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Maison 7 pièces 219 m²

Bien expiré
VilleRomilly-sur-Seine (10)
Surface219m²
Coût Total325 970€
Loyer Annuel19 333€
Rentabilité5.93%
Cashflow/mois-257€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 219 000 €
Surface : 219 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 219 m²

A Romilly sur seine, proche centre ville, gare, école, maison de 219m2 idéal premier achat, famille ou investisseur. Elle comprend un grand salon/sejour lumineux, cuisine equipée, 4 chambres, un dressing, un cagibi. Terrain d’environ 1200m2 rare sur le secteur. Prix 219 000€.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 219 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Vincent VILLAIN, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de MELUN sous le numéro 842 275 463

Surface : 219 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : NS kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Romilly-sur-Seine
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10100
Coordonnées : 48.537438, 3.734902
Total : 325 970€
Prix d'acquisition : 219 000€
Travaux : 89 450€
Valeur du bien : 308 450€
Frais de notaire : 17 520€
Coût estimé : 17 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 219m²
Loyer prédit : 7.36€/m²/mois
Fourchette : 5.51€ - 9.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1611€/mois
Loyer annuel estimé : 19333€/an
Fourchette totale : 1206€ - 2153€/mois
Fourchette annuelle : 14468€ - 25834€/an
Rentabilité brute :5.93%
Fourchette de rentabilité :4.44% - 7.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :325 970€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 609,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :97,79€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 707,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :156 803,26€
Coût de l'assurance :29 337,30€
Taxe foncière : 1 933,31€/an
Soit par mois : 161,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 611,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 868,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-257,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 219 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 219 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le score DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 5/5 visible - sols en excellent état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :89 450 €(408 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:11 450€
    Isolation combles: 219 m² × 50€/m² = 10950€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Remplacement système:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13500€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres:24 300€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 900€/fenêtre = 24300€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Cuisine complète: 20000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Salle de bain complète: 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs/plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 600€
    Peinture murs/plafonds: 40 m² × 40€/m² = 1600€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Romilly-sur-Seine (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 611 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 333 €/an
Calcul : 1 611 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 845 €/an
Base de calcul : Emprunt de 325 970 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 173 €/an
Calcul : 98 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 933 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 89 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 103 402 €
Revenus locatifs : +19 333 €
Charges déductibles : -103 402 €
Résultat foncier Année 1 : -84 069 €(Déficit de 84 069 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 62 669 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 952 €/an
Revenus locatifs : +19 333 €
Charges déductibles : -13 952 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 381 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 62668.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 219 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 142 350 €(65% de 219 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 176 €/an
Calcul : 142 350 € × 3,636% = 5 176 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 333 €103 412 €10 855 €-84 079 €21 400 €62 679 €62 679 €
219 720 €13 673 €10 566 €6 047 €--56 632 €
320 114 €13 373 €10 267 €6 741 €--49 891 €
420 516 €13 064 €9 957 €7 453 €--42 439 €
520 927 €12 744 €9 637 €8 183 €--34 256 €
621 345 €12 413 €9 306 €8 933 €--25 323 €
721 772 €12 070 €8 963 €9 702 €--15 621 €
822 208 €11 716 €8 609 €10 492 €--5 130 €
922 652 €11 350 €8 243 €11 302 €---
1023 105 €10 971 €7 864 €12 134 €---
1123 567 €10 579 €7 473 €12 988 €---
1224 038 €10 174 €7 067 €13 864 €---
1324 519 €9 755 €6 648 €14 764 €---
1425 009 €9 322 €6 215 €15 688 €---
1525 510 €8 873 €5 767 €16 636 €---
1626 020 €8 410 €5 303 €17 610 €---
1726 540 €7 931 €4 824 €18 610 €---
1827 071 €7 435 €4 328 €19 636 €---
1927 612 €6 922 €3 815 €20 691 €---
2028 165 €6 392 €3 285 €21 773 €---
2128 728 €5 843 €2 736 €22 885 €---
2229 303 €5 276 €2 169 €24 027 €---
2329 889 €4 689 €1 582 €25 200 €---
2430 486 €4 082 €975 €26 404 €---
2531 096 €3 455 €348 €27 641 €---
TOTAL619 246 €323 923 €156 803 €295 322 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 295 322 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 333 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 060 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 060 €-6 420 €+10 480 €
2+4 060 €0 €+4 060 €
3+4 060 €0 €+4 060 €
4+4 060 €0 €+4 060 €
5+4 060 €0 €+4 060 €
6+4 060 €0 €+4 060 €
7+4 060 €0 €+4 060 €
8+4 060 €0 €+4 060 €
9+4 060 €+1 852 €+2 208 €
10+4 060 €+3 640 €+420 €
11+4 060 €+3 896 €+164 €
12+4 060 €+4 159 €-99 €
13+4 060 €+4 429 €-369 €
14+4 060 €+4 706 €-646 €
15+4 060 €+4 991 €-931 €
16+4 060 €+5 283 €-1 223 €
17+4 060 €+5 583 €-1 523 €
18+4 060 €+5 891 €-1 831 €
19+4 060 €+6 207 €-2 147 €
20+4 060 €+6 532 €-2 472 €
21+4 060 €+6 865 €-2 805 €
22+4 060 €+7 208 €-3 148 €
23+4 060 €+7 560 €-3 500 €
24+4 060 €+7 921 €-3 861 €
25+4 060 €+8 292 €-4 232 €
Total+101 500 €+88 597 €+12 903 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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