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Achat maison

Bien expiré
VilleChâteaumeillant (18)
Surface115
Coût Total145 816
Loyer Annuel8 398
Rentabilité5.76%
Cashflow/mois-131
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 200 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 610,43 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 115 m², 5 Pièces, 3 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Toilette séparée, Cuisine américaine équipée, Salle à manger, Salle de séjour : 18 m², Jardin, Terrain de 845 m²

Dans le centre de la France à Châteaumeillant, maison d'habitation d'environ 110 m² offrant de nombreuses dépendances et un jardin, le tout édifié sur 845 m² ! Au rez-de-chaussée, la maison se compose d'une cuisine, d'un salon, d'une salle à manger pouvant faire office de chambre, d'un W.C indépendant ainsi que d'une salle d'eau avec accès à une courette extérieure. À l'étage, un palier dessert trois chambres et une salle de bains avec W.C. Les extérieurs et dépendances comprennent :

une courette, une remise de 18 m² située en face de la maison, une grange de 52 m² avec 8.50 m de hauteur sous faitage. un jardin, un bâtiment de 14 m² attenant à la maison principale, une grange de 45 m² à l'arrière avec cour entre les bâtiments.

Un ensemble offrant de beaux volumes et un fort potentiel ! Découvrez ce bien avec HORIZON SUD BERRY IMMOBILIER - Sophie GASTALDI Agent commercial en immobilier- RSAC Bourges n° 490 204 161.

Ville : Châteaumeillant
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18370
Coordonnées : 46.558520, 2.193035
Total : 145 816
Prix d'acquisition : 70 200
Travaux : 70 000
Valeur du bien : 140 200
Frais de notaire : 5 616
Coût estimé : 5 616
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115
Loyer prédit : 6.09€/m²/mois
Fourchette : 4.84€ - 7.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 700€/mois
Loyer annuel estimé : 8398€/an
Fourchette totale : 556€ - 881€/mois
Fourchette annuelle : 6673€ - 10569€/an
Rentabilité brute :5.76%
Fourchette de rentabilité :4.58% - 7.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 816
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :717,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :43,74€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 761,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 445,01
Coût de l'assurance :13 123,44
Taxe foncière : 839,76€/an
Soit par mois : 69,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 699,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 831,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-131,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 565 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 115 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et équipements
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, électricité
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, éventuellement changement de revêtement de sol
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation VMC
Installation d'une VMC double flux si non présente
Quantité: 1 système
Raison: Amélioration de la qualité de l'air et du score DPE

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 000(609 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:6 900
    Isolation toiture/combles: 115 m² × 60€/m² = 6900€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 800
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (pose incluse)
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
  • Cuisine:18 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 500
    Rénovation chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:800
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Ventilation:5 000
    Installation VMC double flux: 1 système × 5000€ = 5000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteaumeillant (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude, Ventilation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 700 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 398 €/an
Calcul : 700 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 808 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 816 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 525 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 840 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 172
Revenus locatifs : +8 398
Charges déductibles : -76 172
Résultat foncier Année 1 : -67 775(Déficit de 67 775 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 375
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 172 €/an
Revenus locatifs : +8 398
Charges déductibles : -6 172
Résultat foncier Années 2+ : 2 225 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46374.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 200
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 630(65% de 70 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 659 €/an
Calcul : 45 630 € × 3,636% = 1 659
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 39876 1774 812-67 78021 400 €46 380 €46 380 €
28 5666 0484 6842 517--43 862 €
38 7375 9154 5502 822--41 041 €
48 9125 7774 4133 134--37 907 €
59 0905 6354 2703 455--34 452 €
69 2725 4884 1233 784--30 668 €
79 4575 3363 9714 121--26 547 €
89 6465 1783 8144 468--22 079 €
99 8395 0163 6514 823--17 256 €
1010 0364 8473 4835 188--12 067 €
1110 2374 6743 3095 563--6 504 €
1210 4414 4943 1295 948---
1310 6504 3082 9436 342---
1410 8634 1162 7516 748---
1511 0803 9172 5527 164---
1611 3023 7112 3477 591---
1711 5283 4992 1348 029---
1811 7593 2791 9158 479---
1911 9943 0521 6888 942---
2012 2342 8171 4539 416---
2112 4782 5751 2109 904---
2212 7282 32495910 404---
2312 9832 06469910 918---
2413 2421 79643111 446---
2513 5071 51815411 989---
TOTAL268 977173 56269 44595 41521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 95 415
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 398 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 763 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 763-6 420+8 183
2+1 7630+1 763
3+1 7630+1 763
4+1 7630+1 763
5+1 7630+1 763
6+1 7630+1 763
7+1 7630+1 763
8+1 7630+1 763
9+1 7630+1 763
10+1 7630+1 763
11+1 7630+1 763
12+1 763+1 784-21
13+1 763+1 903-140
14+1 763+2 024-261
15+1 763+2 149-386
16+1 763+2 277-514
17+1 763+2 409-646
18+1 763+2 544-781
19+1 763+2 682-919
20+1 763+2 825-1 062
21+1 763+2 971-1 208
22+1 763+3 121-1 358
23+1 763+3 275-1 512
24+1 763+3 434-1 671
25+1 763+3 597-1 834
Total+44 075+30 576+13 499
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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