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Maison - 5 pièce(s) - 119 m²

VilleNieul-le-Virouil (17)
Surface119m²
Coût Total188 960€
Loyer Annuel12 098€
Rentabilité6.40%
Cashflow/mois-94€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 000 €
Surface : 119 m²
Prix au m² : 1 067,23 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située à Nieul-le-Virouil, cette maison charentaise mitoyenne d'une surface habitable de 118 m², représente un espace de vie fonctionnel.Vous y trouverez salle à manger,cuisine,salle de bain,arrière-cuisine et buanderie au RDC. A l'étage,Trois chambres et la possibilité d'une salle d'eau.Le garage et le vaste terrain de 1360 m² ajoutent une dimension agréable à la propriété. Idéal pour une famille à la recherche d'un cadre de vie paisible.Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.frPrix de vente : 127 000 €Honoraires charge vendeurContactez votre conseiller SAFTI : Richard FAYET - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Saintes sous le numéro 889042925

Surface terrain : 1360 m².

Ville : Nieul-le-Virouil
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17150
Total : 188 960€
Prix d'acquisition : 127 000€
Travaux : 51 800€
Valeur du bien : 178 800€
Frais de notaire : 10 160€
Coût estimé : 10 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 119m²
Loyer prédit : 8.47€/m²/mois
Fourchette : 6.70€ - 10.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 1008€/mois
Loyer annuel estimé : 12098€/an
Fourchette totale : 797€ - 1275€/mois
Fourchette annuelle : 9565€ - 15303€/an
Rentabilité brute :6.40%
Fourchette de rentabilité :5.06% - 8.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 117,81 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :133 019 €
Prix d'achat :127 000 €
Décote à l'achat :-6 019€ (-4.5%)
Marge achat-revente :-55 941€ (-42.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :188 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :945,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :55,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 001,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 833,49€
Coût de l'assurance :16 534,00€
Taxe foncière : 1 209,81€/an
Soit par mois : 100,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 008,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 101,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-93,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 119 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 119 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes plomberie/électricité nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, vérification des installations électriques et plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification des installations électriques
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 800 €(435 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 260€
    Isolation toiture/combles: 119 m² × 40€/m² = 4760€, Main d'œuvre: 500€
  • Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: inclus
  • Fenêtres double vitrage:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€, Main d'œuvre: inclus
  • Rénovation salle de bain complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Rafraîchissement cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Revêtement sol chambres:2 040€
    Parquet flottant: 34 m² × 60€/m² = 2040€, Main d'œuvre: inclus
  • Rafraîchissement salon:1 000€
    Peinture murs/plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 008 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 098 €/an
Calcul : 1 008 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 531 €/an
Base de calcul : Emprunt de 188 960 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 661 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 210 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 202 €
Revenus locatifs : +12 098 €
Charges déductibles : -60 202 €
Résultat foncier Année 1 : -48 104 €(Déficit de 48 104 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 704 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 402 €/an
Revenus locatifs : +12 098 €
Charges déductibles : -8 402 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 696 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26703.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 127 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 550 €(65% de 127 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 002 €/an
Calcul : 82 550 € × 3,636% = 3 002 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 098 €60 208 €6 537 €-48 110 €21 400 €26 710 €26 710 €
212 340 €8 237 €6 366 €4 103 €--22 607 €
312 587 €8 059 €6 188 €4 527 €--18 079 €
412 839 €7 876 €6 005 €4 963 €--13 116 €
513 095 €7 686 €5 814 €5 410 €--7 707 €
613 357 €7 489 €5 617 €5 869 €--1 838 €
713 624 €7 285 €5 414 €6 340 €---
813 897 €7 073 €5 202 €6 823 €---
914 175 €6 855 €4 984 €7 320 €---
1014 458 €6 628 €4 757 €7 830 €---
1114 747 €6 394 €4 523 €8 354 €---
1215 042 €6 151 €4 280 €8 892 €---
1315 343 €5 899 €4 028 €9 444 €---
1415 650 €5 639 €3 768 €10 011 €---
1515 963 €5 369 €3 498 €10 594 €---
1616 282 €5 090 €3 219 €11 193 €---
1716 608 €4 800 €2 929 €11 808 €---
1816 940 €4 501 €2 630 €12 439 €---
1917 279 €4 191 €2 320 €13 088 €---
2017 625 €3 869 €1 998 €13 755 €---
2117 977 €3 537 €1 666 €14 440 €---
2218 337 €3 192 €1 321 €15 144 €---
2318 703 €2 836 €964 €15 868 €---
2419 077 €2 466 €595 €16 611 €---
2519 459 €2 083 €212 €17 376 €---
TOTAL387 505 €193 413 €94 833 €194 092 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 194 092 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 098 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 541 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 541 €-6 420 €+8 961 €
2+2 541 €0 €+2 541 €
3+2 541 €0 €+2 541 €
4+2 541 €0 €+2 541 €
5+2 541 €0 €+2 541 €
6+2 541 €0 €+2 541 €
7+2 541 €+1 350 €+1 191 €
8+2 541 €+2 047 €+494 €
9+2 541 €+2 196 €+345 €
10+2 541 €+2 349 €+192 €
11+2 541 €+2 506 €+35 €
12+2 541 €+2 667 €-126 €
13+2 541 €+2 833 €-292 €
14+2 541 €+3 003 €-462 €
15+2 541 €+3 178 €-637 €
16+2 541 €+3 358 €-817 €
17+2 541 €+3 542 €-1 001 €
18+2 541 €+3 732 €-1 191 €
19+2 541 €+3 926 €-1 385 €
20+2 541 €+4 127 €-1 586 €
21+2 541 €+4 332 €-1 791 €
22+2 541 €+4 543 €-2 002 €
23+2 541 €+4 760 €-2 219 €
24+2 541 €+4 983 €-2 442 €
25+2 541 €+5 213 €-2 672 €
Total+63 525 €+58 228 €+5 297 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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