Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement alliant charme, fonctionnalité et situation idéale, à proximité immédiate des commerces et des com

Bien expiré
VilleVerneuil-sur-Avre (27)
Surface66m²
Coût Total135 720€
Loyer Annuel7 486€
Rentabilité5.52%
Cashflow/mois-150€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 348,48 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 66 m², 3 pièces, Cheminée, Toilettes séparées, Cave

Situé au cœur de Verneuil d’Avre et d’Iton, cet appartement de type T3 vous séduira par son cadre privilégié en bord de rivière, au sein d’une petite copropriété. Dès l’entrée, vous découvrirez une cuisine aménagée avec possibilité d'un coin repas, agrémentée d’une cheminée décorative qui apporte une touche chaleureuse à la pièce. L’Espace de vie lumineux offre de belles vues sur la rivière, invitant à la détente dans un environnement paisible. Le rez-de-chaussée comprend également une salle de bains avec espace buanderie ainsi qu’un Wc indépendant. À l’étage, une pièce palière dessert deux chambres, idéales pour accueillir une famille ou aménager un espace bureau selon vos besoins. En complément, une cave privative vous permettra de bénéficier d’un bel espace de rangement supplémentaire.

Ville : Verneuil-sur-Avre
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27130
Coordonnées : 48.738543, 0.927171
Total : 135 720€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 39 600€
Valeur du bien : 128 600€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 9.45€/m²/mois
Fourchette : 7.26€ - 12.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 624€/mois
Loyer annuel estimé : 7486€/an
Fourchette totale : 479€ - 812€/mois
Fourchette annuelle : 5750€ - 9746€/an
Rentabilité brute :5.52%
Fourchette de rentabilité :4.24% - 7.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 753,5 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :115 731 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-26 731€ (-23.1%)
Marge achat-revente :-19 989€ (-17.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :677,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :33,93€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 711,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 677,42€
Coût de l'assurance :10 179,00€
Taxe foncière : 748,60€/an
Soit par mois : 62,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 623,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 774,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-150,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 303 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation pour 66 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain, incluant douche, lavabo, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 600 €(600 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:9 100€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1600€/m² = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:1 300€
    Parquet flottant: 20 m² × 65€/m² = 1300€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Verneuil-sur-Avre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 624 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 486 €/an
Calcul : 624 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 664 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 720 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 407 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 749 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 419 €
Revenus locatifs : +7 486 €
Charges déductibles : -45 419 €
Résultat foncier Année 1 : -37 933 €(Déficit de 37 933 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 533 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 819 €/an
Revenus locatifs : +7 486 €
Charges déductibles : -5 819 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 667 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16533.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 486 €45 424 €4 668 €-37 938 €21 400 €16 538 €16 538 €
27 636 €5 701 €4 545 €1 935 €--14 603 €
37 788 €5 574 €4 419 €2 214 €--12 389 €
47 944 €5 443 €4 287 €2 501 €--9 888 €
58 103 €5 307 €4 151 €2 796 €--7 091 €
68 265 €5 166 €4 010 €3 099 €--3 992 €
78 430 €5 020 €3 864 €3 411 €--582 €
88 599 €4 869 €3 713 €3 730 €---
98 771 €4 712 €3 557 €4 059 €---
108 946 €4 551 €3 395 €4 396 €---
119 125 €4 383 €3 227 €4 742 €---
129 308 €4 209 €3 054 €5 099 €---
139 494 €4 030 €2 874 €5 464 €---
149 684 €3 844 €2 688 €5 840 €---
159 878 €3 651 €2 495 €6 227 €---
1610 075 €3 451 €2 296 €6 624 €---
1710 277 €3 245 €2 089 €7 032 €---
1810 482 €3 031 €1 875 €7 451 €---
1910 692 €2 810 €1 654 €7 882 €---
2010 906 €2 581 €1 425 €8 325 €---
2111 124 €2 343 €1 187 €8 781 €---
2211 346 €2 098 €942 €9 249 €---
2311 573 €1 843 €687 €9 730 €---
2411 805 €1 580 €424 €10 225 €---
2512 041 €1 307 €151 €10 734 €---
TOTAL239 779 €136 171 €67 677 €103 608 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 103 608 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 486 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 572 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 572 €-6 420 €+7 992 €
2+1 572 €0 €+1 572 €
3+1 572 €0 €+1 572 €
4+1 572 €0 €+1 572 €
5+1 572 €0 €+1 572 €
6+1 572 €0 €+1 572 €
7+1 572 €0 €+1 572 €
8+1 572 €+945 €+627 €
9+1 572 €+1 218 €+354 €
10+1 572 €+1 319 €+253 €
11+1 572 €+1 423 €+149 €
12+1 572 €+1 530 €+42 €
13+1 572 €+1 639 €-67 €
14+1 572 €+1 752 €-180 €
15+1 572 €+1 868 €-296 €
16+1 572 €+1 987 €-415 €
17+1 572 €+2 110 €-538 €
18+1 572 €+2 235 €-663 €
19+1 572 €+2 365 €-793 €
20+1 572 €+2 498 €-926 €
21+1 572 €+2 634 €-1 062 €
22+1 572 €+2 775 €-1 203 €
23+1 572 €+2 919 €-1 347 €
24+1 572 €+3 067 €-1 495 €
25+1 572 €+3 220 €-1 648 €
Total+39 300 €+31 082 €+8 218 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 97 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →