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Appartement 122 m² – 4 chambres – Refait à neuf – Troyes

VilleTroyes (10)
Surface121m²
Coût Total168 480€
Loyer Annuel13 758€
Rentabilité8.17%
Cashflow/mois+137€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 156 000 €
Surface : 121 m²
Prix au m² : 1 289,26 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre, grand appartement traversant de 122 m² entièrement refait à neuf, situé au 2ᵉ et dernier étage d’une copropriété calme, à proximité du centre ville.

✨ Un bien rare par sa superficie, son nombre de chambres et sa configuration !

🏠 L’appartement

Il se compose de :

• Une grande pièce de vie salon/séjour de 30 m², avec accès à un petit balcon • Une cuisine fermée entièrement aménagée • 4 chambres, dont 3 avec placards intégrés • Une salle de bain • Une salle d’eau • Un WC séparé • Un cellier • Plusieurs placards et rangements dans le couloir

Performance énergétique du logement: C (consommation 166 kWh/m2/an)

L’appartement est le seul logement situé sur le palier, au 2ᵉ et dernier étage. Il est traversant, avec des fenêtres sur différentes orientations, offrant une bonne luminosité et une agréable circulation de l’air.

On peut se garer facilement grâce au parking mis à disposition juste devant l immeuble au sein de la copropriété.

Enfin un garage est également disponible à la vente mais n est pas compris dans le prix de vente de l appartement et peut être vendu séparément.

Prix de vente de l appartement: 156 000 €

Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, n'hésitez pas à me contacter.

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.305160, 4.049540
Total : 168 480€
Prix d'acquisition : 156 000€
Valeur du bien : 156 000€
Frais de notaire : 12 480€
Coût estimé : 12 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 121m²
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1146€/mois
Loyer annuel estimé : 13758€/an
Fourchette totale : 891€ - 1475€/mois
Fourchette annuelle : 10694€ - 17699€/an
Rentabilité brute :8.17%
Fourchette de rentabilité :6.35% - 10.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 400 €/m²
Basé sur :149 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :169 400 €
Prix d'achat :156 000 €
Décote à l'achat :-13 400€ (-7.9%)
Marge achat-revente :920€ (0.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :845,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :49,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 894,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 097,65€
Coût de l'assurance :14 742,00€
Taxe foncière : 1 375,80€/an
Soit par mois : 114,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 146,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 009,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :137,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 146 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 758 €/an
Calcul : 1 146 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 856 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 480 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 590 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 376 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 7 822 €/an
Revenus locatifs : +13 758 €
Charges déductibles : -7 822 €
Résultat foncier : 5 936 €/an
Prix d'achat du bien : 156 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 101 400 €(65% de 156 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 687 €/an
Calcul : 101 400 € × 3,636% = 3 687 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 758 €7 827 €5 862 €5 931 €---
214 033 €7 674 €5 709 €6 359 €---
314 314 €7 516 €5 550 €6 798 €---
414 600 €7 351 €5 386 €7 249 €---
514 892 €7 181 €5 216 €7 711 €---
615 190 €7 005 €5 039 €8 185 €---
715 494 €6 822 €4 857 €8 672 €---
815 804 €6 633 €4 668 €9 170 €---
916 120 €6 437 €4 472 €9 682 €---
1016 442 €6 234 €4 269 €10 208 €---
1116 771 €6 024 €4 059 €10 747 €---
1217 106 €5 807 €3 841 €11 300 €---
1317 448 €5 581 €3 616 €11 867 €---
1417 797 €5 348 €3 382 €12 450 €---
1518 153 €5 106 €3 140 €13 048 €---
1618 516 €4 855 €2 890 €13 661 €---
1718 887 €4 596 €2 630 €14 291 €---
1819 264 €4 327 €2 361 €14 938 €---
1919 650 €4 049 €2 083 €15 601 €---
2020 043 €3 760 €1 795 €16 283 €---
2120 444 €3 462 €1 496 €16 982 €---
2220 852 €3 152 €1 187 €17 700 €---
2321 270 €2 832 €866 €18 438 €---
2421 695 €2 500 €535 €19 195 €---
2522 129 €2 156 €191 €19 973 €---
TOTAL440 672 €134 235 €85 098 €306 437 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 306 437 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 758 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 889 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 889 €+1 779 €+1 110 €
2+2 889 €+1 908 €+981 €
3+2 889 €+2 039 €+850 €
4+2 889 €+2 175 €+714 €
5+2 889 €+2 313 €+576 €
6+2 889 €+2 456 €+433 €
7+2 889 €+2 601 €+288 €
8+2 889 €+2 751 €+138 €
9+2 889 €+2 905 €-16 €
10+2 889 €+3 062 €-173 €
11+2 889 €+3 224 €-335 €
12+2 889 €+3 390 €-501 €
13+2 889 €+3 560 €-671 €
14+2 889 €+3 735 €-846 €
15+2 889 €+3 914 €-1 025 €
16+2 889 €+4 098 €-1 209 €
17+2 889 €+4 287 €-1 398 €
18+2 889 €+4 481 €-1 592 €
19+2 889 €+4 680 €-1 791 €
20+2 889 €+4 885 €-1 996 €
21+2 889 €+5 095 €-2 206 €
22+2 889 €+5 310 €-2 421 €
23+2 889 €+5 531 €-2 642 €
24+2 889 €+5 758 €-2 869 €
25+2 889 €+5 992 €-3 103 €
Total+72 225 €+91 931 €+-19 706 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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