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Appartement alliant charme, fonctionnalité et situation idéale, à proximité immédiate des commerces et des com

VilleVerneuil-sur-Avre (27)
Surface66
Coût Total135 720
Loyer Annuel7 486
Rentabilité5.52%
Cashflow/mois-150
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 348,48 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 66 m², 3 pièces, Cheminée, Toilettes séparées, Cave

Situé au cœur de Verneuil d’Avre et d’Iton, cet appartement de type T3 vous séduira par son cadre privilégié en bord de rivière, au sein d’une petite copropriété. Dès l’entrée, vous découvrirez une cuisine aménagée avec possibilité d'un coin repas, agrémentée d’une cheminée décorative qui apporte une touche chaleureuse à la pièce. L’Espace de vie lumineux offre de belles vues sur la rivière, invitant à la détente dans un environnement paisible. Le rez-de-chaussée comprend également une salle de bains avec espace buanderie ainsi qu’un Wc indépendant. À l’étage, une pièce palière dessert deux chambres, idéales pour accueillir une famille ou aménager un espace bureau selon vos besoins. En complément, une cave privative vous permettra de bénéficier d’un bel espace de rangement supplémentaire.

Ville : Verneuil-sur-Avre
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27130
Coordonnées : 48.738543, 0.927171
Total : 135 720
Prix d'acquisition : 89 000
Travaux : 39 600
Valeur du bien : 128 600
Frais de notaire : 7 120
Coût estimé : 7 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66
Loyer prédit : 9.45€/m²/mois
Fourchette : 7.26€ - 12.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 624€/mois
Loyer annuel estimé : 7486€/an
Fourchette totale : 479€ - 812€/mois
Fourchette annuelle : 5750€ - 9746€/an
Rentabilité brute :5.52%
Fourchette de rentabilité :4.24% - 7.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 753,5 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :115 731
Prix d'achat :89 000
Décote à l'achat :-26 731 (-23.1%)
Marge achat-revente :-19 989€ (-17.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 720
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :677,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :33,93€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 711,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 677,42
Coût de l'assurance :10 179,00
Taxe foncière : 748,60€/an
Soit par mois : 62,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 623,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 774,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-150,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 303 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation pour 66 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain, incluant douche, lavabo, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 600(600 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700
    Chaudière à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:9 100
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:12 000
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1600€/m² = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:1 300
    Parquet flottant: 20 m² × 65€/m² = 1300€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Verneuil-sur-Avre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 624 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 486 €/an
Calcul : 624 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 664 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 720 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 407 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 749 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 419
Revenus locatifs : +7 486
Charges déductibles : -45 419
Résultat foncier Année 1 : -37 933(Déficit de 37 933 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 533
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 819 €/an
Revenus locatifs : +7 486
Charges déductibles : -5 819
Résultat foncier Années 2+ : 1 667 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16533.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 48645 4244 668-37 93821 400 €16 538 €16 538 €
27 6365 7014 5451 935--14 603 €
37 7885 5744 4192 214--12 389 €
47 9445 4434 2872 501--9 888 €
58 1035 3074 1512 796--7 091 €
68 2655 1664 0103 099--3 992 €
78 4305 0203 8643 411--582 €
88 5994 8693 7133 730---
98 7714 7123 5574 059---
108 9464 5513 3954 396---
119 1254 3833 2274 742---
129 3084 2093 0545 099---
139 4944 0302 8745 464---
149 6843 8442 6885 840---
159 8783 6512 4956 227---
1610 0753 4512 2966 624---
1710 2773 2452 0897 032---
1810 4823 0311 8757 451---
1910 6922 8101 6547 882---
2010 9062 5811 4258 325---
2111 1242 3431 1878 781---
2211 3462 0989429 249---
2311 5731 8436879 730---
2411 8051 58042410 225---
2512 0411 30715110 734---
TOTAL239 779136 17167 677103 60821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 103 608
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 486 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 572 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 572-6 420+7 992
2+1 5720+1 572
3+1 5720+1 572
4+1 5720+1 572
5+1 5720+1 572
6+1 5720+1 572
7+1 5720+1 572
8+1 572+945+627
9+1 572+1 218+354
10+1 572+1 319+253
11+1 572+1 423+149
12+1 572+1 530+42
13+1 572+1 639-67
14+1 572+1 752-180
15+1 572+1 868-296
16+1 572+1 987-415
17+1 572+2 110-538
18+1 572+2 235-663
19+1 572+2 365-793
20+1 572+2 498-926
21+1 572+2 634-1 062
22+1 572+2 775-1 203
23+1 572+2 919-1 347
24+1 572+3 067-1 495
25+1 572+3 220-1 648
Total+39 300+31 082+8 218
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
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