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Maison 7 pièces 190 m²

Bien expiré
VilleAigueblanche (73)
Surface190m²
Coût Total362 820€
Loyer Annuel21 395€
Rentabilité5.90%
Cashflow/mois-300€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 249 000 €
Surface : 190 m²
Prix au m² : 1 310,53 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 190 m²

Authentique maison familiale sur Grand-Coeur, commune de Grand-Aigueblanche (73260).

Amoureux de charme, d’authenticité et de projets ambitieux, cette maison de caractère n’attend que vous !

Nichée dans un environnement paisible et recherché de GRAND AIGUEBLANCHE, cette spacieuse demeure de 7 pièces se déploie sur 4 niveaux, offrant un potentiel exceptionnel pour une grande famille, une résidence secondaire, un projet de gîte ou de création de résidence avec plusieurs logements.

6 chambres |Terrain de 426 m² | Balcon, terrasse et jardin | Pas de système de chauffage.

Avec sa structure traditionnelle, ses volumes généreux et son cachet d’antan (ancien bar/commerce de proximité), cette maison vous séduira par ses multiples possibilités d’aménagements. La présence d’espaces extérieurs (balcon(s), terrasse et jardin) permet de profiter pleinement du cadre alpin et/ou de créer du stationnement.

À rénover ou à réinventer selon vos envies, ce bien offre un cadre de vie rare dans la vallée, à proximité des commodités, des stations de ski et des axes principaux.

Une visite s’impose pour apprécier le charme et le potentiel de cette propriété unique.

Contactez-nous dès aujourd’hui pour plus d’informations ou pour organiser une visite.

Agence Axo l'Immobilier Albertville située au 29 Rue Gambetta à Albertville - [Coordonnées masquées] ou [Coordonnées masquées] ou [Coordonnées masquées]. Plus d'informations sur [URL masquée pour votre sécurité] (réf. 85002119037). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : https://www.georisques.gouv.fr/

Surface : 190 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 30/06/2021

Consommation énergie primaire : 0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Aigueblanche
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73260
Coordonnées : 45.500748, 6.489178
Total : 362 820€
Prix d'acquisition : 249 000€
Travaux : 93 900€
Valeur du bien : 342 900€
Frais de notaire : 19 920€
Coût estimé : 19 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 190m²
Loyer prédit : 9.38€/m²/mois
Fourchette : 7.28€ - 12.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 1783€/mois
Loyer annuel estimé : 21395€/an
Fourchette totale : 1382€ - 2300€/mois
Fourchette annuelle : 16587€ - 27595€/an
Rentabilité brute :5.90%
Fourchette de rentabilité :4.57% - 7.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 646,23 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :502 783 €
Prix d'achat :249 000 €
Décote à l'achat :-253 783€ (-50.5%)
Marge achat-revente :139 963€ (27.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :362 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 798,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :105,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 904,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :176 849,07€
Coût de l'assurance :31 746,75€
Taxe foncière : 2 139,48€/an
Soit par mois : 178,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 782,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 083,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-300,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
0
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Moyenne
Consommation énergie primaire indiquée comme 0 kWh/m²/an, ce qui suggère une très mauvaise performance énergétique.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer l'absence de système de chauffage.
Quantité: 1 système pour 190 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le confort thermique et réduire la consommation énergétique.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 190 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour améliorer l'efficacité énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 24 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine, réfection plomberie et électricité, revêtement sol et murs.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - équipements anciens et usés.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures.
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 2/5 visible - plusieurs chambres en très mauvais état.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité.
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :93 900 €(494 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ + 3000€ (pose) = 13500€
  • Isolation:11 400€
    Isolation toiture/combles: 190 m² × 60€/m² = 11400€
  • Menuiseries:19 200€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 800€ = 19200€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Cuisine:27 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (équipements) + 3000€ (plomberie, électricité, revêtement) = 15000€
  • Chambres:10 800€
    Rénovation lourde chambres: 72 m² × 150€/m² = 10800€
  • Salon:6 000€
    Rénovation complète salon: 30 m² × 200€/m² = 6000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aigueblanche (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 44 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 783 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 395 €/an
Calcul : 1 783 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 215 €/an
Base de calcul : Emprunt de 362 820 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 270 €/an
Calcul : 106 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 139 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 93 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 109 524 €
Revenus locatifs : +21 395 €
Charges déductibles : -109 524 €
Résultat foncier Année 1 : -88 130 €(Déficit de 88 130 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 66 730 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 624 €/an
Revenus locatifs : +21 395 €
Charges déductibles : -15 624 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 770 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 66729.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 249 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 161 850 €(65% de 249 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 885 €/an
Calcul : 161 850 € × 3,636% = 5 885 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 395 €109 536 €12 227 €-88 141 €21 400 €66 741 €66 741 €
221 823 €15 312 €11 903 €6 511 €--60 231 €
322 259 €14 976 €11 567 €7 283 €--52 948 €
422 704 €14 629 €11 220 €8 075 €--44 873 €
523 158 €14 270 €10 861 €8 888 €--35 985 €
623 622 €13 899 €10 489 €9 723 €--26 262 €
724 094 €13 514 €10 105 €10 580 €--15 683 €
824 576 €13 117 €9 707 €11 459 €--4 224 €
925 067 €12 705 €9 296 €12 362 €---
1025 569 €12 279 €8 870 €13 289 €---
1126 080 €11 839 €8 430 €14 241 €---
1226 602 €11 383 €7 974 €15 218 €---
1327 134 €10 912 €7 502 €16 222 €---
1427 676 €10 424 €7 015 €17 252 €---
1528 230 €9 919 €6 510 €18 311 €---
1628 795 €9 397 €5 988 €19 398 €---
1729 370 €8 857 €5 447 €20 514 €---
1829 958 €8 298 €4 888 €21 660 €---
1930 557 €7 719 €4 310 €22 838 €---
2031 168 €7 121 €3 711 €24 047 €---
2131 791 €6 502 €3 092 €25 290 €---
2232 427 €5 861 €2 452 €26 566 €---
2333 076 €5 198 €1 789 €27 878 €---
2433 737 €4 512 €1 103 €29 225 €---
2534 412 €3 803 €393 €30 609 €---
TOTAL685 281 €355 983 €176 849 €329 298 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 329 298 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 395 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 493 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 493 €-6 420 €+10 913 €
2+4 493 €0 €+4 493 €
3+4 493 €0 €+4 493 €
4+4 493 €0 €+4 493 €
5+4 493 €0 €+4 493 €
6+4 493 €0 €+4 493 €
7+4 493 €0 €+4 493 €
8+4 493 €0 €+4 493 €
9+4 493 €+2 442 €+2 051 €
10+4 493 €+3 987 €+506 €
11+4 493 €+4 272 €+221 €
12+4 493 €+4 566 €-73 €
13+4 493 €+4 867 €-374 €
14+4 493 €+5 176 €-683 €
15+4 493 €+5 493 €-1 000 €
16+4 493 €+5 819 €-1 326 €
17+4 493 €+6 154 €-1 661 €
18+4 493 €+6 498 €-2 005 €
19+4 493 €+6 851 €-2 358 €
20+4 493 €+7 214 €-2 721 €
21+4 493 €+7 587 €-3 094 €
22+4 493 €+7 970 €-3 477 €
23+4 493 €+8 363 €-3 870 €
24+4 493 €+8 768 €-4 275 €
25+4 493 €+9 183 €-4 690 €
Total+112 325 €+98 789 €+13 536 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 199 jours
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