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Maison de village a rehabiliter

Bien expiré
VilleSaint-Jean-de-Liversay (17)
Surface70m²
Coût Total109 220€
Loyer Annuel8 716€
Rentabilité7.98%
Cashflow/mois+83€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 54 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 771,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vends maison de village avec joli jardinet, a réhabiliter a ST JEAN DE LIVERAY, 15 mn de LA ROCHELLE, près du centre d'affaires de FERRIERES. Au sol, 45m2 qui permettra d'accueillir la pièce de vie, et la cuisine, avec une porte fenêtre a venir, ouvrant sur le jardin a l'étage, 25m2de mezzanine, permettant de faire soit une suite parentale/salle de bain, soit 2 chambres et salle de bain. Permis de construire pour réhabilitation déposé et accepte travaux suspendus et vente suite au départ a la retraite retarde. par d'impôts fonciers car "en travaux".

Ville : Saint-Jean-de-Liversay
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17170
Coordonnées : 46.278140, -0.858650
Total : 109 220€
Prix d'acquisition : 54 000€
Travaux : 50 900€
Valeur du bien : 104 900€
Frais de notaire : 4 320€
Coût estimé : 4 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 10.38€/m²/mois
Fourchette : 7.86€ - 13.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 726€/mois
Loyer annuel estimé : 8716€/an
Fourchette totale : 550€ - 959€/mois
Fourchette annuelle : 6601€ - 11507€/an
Rentabilité brute :7.98%
Fourchette de rentabilité :6.04% - 10.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :537,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :32,77€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 570,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 016,13€
Coût de l'assurance :9 829,80€
Taxe foncière : 871,56€/an
Soit par mois : 72,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 726,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 642,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :83,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 70 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le score énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 900 €(727 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:4 200€
    Isolation combles: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1100€ = 8800€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Pose de revêtement de sol: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Revêtement sol:2 000€
    Pose de revêtement de sol: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Jean-de-Liversay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 726 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 716 €/an
Calcul : 726 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 601 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 220 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 393 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 872 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 766 €
Revenus locatifs : +8 716 €
Charges déductibles : -55 766 €
Résultat foncier Année 1 : -47 050 €(Déficit de 47 050 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 650 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 866 €/an
Revenus locatifs : +8 716 €
Charges déductibles : -4 866 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 850 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25650.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 100 €(65% de 54 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 276 €/an
Calcul : 35 100 € × 3,636% = 1 276 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 716 €55 769 €3 605 €-47 054 €21 400 €25 654 €25 654 €
28 890 €4 773 €3 508 €4 117 €--21 537 €
39 068 €4 673 €3 408 €4 395 €--17 142 €
49 249 €4 570 €3 305 €4 679 €--12 463 €
59 434 €4 463 €3 199 €4 971 €--7 493 €
69 623 €4 353 €3 088 €5 270 €--2 223 €
79 815 €4 239 €2 974 €5 576 €---
810 011 €4 121 €2 857 €5 890 €---
910 212 €3 999 €2 735 €6 212 €---
1010 416 €3 873 €2 609 €6 542 €---
1110 624 €3 743 €2 478 €6 881 €---
1210 837 €3 608 €2 344 €7 228 €---
1311 053 €3 469 €2 204 €7 584 €---
1411 275 €3 325 €2 061 €7 949 €---
1511 500 €3 176 €1 912 €8 324 €---
1611 730 €3 023 €1 758 €8 708 €---
1711 965 €2 863 €1 599 €9 101 €---
1812 204 €2 699 €1 434 €9 505 €---
1912 448 €2 529 €1 264 €9 919 €---
2012 697 €2 353 €1 088 €10 344 €---
2112 951 €2 171 €906 €10 780 €---
2213 210 €1 983 €718 €11 227 €---
2313 474 €1 789 €524 €11 685 €---
2413 744 €1 588 €323 €12 156 €---
2514 018 €1 380 €115 €12 639 €---
TOTAL279 163 €134 535 €52 016 €144 628 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 628 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 716 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 830 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 830 €-6 420 €+8 250 €
2+1 830 €0 €+1 830 €
3+1 830 €0 €+1 830 €
4+1 830 €0 €+1 830 €
5+1 830 €0 €+1 830 €
6+1 830 €0 €+1 830 €
7+1 830 €+1 006 €+824 €
8+1 830 €+1 767 €+63 €
9+1 830 €+1 864 €-34 €
10+1 830 €+1 963 €-133 €
11+1 830 €+2 064 €-234 €
12+1 830 €+2 168 €-338 €
13+1 830 €+2 275 €-445 €
14+1 830 €+2 385 €-555 €
15+1 830 €+2 497 €-667 €
16+1 830 €+2 612 €-782 €
17+1 830 €+2 730 €-900 €
18+1 830 €+2 852 €-1 022 €
19+1 830 €+2 976 €-1 146 €
20+1 830 €+3 103 €-1 273 €
21+1 830 €+3 234 €-1 404 €
22+1 830 €+3 368 €-1 538 €
23+1 830 €+3 506 €-1 676 €
24+1 830 €+3 647 €-1 817 €
25+1 830 €+3 792 €-1 962 €
Total+45 750 €+43 388 €+2 362 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 282 jours
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