un séjour cuisine, 2 chambres, une salle de bains et placard de rangements. Proche des axes routiers, tous commerces et écoles à pied. Stationnement gratuit devant l'immeuble. Compteurs séparés. Loyer annuel : 14940 euros Budget : 149000euros HAI dont les honoraires d'agence charge vendeur, mandat N° 1040. Merci de contacter Thuy Quynh DANG - Propriétés Privées RSAC 81 88 35 02 7 - [Coordonnées masquées] ou [Coordonnées masquées]. ***.

Thuy Quynh DANG (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : ARRAS 818835027 - . Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : 1040DTQ Non soumis au DPE Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Noeux-les-Mines
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62290
Coordonnées : 50.473500, 2.651069
Total : 197 820€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 36 900€
Valeur du bien : 185 900€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125m²
Loyer prédit : 11.12€/m²/mois
Fourchette : 8.84€ - 13.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1390€/mois
Loyer annuel estimé : 16679€/an
Fourchette totale : 1105€ - 1748€/mois
Fourchette annuelle : 13265€ - 20972€/an
Rentabilité brute :8.43%
Fourchette de rentabilité :6.71% - 10.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 000 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :250 000 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-101 000€ (-40.4%)
Marge achat-revente :52 180€ (20.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :197 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :966,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :57,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 023,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 010,07€
Coût de l'assurance :17 309,25€
Taxe foncière : 1 667,92€/an
Soit par mois : 138,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 389,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 162,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :227,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE E - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE E - Immeuble - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 900 €(295 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:5 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400€
    Fenêtres double vitrage performant: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:6 000€
    Rénovation chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Noeux-les-Mines (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 390 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 679 €/an
Calcul : 1 390 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 385 €/an
Base de calcul : Emprunt de 197 820 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 692 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 668 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 645 €
Revenus locatifs : +16 679 €
Charges déductibles : -45 645 €
Résultat foncier Année 1 : -28 966 €(Déficit de 28 966 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 566 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 745 €/an
Revenus locatifs : +16 679 €
Charges déductibles : -8 745 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 934 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7566.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 679 €45 652 €6 391 €-28 972 €21 400 €7 572 €7 572 €
217 013 €8 579 €6 219 €8 434 €---
317 353 €8 400 €6 040 €8 953 €---
417 700 €8 216 €5 856 €9 484 €---
518 054 €8 026 €5 665 €10 028 €---
618 415 €7 829 €5 469 €10 586 €---
718 784 €7 626 €5 265 €11 158 €---
819 159 €7 415 €5 055 €11 744 €---
919 542 €7 198 €4 838 €12 344 €---
1019 933 €6 974 €4 614 €12 959 €---
1120 332 €6 743 €4 382 €13 589 €---
1220 739 €6 503 €4 143 €14 235 €---
1321 153 €6 256 €3 896 €14 897 €---
1421 576 €6 000 €3 640 €15 576 €---
1522 008 €5 736 €3 376 €16 271 €---
1622 448 €5 464 €3 103 €16 984 €---
1722 897 €5 182 €2 822 €17 715 €---
1823 355 €4 891 €2 530 €18 464 €---
1923 822 €4 590 €2 229 €19 232 €---
2024 298 €4 279 €1 919 €20 020 €---
2124 784 €3 958 €1 598 €20 827 €---
2225 280 €3 626 €1 266 €21 654 €---
2325 786 €3 283 €923 €22 503 €---
2426 301 €2 929 €569 €23 372 €---
2526 827 €2 563 €203 €24 264 €---
TOTAL534 240 €187 917 €92 010 €346 323 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 346 323 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 679 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 503 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 503 €-6 420 €+9 923 €
2+3 503 €+259 €+3 244 €
3+3 503 €+2 686 €+817 €
4+3 503 €+2 845 €+658 €
5+3 503 €+3 009 €+494 €
6+3 503 €+3 176 €+327 €
7+3 503 €+3 347 €+156 €
8+3 503 €+3 523 €-20 €
9+3 503 €+3 703 €-200 €
10+3 503 €+3 888 €-385 €
11+3 503 €+4 077 €-574 €
12+3 503 €+4 271 €-768 €
13+3 503 €+4 469 €-966 €
14+3 503 €+4 673 €-1 170 €
15+3 503 €+4 881 €-1 378 €
16+3 503 €+5 095 €-1 592 €
17+3 503 €+5 315 €-1 812 €
18+3 503 €+5 539 €-2 036 €
19+3 503 €+5 770 €-2 267 €
20+3 503 €+6 006 €-2 503 €
21+3 503 €+6 248 €-2 745 €
22+3 503 €+6 496 €-2 993 €
23+3 503 €+6 751 €-3 248 €
24+3 503 €+7 012 €-3 509 €
25+3 503 €+7 279 €-3 776 €
Total+87 575 €+103 897 €+-16 322 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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