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Immeuble 250 m² Blaye

Bien expiré
VilleBlaye (33)
Surface250m²
Coût Total264 544€
Loyer Annuel32 668€
Rentabilité12.35%
Cashflow/mois+1 061€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 234 300 €
Surface : 250 m²
Prix au m² : 937,2 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Idéal investisseur! Situé en plein coeur de BLAYE, à deux pas de tous les commerces de proximité, cet immeuble de rapport représente une excellente opportunité d'investissement locatif. Il se compose de 4 lots entièrement loués, 1 studio et 3 T3. L'endroit bénéficie d'un emplacement recherché. Honoraires à charge acquéreur : 6.5%. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Référence annonce : 55-5238 Date de réalisation du diagnostic : 30/01/2026 Prix hors honoraires : 220 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 7 290 € et 9 920 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Blaye
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33390
Coordonnées : 45.120087, -0.672382
Total : 264 544€
Prix d'acquisition : 234 300€
Travaux : 11 500€
Valeur du bien : 245 800€
Frais de notaire : 18 744€
Coût estimé : 18 744€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 250m²
Loyer prédit : 10.89€/m²/mois
Fourchette : 8.84€ - 13.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 2722€/mois
Loyer annuel estimé : 32668€/an
Fourchette totale : 2210€ - 3354€/mois
Fourchette annuelle : 26514€ - 40251€/an
Rentabilité brute :12.35%
Fourchette de rentabilité :10.02% - 15.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 690,48 €/m²
Basé sur :70 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :422 620 €
Prix d'achat :234 300 €
Décote à l'achat :-188 320€ (-44.6%)
Marge achat-revente :158 076€ (37.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :264 544€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 311,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :77,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 388,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :128 946,47€
Coût de l'assurance :23 147,60€
Taxe foncière : 3 266,82€/an
Soit par mois : 272,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 722,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 661,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 061,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 250 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 31 fenêtres (estimation basée sur 250 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 250 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - salon bien entretenu mais peut bénéficier d'un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 500 €(46 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 722 €/mois
Revenus locatifs annuels : 32 668 €/an
Calcul : 2 722 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 906 €/an
Base de calcul : Emprunt de 264 544 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 926 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 267 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 599 €
Revenus locatifs : +32 668 €
Charges déductibles : -24 599 €
Résultat foncier Année 1 : 8 069 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 099 €/an
Revenus locatifs : +32 668 €
Charges déductibles : -13 099 €
Résultat foncier Années 2+ : 19 569 €/an
Prix d'achat du bien : 234 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 152 295 €(65% de 234 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 538 €/an
Calcul : 152 295 € × 3,636% = 5 538 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
132 668 €24 608 €8 915 €8 061 €---
233 322 €12 871 €8 679 €20 450 €---
333 988 €12 627 €8 434 €21 361 €---
434 668 €12 374 €8 181 €22 294 €---
535 361 €12 112 €7 919 €23 249 €---
636 068 €11 841 €7 648 €24 227 €---
736 790 €11 561 €7 368 €25 229 €---
837 526 €11 271 €7 078 €26 255 €---
938 276 €10 971 €6 778 €27 305 €---
1039 042 €10 660 €6 468 €28 381 €---
1139 822 €10 339 €6 146 €29 483 €---
1240 619 €10 007 €5 814 €30 612 €---
1341 431 €9 663 €5 470 €31 768 €---
1442 260 €9 307 €5 115 €32 953 €---
1543 105 €8 939 €4 747 €34 166 €---
1643 967 €8 558 €4 366 €35 409 €---
1744 846 €8 164 €3 972 €36 682 €---
1845 743 €7 757 €3 564 €37 987 €---
1946 658 €7 335 €3 142 €39 323 €---
2047 591 €6 899 €2 706 €40 693 €---
2148 543 €6 447 €2 255 €42 096 €---
2249 514 €5 980 €1 788 €43 534 €---
2350 504 €5 497 €1 304 €45 007 €---
2451 514 €4 997 €804 €46 518 €---
2552 545 €4 480 €287 €48 065 €---
TOTAL1 046 373 €245 265 €128 946 €801 108 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 801 108 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 32 668 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 860 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 860 €+2 418 €+4 442 €
2+6 860 €+6 135 €+725 €
3+6 860 €+6 408 €+452 €
4+6 860 €+6 688 €+172 €
5+6 860 €+6 975 €-115 €
6+6 860 €+7 268 €-408 €
7+6 860 €+7 569 €-709 €
8+6 860 €+7 876 €-1 016 €
9+6 860 €+8 192 €-1 332 €
10+6 860 €+8 514 €-1 654 €
11+6 860 €+8 845 €-1 985 €
12+6 860 €+9 184 €-2 324 €
13+6 860 €+9 530 €-2 670 €
14+6 860 €+9 886 €-3 026 €
15+6 860 €+10 250 €-3 390 €
16+6 860 €+10 623 €-3 763 €
17+6 860 €+11 005 €-4 145 €
18+6 860 €+11 396 €-4 536 €
19+6 860 €+11 797 €-4 937 €
20+6 860 €+12 208 €-5 348 €
21+6 860 €+12 629 €-5 769 €
22+6 860 €+13 060 €-6 200 €
23+6 860 €+13 502 €-6 642 €
24+6 860 €+13 955 €-7 095 €
25+6 860 €+14 420 €-7 560 €
Total+171 500 €+240 332 €+-68 832 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 68 jours
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