Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison Cuxac D Aude 88 m2

Bien expiré
VilleCuxac-d'Aude (11)
Surface86m²
Coût Total93 680€
Loyer Annuel9 537€
Rentabilité10.18%
Cashflow/mois+232€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 71 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 825,58 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À découvrir à Cuxac-d'Aude, charmante maison R+2 de 86m² proche de Narbonne. Elle offre deux chambres, une mezzanine et un séjour avec cuisine ouverte. Idéal pour un investissement. ? Contactez votre agence GUY HOQUET pour organiser une visite. Vincent AYET (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 892193392 - NARBONNE. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/307298.pdf

Ville : Cuxac-d'Aude
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11590
Coordonnées : 43.246591, 2.996380
Total : 93 680€
Prix d'acquisition : 71 000€
Travaux : 17 000€
Valeur du bien : 88 000€
Frais de notaire : 5 680€
Coût estimé : 5 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 9.24€/m²/mois
Fourchette : 6.61€ - 12.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 795€/mois
Loyer annuel estimé : 9537€/an
Fourchette totale : 569€ - 1110€/mois
Fourchette annuelle : 6826€ - 13324€/an
Rentabilité brute :10.18%
Fourchette de rentabilité :7.29% - 14.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :93 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :457,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :26,54€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 483,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 423,86€
Coût de l'assurance :7 962,80€
Taxe foncière : 953,71€/an
Soit par mois : 79,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 794,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 563,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :231,73€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 88 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - nécessite rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection de la plomberie de la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 000 €(198 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Revêtement sol (parquet flottant): 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Plomberie:3 000€
    Plomberie salle de bain: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Électricité:2 000€
    Mise aux normes électricité salle de bain: 1 salle de bain × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cuxac-d'Aude. Les prix sont adaptés pour une zone rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 795 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 537 €/an
Calcul : 795 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 014 €/an
Base de calcul : Emprunt de 93 680 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 319 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 954 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 287 €
Revenus locatifs : +9 537 €
Charges déductibles : -21 287 €
Résultat foncier Année 1 : -11 749 €(Déficit de 11 749 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 1 049 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 287 €/an
Revenus locatifs : +9 537 €
Charges déductibles : -4 287 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 251 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1049.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 71 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 150 €(65% de 71 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 678 €/an
Calcul : 46 150 € × 3,636% = 1 678 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 537 €21 290 €3 017 €-11 752 €10 700 €1 052 €1 052 €
29 728 €4 208 €2 936 €5 520 €---
39 922 €4 124 €2 851 €5 799 €---
410 121 €4 036 €2 764 €6 084 €---
510 323 €3 946 €2 674 €6 377 €---
610 530 €3 853 €2 581 €6 676 €---
710 740 €3 757 €2 485 €6 983 €---
810 955 €3 658 €2 386 €7 297 €---
911 174 €3 556 €2 283 €7 619 €---
1011 398 €3 450 €2 178 €7 948 €---
1111 626 €3 340 €2 068 €8 285 €---
1211 858 €3 227 €1 955 €8 631 €---
1312 095 €3 110 €1 838 €8 985 €---
1412 337 €2 990 €1 718 €9 347 €---
1512 584 €2 865 €1 593 €9 719 €---
1612 836 €2 736 €1 464 €10 099 €---
1713 092 €2 603 €1 331 €10 489 €---
1813 354 €2 466 €1 194 €10 888 €---
1913 621 €2 324 €1 052 €11 297 €---
2013 894 €2 177 €905 €11 716 €---
2114 172 €2 026 €754 €12 146 €---
2214 455 €1 869 €597 €12 586 €---
2314 744 €1 708 €435 €13 037 €---
2415 039 €1 540 €268 €13 499 €---
2515 340 €1 368 €96 €13 972 €---
TOTAL305 476 €92 229 €43 424 €213 246 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 213 246 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 537 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 003 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 003 €-3 210 €+5 213 €
2+2 003 €+1 340 €+663 €
3+2 003 €+1 740 €+263 €
4+2 003 €+1 825 €+178 €
5+2 003 €+1 913 €+90 €
6+2 003 €+2 003 €0 €
7+2 003 €+2 095 €-92 €
8+2 003 €+2 189 €-186 €
9+2 003 €+2 286 €-283 €
10+2 003 €+2 384 €-381 €
11+2 003 €+2 486 €-483 €
12+2 003 €+2 589 €-586 €
13+2 003 €+2 695 €-692 €
14+2 003 €+2 804 €-801 €
15+2 003 €+2 916 €-913 €
16+2 003 €+3 030 €-1 027 €
17+2 003 €+3 147 €-1 144 €
18+2 003 €+3 266 €-1 263 €
19+2 003 €+3 389 €-1 386 €
20+2 003 €+3 515 €-1 512 €
21+2 003 €+3 644 €-1 641 €
22+2 003 €+3 776 €-1 773 €
23+2 003 €+3 911 €-1 908 €
24+2 003 €+4 050 €-2 047 €
25+2 003 €+4 192 €-2 189 €
Total+50 075 €+63 974 €+-13 899 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 253 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →