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Appartement 2 pièces 56 m²

Bien expiré
VilleTroyes (10)
Surface56m²
Coût Total106 640€
Loyer Annuel8 480€
Rentabilité7.95%
Cashflow/mois+71€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 1 428,57 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 56 m²

Appartement T2 situé sur la commune de Sainte-Savine, dans une petite copropriété calme de 6 lots avec faibles charges.

Il se compose d'une belle pièce de vie lumineuse d'environ 27 m² offrant de beaux volumes, ainsi que d'une chambre séparée de 14 m². Salle d'eau entièrement rénovée de 6m²

Emplacement recherché, à proximité immédiate de toutes les commodités (commerces, transports, services).

Ce bien convient aussi bien pour une résidence principale, une résidence secondaire ou un investissement locatif.

Votre conseiller eXp Realty : Mathis ENSERET Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 991 575 994 TROYES

Surface : 56 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 6

Consommation énergie primaire : 223 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 117.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 190 € et 1 640 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.292343, 4.098745
Total : 106 640€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 20 240€
Valeur du bien : 100 240€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56m²
Loyer prédit : 12.62€/m²/mois
Fourchette : 10.09€ - 15.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 707€/mois
Loyer annuel estimé : 8480€/an
Fourchette totale : 565€ - 884€/mois
Fourchette annuelle : 6781€ - 10603€/an
Rentabilité brute :7.95%
Fourchette de rentabilité :6.36% - 9.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :533,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :31,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 564,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 519,49€
Coût de l'assurance :9 331,00€
Taxe foncière : 847,96€/an
Soit par mois : 70,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 706,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 635,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :71,00€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un système ancien
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Vérification et mise aux normes des éléments sanitaires, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 14 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet existant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état nécessitant un léger entretien

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 240 €(361 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:1 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 300€ = 1800€ (pose comprise)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 8000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (incluant mise aux normes plomberie et électricité)
  • Chambres:840€
    Parquet flottant: 14 m² × 60€/m² = 840€ (pose comprise)
  • Salon:600€
    Entretien parquet existant: 30 m² × 20€/m² = 600€ (nettoyage et traitement)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 8 400€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Salon
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 707 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 480 €/an
Calcul : 707 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 686 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 640 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 373 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 848 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 147 €
Revenus locatifs : +8 480 €
Charges déductibles : -25 147 €
Résultat foncier Année 1 : -16 667 €(Déficit de 16 667 €)
Imputable sur revenu global : 16 667 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 907 €/an
Revenus locatifs : +8 480 €
Charges déductibles : -4 907 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 573 €/an
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 480 €25 150 €3 689 €-16 671 €16 671 €--
28 649 €4 814 €3 592 €3 836 €---
38 822 €4 714 €3 492 €4 109 €---
48 999 €4 610 €3 389 €4 389 €---
59 179 €4 503 €3 281 €4 676 €---
69 362 €4 391 €3 170 €4 971 €---
79 549 €4 276 €3 055 €5 273 €---
89 740 €4 157 €2 936 €5 583 €---
99 935 €4 034 €2 813 €5 902 €---
1010 134 €3 906 €2 685 €6 228 €---
1110 337 €3 774 €2 552 €6 563 €---
1210 543 €3 636 €2 415 €6 907 €---
1310 754 €3 494 €2 273 €7 260 €---
1410 969 €3 347 €2 126 €7 622 €---
1511 189 €3 195 €1 974 €7 993 €---
1611 412 €3 038 €1 816 €8 375 €---
1711 641 €2 874 €1 653 €8 766 €---
1811 874 €2 705 €1 484 €9 168 €---
1912 111 €2 530 €1 309 €9 581 €---
2012 353 €2 349 €1 128 €10 004 €---
2112 600 €2 161 €940 €10 439 €---
2212 852 €1 967 €746 €10 886 €---
2313 109 €1 765 €544 €11 344 €---
2413 372 €1 557 €336 €11 815 €---
2513 639 €1 341 €120 €12 298 €---
TOTAL271 605 €104 290 €53 519 €167 316 €16 671 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 001 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 167 316 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 480 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 781 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 781 €-5 001 €+6 782 €
2+1 781 €+1 151 €+630 €
3+1 781 €+1 233 €+548 €
4+1 781 €+1 317 €+464 €
5+1 781 €+1 403 €+378 €
6+1 781 €+1 491 €+290 €
7+1 781 €+1 582 €+199 €
8+1 781 €+1 675 €+106 €
9+1 781 €+1 770 €+11 €
10+1 781 €+1 868 €-87 €
11+1 781 €+1 969 €-188 €
12+1 781 €+2 072 €-291 €
13+1 781 €+2 178 €-397 €
14+1 781 €+2 287 €-506 €
15+1 781 €+2 398 €-617 €
16+1 781 €+2 512 €-731 €
17+1 781 €+2 630 €-849 €
18+1 781 €+2 750 €-969 €
19+1 781 €+2 874 €-1 093 €
20+1 781 €+3 001 €-1 220 €
21+1 781 €+3 132 €-1 351 €
22+1 781 €+3 266 €-1 485 €
23+1 781 €+3 403 €-1 622 €
24+1 781 €+3 544 €-1 763 €
25+1 781 €+3 689 €-1 908 €
Total+44 525 €+50 195 €+-5 670 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 228 jours
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