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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleOrléans (45)
Surface65m²
Coût Total163 260€
Loyer Annuel8 790€
Rentabilité5.38%
Cashflow/mois-387€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 500 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 684,62 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À découvrir sans tarder, cet appartement lumineux situé au 2 € étage d'une copropriété calme et entretenue offre un cadre de vie agréable et fonctionnel. Il se compose d'un séjour lumineux avec accès balcon, d'une cuisine, de deux chambres, d'une salle de bains et d'un WC indépendant. Vous bénéficiez d'une cave privative ainsi qu'un stationnement privatif. Aucun travaux à prévoir, idéal pour un investissement locatif ou une résidence principale. Pas de procédure en cours Contactez moi pour plus d'information, ou effectuer une visite !

Ville : Orléans
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45000
Coordonnées : 47.904877, 1.884551
Total : 163 260€
Prix d'acquisition : 109 500€
Travaux : 45 000€
Valeur du bien : 154 500€
Frais de notaire : 8 760€
Coût estimé : 8 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 11.27€/m²/mois
Fourchette : 9.25€ - 13.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 733€/mois
Loyer annuel estimé : 8790€/an
Fourchette totale : 601€ - 893€/mois
Fourchette annuelle : 7211€ - 10715€/an
Rentabilité brute :5.38%
Fourchette de rentabilité :4.42% - 6.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 462,69 €/m²
Basé sur :417 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :160 075 €
Prix d'achat :109 500 €
Décote à l'achat :-50 575€ (-31.6%)
Marge achat-revente :-3 185€ (-2.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :815,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :48,98€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 864,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 410,37€
Coût de l'assurance :14 693,40€
Taxe foncière : 879,02€/an
Soit par mois : 73,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 182,00€/mois
Soit par an : 2 184,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 732,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 119,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-387,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 234 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, ainsi que peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 000 €(692 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 1125€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1600€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€ = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€ = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Orléans. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région Centre-Val de Loire.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 733 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 790 €/an
Calcul : 733 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 610 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 260 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 588 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 879 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 184 €/an
Calcul : 182 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 261 €
Revenus locatifs : +8 790 €
Charges déductibles : -54 261 €
Résultat foncier Année 1 : -45 471 €(Déficit de 45 471 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 071 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 261 €/an
Revenus locatifs : +8 790 €
Charges déductibles : -9 261 €
Résultat foncier Années 2+ : -471 €/an(Déficit de 471 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24070.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 175 €(65% de 109 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 588 €/an
Calcul : 71 175 € × 3,636% = 2 588 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 790 €54 266 €5 615 €-45 476 €21 400 €24 076 €24 076 €
28 966 €9 119 €5 468 €-153 €153 €-24 076 €
39 145 €8 966 €5 315 €179 €--23 896 €
49 328 €8 808 €5 157 €520 €--23 376 €
59 515 €8 644 €4 993 €871 €--22 505 €
69 705 €8 475 €4 824 €1 231 €--21 275 €
79 899 €8 299 €4 648 €1 600 €--19 674 €
810 097 €8 117 €4 467 €1 980 €--17 695 €
910 299 €7 929 €4 278 €2 370 €--15 325 €
1010 505 €7 734 €4 084 €2 771 €--12 554 €
1110 715 €7 533 €3 882 €3 182 €--9 372 €
1210 930 €7 324 €3 673 €3 606 €---
1311 148 €7 108 €3 457 €4 040 €---
1411 371 €6 884 €3 233 €4 487 €---
1511 598 €6 652 €3 001 €4 946 €---
1611 830 €6 412 €2 762 €5 418 €---
1712 067 €6 164 €2 513 €5 903 €---
1812 308 €5 907 €2 256 €6 402 €---
1912 555 €5 640 €1 990 €6 914 €---
2012 806 €5 365 €1 714 €7 441 €---
2113 062 €5 079 €1 428 €7 983 €---
2213 323 €4 784 €1 133 €8 539 €---
2313 589 €4 478 €827 €9 112 €---
2413 861 €4 161 €510 €9 700 €---
2514 138 €3 833 €182 €10 306 €---
TOTAL281 553 €217 679 €81 410 €63 873 €21 553 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 466 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 63 873 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 790 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 846 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 846 €-6 420 €+8 266 €
2+1 846 €-46 €+1 892 €
3+1 846 €0 €+1 846 €
4+1 846 €0 €+1 846 €
5+1 846 €0 €+1 846 €
6+1 846 €0 €+1 846 €
7+1 846 €0 €+1 846 €
8+1 846 €0 €+1 846 €
9+1 846 €0 €+1 846 €
10+1 846 €0 €+1 846 €
11+1 846 €0 €+1 846 €
12+1 846 €+1 082 €+764 €
13+1 846 €+1 212 €+634 €
14+1 846 €+1 346 €+500 €
15+1 846 €+1 484 €+362 €
16+1 846 €+1 625 €+221 €
17+1 846 €+1 771 €+75 €
18+1 846 €+1 921 €-75 €
19+1 846 €+2 074 €-228 €
20+1 846 €+2 232 €-386 €
21+1 846 €+2 395 €-549 €
22+1 846 €+2 562 €-716 €
23+1 846 €+2 734 €-888 €
24+1 846 €+2 910 €-1 064 €
25+1 846 €+3 092 €-1 246 €
Total+46 150 €+21 973 €+24 177 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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