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Maison 7 pièces 190 m²

Bien expiré
VilleAigueblanche (73)
Surface190
Coût Total362 820
Loyer Annuel21 395
Rentabilité5.90%
Cashflow/mois-300
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 249 000 €
Surface : 190 m²
Prix au m² : 1 310,53 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 190 m²

Authentique maison familiale sur Grand-Coeur, commune de Grand-Aigueblanche (73260).

Amoureux de charme, d’authenticité et de projets ambitieux, cette maison de caractère n’attend que vous !

Nichée dans un environnement paisible et recherché de GRAND AIGUEBLANCHE, cette spacieuse demeure de 7 pièces se déploie sur 4 niveaux, offrant un potentiel exceptionnel pour une grande famille, une résidence secondaire, un projet de gîte ou de création de résidence avec plusieurs logements.

6 chambres |Terrain de 426 m² | Balcon, terrasse et jardin | Pas de système de chauffage.

Avec sa structure traditionnelle, ses volumes généreux et son cachet d’antan (ancien bar/commerce de proximité), cette maison vous séduira par ses multiples possibilités d’aménagements. La présence d’espaces extérieurs (balcon(s), terrasse et jardin) permet de profiter pleinement du cadre alpin et/ou de créer du stationnement.

À rénover ou à réinventer selon vos envies, ce bien offre un cadre de vie rare dans la vallée, à proximité des commodités, des stations de ski et des axes principaux.

Une visite s’impose pour apprécier le charme et le potentiel de cette propriété unique.

Contactez-nous dès aujourd’hui pour plus d’informations ou pour organiser une visite.

Agence Axo l'Immobilier Albertville située au 29 Rue Gambetta à Albertville - [Coordonnées masquées] ou [Coordonnées masquées] ou [Coordonnées masquées]. Plus d'informations sur [URL masquée pour votre sécurité] (réf. 85002119037). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : https://www.georisques.gouv.fr/

Surface : 190 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 30/06/2021

Consommation énergie primaire : 0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Aigueblanche
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73260
Coordonnées : 45.500748, 6.489178
Total : 362 820
Prix d'acquisition : 249 000
Travaux : 93 900
Valeur du bien : 342 900
Frais de notaire : 19 920
Coût estimé : 19 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 190
Loyer prédit : 9.38€/m²/mois
Fourchette : 7.28€ - 12.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 1783€/mois
Loyer annuel estimé : 21395€/an
Fourchette totale : 1382€ - 2300€/mois
Fourchette annuelle : 16587€ - 27595€/an
Rentabilité brute :5.90%
Fourchette de rentabilité :4.57% - 7.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 646,23 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :502 783
Prix d'achat :249 000
Décote à l'achat :-253 783 (-50.5%)
Marge achat-revente :139 963€ (27.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :362 820
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 798,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :105,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 904,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :176 849,07
Coût de l'assurance :31 746,75
Taxe foncière : 2 139,48€/an
Soit par mois : 178,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 782,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 083,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-300,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
0
Source : Déduit de la consommationConfiance : Moyenne
Consommation énergie primaire indiquée comme 0 kWh/m²/an, ce qui suggère une très mauvaise performance énergétique.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer l'absence de système de chauffage.
Quantité: 1 système pour 190 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le confort thermique et réduire la consommation énergétique.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 190 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour améliorer l'efficacité énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 24 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine, réfection plomberie et électricité, revêtement sol et murs.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - équipements anciens et usés.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures.
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 2/5 visible - plusieurs chambres en très mauvais état.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité.
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :93 900(494 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ + 3000€ (pose) = 13500€
  • Isolation:11 400
    Isolation toiture/combles: 190 m² × 60€/m² = 11400€
  • Menuiseries:19 200
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 800€ = 19200€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Cuisine:27 000
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (équipements) + 3000€ (plomberie, électricité, revêtement) = 15000€
  • Chambres:10 800
    Rénovation lourde chambres: 72 m² × 150€/m² = 10800€
  • Salon:6 000
    Rénovation complète salon: 30 m² × 200€/m² = 6000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aigueblanche (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 44 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 783 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 395 €/an
Calcul : 1 783 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 215 €/an
Base de calcul : Emprunt de 362 820 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 270 €/an
Calcul : 106 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 139 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 93 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 109 524
Revenus locatifs : +21 395
Charges déductibles : -109 524
Résultat foncier Année 1 : -88 130(Déficit de 88 130 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 66 730
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 624 €/an
Revenus locatifs : +21 395
Charges déductibles : -15 624
Résultat foncier Années 2+ : 5 770 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 66729.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 249 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 161 850(65% de 249 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 885 €/an
Calcul : 161 850 € × 3,636% = 5 885
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 395109 53612 227-88 14121 400 €66 741 €66 741 €
221 82315 31211 9036 511--60 231 €
322 25914 97611 5677 283--52 948 €
422 70414 62911 2208 075--44 873 €
523 15814 27010 8618 888--35 985 €
623 62213 89910 4899 723--26 262 €
724 09413 51410 10510 580--15 683 €
824 57613 1179 70711 459--4 224 €
925 06712 7059 29612 362---
1025 56912 2798 87013 289---
1126 08011 8398 43014 241---
1226 60211 3837 97415 218---
1327 13410 9127 50216 222---
1427 67610 4247 01517 252---
1528 2309 9196 51018 311---
1628 7959 3975 98819 398---
1729 3708 8575 44720 514---
1829 9588 2984 88821 660---
1930 5577 7194 31022 838---
2031 1687 1213 71124 047---
2131 7916 5023 09225 290---
2232 4275 8612 45226 566---
2333 0765 1981 78927 878---
2433 7374 5121 10329 225---
2534 4123 80339330 609---
TOTAL685 281355 983176 849329 29821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 329 298
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 395 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 493 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 493-6 420+10 913
2+4 4930+4 493
3+4 4930+4 493
4+4 4930+4 493
5+4 4930+4 493
6+4 4930+4 493
7+4 4930+4 493
8+4 4930+4 493
9+4 493+2 442+2 051
10+4 493+3 987+506
11+4 493+4 272+221
12+4 493+4 566-73
13+4 493+4 867-374
14+4 493+5 176-683
15+4 493+5 493-1 000
16+4 493+5 819-1 326
17+4 493+6 154-1 661
18+4 493+6 498-2 005
19+4 493+6 851-2 358
20+4 493+7 214-2 721
21+4 493+7 587-3 094
22+4 493+7 970-3 477
23+4 493+8 363-3 870
24+4 493+8 768-4 275
25+4 493+9 183-4 690
Total+112 325+98 789+13 536
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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