Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VilleVilleneuve-Saint-Georges (94)
Surface80.6m²
Coût Total227 520€
Loyer Annuel14 049€
Rentabilité6.17%
Cashflow/mois-305€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 000 €
Surface : 80.6 m²
Prix au m² : 2 295,29 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Disponible à partir du 18/06/2026, 3/4 étage, Salle de bain, Cave, Salon (total 19,51 m²), 3 chambres, Entrée séparée, calme, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

Dans une résidence calme et sécurisée, découvrez ce spacieux appartement de 4 pièces bien agencé, idéal pour une famille ou un investisseur.

Il se compose de :

Une entrée

Un séjour lumineux avec accès au balcon

Trois chambres confortables

Une cuisine indépendante

Une salle de bains

WC séparés

Un dégagement avec rangements

Deux débarras

Un placard

En complément, vous bénéficierez :

D'une cave en sous-sol

De places de parking sécurisées au sein de la résidence (non attribuées)

D'un box fermé disponible à la vente en supplément

Ce bien offre de beaux volumes et un fort potentiel après remise au goût du jour. Proche des commodités, transports et écoles.

Contactez-nous pour plus d'informations ou organiser une visite. Maxence KOUADIO -

Ville : Villeneuve-Saint-Georges
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94190
Coordonnées : 48.751112, 2.450081
Total : 227 520€
Prix d'acquisition : 185 000€
Travaux : 27 720€
Valeur du bien : 212 720€
Frais de notaire : 14 800€
Coût estimé : 14 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80.6m²
Loyer prédit : 14.53€/m²/mois
Fourchette : 11.21€ - 18.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 1171€/mois
Loyer annuel estimé : 14049€/an
Fourchette totale : 903€ - 1517€/mois
Fourchette annuelle : 10842€ - 18206€/an
Rentabilité brute :6.17%
Fourchette de rentabilité :4.77% - 8.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 153,04 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :173 535 €
Prix d'achat :185 000 €
Décote à l'achat :+11 465€ (+6.6%)
Marge achat-revente :-53 985€ (-31.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :227 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 142,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :66,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 209,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 284,81€
Coût de l'assurance :19 908,00€
Taxe foncière : 1 404,92€/an
Soit par mois : 117,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 170,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 476,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-305,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 185 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un système ancien
Quantité: 1 système pour 80.6 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 80.6 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 80.6 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état, rafraîchissement possible
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, légère amélioration esthétique
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, légère amélioration esthétique
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, légère amélioration esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 720 €(344 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2500€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix des fenêtres)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant tous les éléments sanitaires et carrelage)
  • Cuisine:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:720€
    Peinture chambres: 36 m² × 20€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les estimations.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 171 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 049 €/an
Calcul : 1 171 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 931 €/an
Base de calcul : Emprunt de 227 520 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 796 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 405 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 652 €
Revenus locatifs : +14 049 €
Charges déductibles : -39 652 €
Résultat foncier Année 1 : -25 603 €(Déficit de 25 603 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 203 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 932 €/an
Revenus locatifs : +14 049 €
Charges déductibles : -11 932 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 117 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4203.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 185 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 250 €(65% de 185 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 373 €/an
Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 049 €39 660 €7 939 €-25 611 €21 400 €4 211 €4 211 €
214 330 €11 733 €7 732 €2 597 €--1 613 €
314 617 €11 518 €7 517 €3 099 €---
414 909 €11 296 €7 295 €3 613 €---
515 207 €11 066 €7 064 €4 142 €---
615 511 €10 827 €6 826 €4 684 €---
715 822 €10 580 €6 579 €5 242 €---
816 138 €10 324 €6 323 €5 814 €---
916 461 €10 059 €6 058 €6 402 €---
1016 790 €9 784 €5 783 €7 006 €---
1117 126 €9 500 €5 499 €7 626 €---
1217 468 €9 205 €5 204 €8 263 €---
1317 818 €8 900 €4 899 €8 918 €---
1418 174 €8 584 €4 583 €9 590 €---
1518 538 €8 256 €4 255 €10 281 €---
1618 908 €7 917 €3 916 €10 991 €---
1719 287 €7 566 €3 564 €11 721 €---
1819 672 €7 202 €3 200 €12 471 €---
1920 066 €6 824 €2 823 €13 241 €---
2020 467 €6 434 €2 433 €14 033 €---
2120 876 €6 029 €2 028 €14 847 €---
2221 294 €5 610 €1 609 €15 684 €---
2321 720 €5 176 €1 174 €16 544 €---
2422 154 €4 726 €725 €17 428 €---
2522 597 €4 260 €259 €18 337 €---
TOTAL450 001 €243 036 €115 285 €206 965 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 206 965 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 049 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 950 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 950 €-6 420 €+9 370 €
2+2 950 €0 €+2 950 €
3+2 950 €+446 €+2 504 €
4+2 950 €+1 084 €+1 866 €
5+2 950 €+1 243 €+1 707 €
6+2 950 €+1 405 €+1 545 €
7+2 950 €+1 572 €+1 378 €
8+2 950 €+1 744 €+1 206 €
9+2 950 €+1 921 €+1 029 €
10+2 950 €+2 102 €+848 €
11+2 950 €+2 288 €+662 €
12+2 950 €+2 479 €+471 €
13+2 950 €+2 675 €+275 €
14+2 950 €+2 877 €+73 €
15+2 950 €+3 084 €-134 €
16+2 950 €+3 297 €-347 €
17+2 950 €+3 516 €-566 €
18+2 950 €+3 741 €-791 €
19+2 950 €+3 972 €-1 022 €
20+2 950 €+4 210 €-1 260 €
21+2 950 €+4 454 €-1 504 €
22+2 950 €+4 705 €-1 755 €
23+2 950 €+4 963 €-2 013 €
24+2 950 €+5 229 €-2 279 €
25+2 950 €+5 501 €-2 551 €
Total+73 750 €+62 090 €+11 660 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →