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Maison 69m² à faux-la-montagne

Bien expiré
VilleFaux-la-Montagne (23)
Surface69
Coût Total102 570
Loyer Annuel5 371
Rentabilité5.24%
Cashflow/mois-133
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 750 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 721,01 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 69 m², 4 pièces, 88 m² de terrain

Cette maison située au centre du village de Faux la Montagne, joli coin de Creuse, commune du Lac de Vassivière en Limousin, à déjà bénéficié d'une rénovation comprenant la chambre, la salle d'eau, la cuisine. Reste à terminer le séjour qui possède déjà son poêle à bois, un solide plancher et de beaux murs en pierre, et la chambre, en mezzanine. L'isolation du toit doit être envisagée, ainsi que l'installation d'électricité et le raccordement à l'eau. La maison est déjà raccordée au tout à l'égoût.

Un grand garage, une annexe de 32 m2complètent l'ensemble

Mittoyenne d'un côté, les prés seront vos voisins de l'autre côté. Sii vous souhaitez une petite résidence secondaire Creusoise entre les lacs du Chamet, Vassivière, et les immensités du Parc naturel régional de Millevaches en Limousin, un village authentique où il fait bon vivre, des ballades infinies dans nos merveilleuxc paysages, cette maison est faite pour vous !

Votre conseillèe vous dirigeras avec plaisir vers des artisans locaux pour terminer sa renovation si vous n'avez pas l'âme bricoleuse...

Ville : Faux-la-Montagne
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23340
Coordonnées : 45.750420, 1.935100
Total : 102 570
Prix d'acquisition : 49 750
Travaux : 48 840
Valeur du bien : 98 590
Frais de notaire : 3 980
Coût estimé : 3 980
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69
Loyer prédit : 6.49€/m²/mois
Fourchette : 5.15€ - 8.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 448€/mois
Loyer annuel estimé : 5371€/an
Fourchette totale : 355€ - 564€/mois
Fourchette annuelle : 4260€ - 6771€/an
Rentabilité brute :5.24%
Fourchette de rentabilité :4.15% - 6.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 570
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :504,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :30,77€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 535,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 849,06
Coût de l'assurance :9 231,30
Taxe foncière : 537,08€/an
Soit par mois : 44,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 447,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 580,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-132,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture
Isolation des combles avec laine soufflée
Quantité: 69 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation du toit nécessaire pour améliorer l'efficacité énergétique
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation
Installation complète de l'électricité aux normes
Quantité: 1 installation complète
Raison: DPE F - Maison - Mise aux normes électrique nécessaire
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Raccordement
Raccordement à l'eau pour la cuisine et la salle de bain
Quantité: 1 raccordement complet
Raison: DPE F - Maison - Raccordement à l'eau nécessaire pour le bon fonctionnement des sanitaires
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des chambres (revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries)
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon (revêtement sol, peinture, électricité)
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 840(708 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture:4 140
    Isolation des combles: 69 m² × 60€/m² = 4140€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité - Installation:7 500
    Installation complète de l'électricité: 1 installation complète = 7500€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Raccordement:1 200
    Raccordement à l'eau: 1 raccordement complet = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000
    Rénovation complète de la cuisine: 1 cuisine complète = 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation complète de la salle de bain: 1 salle de bain complète = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation complète:4 000
    Rénovation complète des chambres: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation complète:6 000
    Rénovation complète du salon: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 448 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 371 €/an
Calcul : 448 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 382 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 570 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 369 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 537 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 840
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 128
Revenus locatifs : +5 371
Charges déductibles : -53 128
Résultat foncier Année 1 : -47 757(Déficit de 47 757 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 357
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 288 €/an
Revenus locatifs : +5 371
Charges déductibles : -4 288
Résultat foncier Années 2+ : 1 083 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26357.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 750
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 338(65% de 49 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 176 €/an
Calcul : 32 338 € × 3,636% = 1 176
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 37153 1323 385-47 76121 400 €26 361 €26 361 €
25 4784 2013 2951 277--25 083 €
35 5884 1073 2011 481--23 603 €
45 7004 0103 1041 689--21 914 €
55 8143 9103 0041 903--20 010 €
65 9303 8072 9002 123--17 887 €
76 0483 7002 7932 349--15 538 €
86 1693 5892 6832 580--12 958 €
96 2933 4752 5682 818--10 140 €
106 4193 3562 4503 062--7 077 €
116 5473 2342 3283 313--3 764 €
126 6783 1072 2013 571---
136 8112 9772 0703 835---
146 9482 8411 9354 106---
157 0872 7021 7954 385---
167 2282 5571 6514 671---
177 3732 4081 5014 965---
187 5202 2531 3475 267---
197 6712 0931 1875 577---
207 8241 9281 0225 896---
217 9811 7578516 223---
228 1401 5816756 559---
238 3031 3984926 905---
248 4691 2103037 260---
258 6391 0151087 624---
TOTAL172 028120 34748 84951 68121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 51 681
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 371 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 128 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 128-6 420+7 548
2+1 1280+1 128
3+1 1280+1 128
4+1 1280+1 128
5+1 1280+1 128
6+1 1280+1 128
7+1 1280+1 128
8+1 1280+1 128
9+1 1280+1 128
10+1 1280+1 128
11+1 1280+1 128
12+1 128+1 071+57
13+1 128+1 150-22
14+1 128+1 232-104
15+1 128+1 316-188
16+1 128+1 401-273
17+1 128+1 490-362
18+1 128+1 580-452
19+1 128+1 673-545
20+1 128+1 769-641
21+1 128+1 867-739
22+1 128+1 968-840
23+1 128+2 071-943
24+1 128+2 178-1 050
25+1 128+2 287-1 159
Total+28 200+16 634+11 566
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 191 jours
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