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Appartement 3 pièces lumineux de 64 m2 en plein coeur de Hyè

Bien expiré
VilleHyères (83)
Surface64m²
Coût Total162 270€
Loyer Annuel10 906€
Rentabilité6.72%
Cashflow/mois-20€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 2 187,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

À saisir : Au 3e étage d'une petite copropriété de 10 lots, découvrez ce charmant appartement T3 traversant de 64 m2, idéalement situé en centre-ville de Hyères. À deux pas des commerces, des écoles et des transports. Un espace optimisé et fonctionnel : Côté Sud : Un séjour spacieux de 22,30 m2 baigné de lumière, une chambre parentale de 16 m2 avec placard intégré. Côté Jardin : Une deuxième chambre de 10 m2 avec placard, une cuisine  et une salle d'eau avec WC. Rangements : Deux débarras pratiques complètent ce bien, sans oublier l'accès à un petit jardin partagé pour étendre son linge   ? Idéal investisseur ou primo-accédant   Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://www.agencedesilesdhyeres.fr/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Hyères
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83400
Coordonnées : 43.119763, 6.124253
Total : 162 270€
Prix d'acquisition : 140 000€
Travaux : 11 070€
Valeur du bien : 151 070€
Frais de notaire : 11 200€
Coût estimé : 11 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 14.20€/m²/mois
Fourchette : 11.03€ - 18.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 909€/mois
Loyer annuel estimé : 10906€/an
Fourchette totale : 706€ - 1170€/mois
Fourchette annuelle : 8474€ - 14036€/an
Rentabilité brute :6.72%
Fourchette de rentabilité :5.22% - 8.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 270€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :791,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :45,98€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 837,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 217,65€
Coût de l'assurance :13 792,95€
Taxe foncière : 1 090,61€/an
Soit par mois : 90,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 908,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 928,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-19,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 146 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, remplacement des éléments vétustes si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 39 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - bon état général mais quelques signes d'usure.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 070 €(173 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:800€
    Cuisine complète (8 m²): 8 m² × 100€/m² = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain (5 m²): 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 540€
    Peinture des murs et plafonds (22 m²): 22 m² × 70€/m² = 1540€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 730€
    Peinture des murs et plafonds (39 m²): 39 m² × 70€/m² = 2730€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hyères (Côte d'Azur, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 909 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 906 €/an
Calcul : 909 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 221 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 270 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 552 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 091 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 070 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 934 €
Revenus locatifs : +10 906 €
Charges déductibles : -17 934 €
Résultat foncier Année 1 : -7 028 €(Déficit de 7 028 €)
Imputable sur revenu global : 7 028 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 864 €/an
Revenus locatifs : +10 906 €
Charges déductibles : -6 864 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 042 €/an
Prix d'achat du bien : 140 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000 €(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 906 €17 939 €5 227 €-7 033 €7 033 €--
211 124 €6 727 €5 085 €4 397 €---
311 347 €6 581 €4 939 €4 765 €---
411 574 €6 430 €4 788 €5 143 €---
511 805 €6 275 €4 632 €5 531 €---
612 041 €6 113 €4 471 €5 928 €---
712 282 €5 947 €4 305 €6 335 €---
812 528 €5 775 €4 133 €6 752 €---
912 778 €5 598 €3 955 €7 181 €---
1013 034 €5 414 €3 772 €7 620 €---
1113 294 €5 225 €3 582 €8 070 €---
1213 560 €5 029 €3 386 €8 532 €---
1313 832 €4 827 €3 184 €9 005 €---
1414 108 €4 618 €2 975 €9 491 €---
1514 390 €4 402 €2 759 €9 989 €---
1614 678 €4 179 €2 536 €10 500 €---
1714 972 €3 948 €2 306 €11 024 €---
1815 271 €3 710 €2 068 €11 561 €---
1915 577 €3 464 €1 822 €12 112 €---
2015 888 €3 210 €1 568 €12 678 €---
2116 206 €2 948 €1 305 €13 258 €---
2216 530 €2 676 €1 034 €13 854 €---
2316 861 €2 396 €754 €14 464 €---
2417 198 €2 107 €465 €15 091 €---
2517 542 €1 808 €166 €15 734 €---
TOTAL349 325 €127 346 €75 218 €221 980 €7 033 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 110 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 221 980 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 906 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 290 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 290 €-2 110 €+4 400 €
2+2 290 €+1 319 €+971 €
3+2 290 €+1 430 €+860 €
4+2 290 €+1 543 €+747 €
5+2 290 €+1 659 €+631 €
6+2 290 €+1 778 €+512 €
7+2 290 €+1 900 €+390 €
8+2 290 €+2 026 €+264 €
9+2 290 €+2 154 €+136 €
10+2 290 €+2 286 €+4 €
11+2 290 €+2 421 €-131 €
12+2 290 €+2 559 €-269 €
13+2 290 €+2 702 €-412 €
14+2 290 €+2 847 €-557 €
15+2 290 €+2 997 €-707 €
16+2 290 €+3 150 €-860 €
17+2 290 €+3 307 €-1 017 €
18+2 290 €+3 468 €-1 178 €
19+2 290 €+3 634 €-1 344 €
20+2 290 €+3 803 €-1 513 €
21+2 290 €+3 977 €-1 687 €
22+2 290 €+4 156 €-1 866 €
23+2 290 €+4 339 €-2 049 €
24+2 290 €+4 527 €-2 237 €
25+2 290 €+4 720 €-2 430 €
Total+57 250 €+66 594 €+-9 344 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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