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Achat : Maison Hagetmau (40700)

Bien expiré
VilleHagetmau (40)
Surface149
Coût Total186 520
Loyer Annuel14 733
Rentabilité7.90%
Cashflow/mois+132
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 149 m²
Prix au m² : 865,77 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 149 m², 5 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, 1 garage, Structure/extérieur à restaurer

Exclusivite! Située en plein coeur historique d'Hagetmau, cette maison de ville de 149 m² offre un cadre de vie privilégié grâce un accès à pied à toutes les commodités. En entrant vous découvrirez un coin cuisine indépendant à aménager selon vos env... Voir plus

Exclusivite! Située en plein coeur historique d'Hagetmau, cette maison de ville de 149 m² offre un cadre de vie privilégié grâce un accès à pied à toutes les commodités. En entrant vous découvrirez un coin cuisine indépendant à aménager selon vos envies suivi d'une agréable pièce de vie de 23 m² . La maison propose 2 chambres en rez-de-chaussée, idéales pour une vie de plain pied ainsi qu'une salle d'eau et des Wc séparés. Une grande buanderie vient compléter l'ensemble et offre de belles possibilités d'organisation. L'étage quant à lui dispose de 2 chambres supplémentaires dont une spacieuse suite avec sa grande chambre de 22 m² et sa salle de bain avec Wc attenante.

Le tout est implanté sur un terrain plat et entièrement clos de 408 m² permettant de stationner plusieurs véhicules au sein de la propriété malgré l'absence de garage.

Des travaux de rafraîchissement et de mise aux normes sont à prévoir mais cette maison présente un beau potentiel pour créer un lieu de vie confortable et parfaitement situé.

Une belle opportunité au coeur d'Hagetmau pour créer la maison qui vous ressemble! Voir moins

Ville : Hagetmau
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40700
Coordonnées : 43.657269, -0.595868
Total : 186 520
Prix d'acquisition : 129 000
Travaux : 47 200
Valeur du bien : 176 200
Frais de notaire : 10 320
Coût estimé : 10 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 149
Loyer prédit : 8.24€/m²/mois
Fourchette : 6.69€ - 10.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 1228€/mois
Loyer annuel estimé : 14733€/an
Fourchette totale : 996€ - 1513€/mois
Fourchette annuelle : 11954€ - 18158€/an
Rentabilité brute :7.90%
Fourchette de rentabilité :6.41% - 9.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 520
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :918,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :54,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 973,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 127,64
Coût de l'assurance :16 320,50
Taxe foncière : 1 473,30€/an
Soit par mois : 122,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 227,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 096,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :131,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 208 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 149 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et potentiel de gain énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds par une nouvelle couche de peinture
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement abîmés nécessitant rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Mise aux normes nécessaires pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour assurer le bon fonctionnement des installations
Quantité: plomberie complète
Raison: Mise aux normes nécessaires pour la sécurité et le confort

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 200(317 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:11 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 11500€ + Main d'œuvre: 1600€
  • Menuiseries - Fenêtres:7 800
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres: 1200€ × 6 = 7200€ + Main d'œuvre: 600€
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000
    Cuisine complète: 12000€ + Électroménager: 4000€ + Plomberie: 2000€ + Électricité: 1500€ + Main d'œuvre: 2500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation salle de bain: 8000€ + Carrelage: 800€ + Plomberie: 3000€ + Électricité: 1500€ + Main d'œuvre: 2500€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ + Main d'œuvre: 1200€
  • Salon - Peinture:600
    Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€ + Main d'œuvre: 600€
  • Électricité - Mise aux normes:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1000€ + Main d'œuvre: 200€
  • Plomberie - Mise aux normes:2 500
    Réfection plomberie complète: 2500€ + Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hagetmau (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 228 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 733 €/an
Calcul : 1 228 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 168 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 520 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 653 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 473 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 495
Revenus locatifs : +14 733
Charges déductibles : -55 495
Résultat foncier Année 1 : -40 762(Déficit de 40 762 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 362
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 295 €/an
Revenus locatifs : +14 733
Charges déductibles : -8 295
Résultat foncier Années 2+ : 6 438 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19361.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 73355 5006 174-40 76721 400 €19 367 €19 367 €
215 0288 1356 0096 892--12 475 €
315 3287 9655 8397 363--5 112 €
415 6357 7885 6627 846---
515 9477 6065 4808 342---
616 2667 4175 2918 849---
716 5927 2225 0969 370---
816 9247 0204 8949 903---
917 2626 8124 68610 450---
1017 6076 5964 47011 011---
1117 9596 3734 24711 586---
1218 3196 1424 01612 176---
1318 6855 9043 77812 781---
1419 0595 6573 53113 401---
1519 4405 4023 27614 037---
1619 8295 1393 01314 690---
1720 2254 8662 74015 359---
1820 6304 5842 45816 045---
1921 0424 2932 16716 750---
2021 4633 9911 86517 472---
2121 8923 6801 55418 213---
2222 3303 3581 23118 973---
2322 7773 02489819 753---
2423 2322 68055420 553---
2523 6972 32419721 373---
TOTAL471 903189 48189 128282 42221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 282 422
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 733 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 094 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 094-6 420+9 514
2+3 0940+3 094
3+3 0940+3 094
4+3 094+820+2 274
5+3 094+2 502+592
6+3 094+2 655+439
7+3 094+2 811+283
8+3 094+2 971+123
9+3 094+3 135-41
10+3 094+3 303-209
11+3 094+3 476-382
12+3 094+3 653-559
13+3 094+3 834-740
14+3 094+4 020-926
15+3 094+4 211-1 117
16+3 094+4 407-1 313
17+3 094+4 608-1 514
18+3 094+4 814-1 720
19+3 094+5 025-1 931
20+3 094+5 242-2 148
21+3 094+5 464-2 370
22+3 094+5 692-2 598
23+3 094+5 926-2 832
24+3 094+6 166-3 072
25+3 094+6 412-3 318
Total+77 350+84 727+-7 377
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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