Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement T4 de 81m2 avec balcon exposé Sud-Ouest

VilleHérouville-Saint-Clair (14)
Surface81m²
Coût Total186 120€
Loyer Annuel10 343€
Rentabilité5.56%
Cashflow/mois-208€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 716,05 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 81 m², 4 pièces, 1 balcon, Orientation sud, Cave

Uniquement chez Herouville Immobilier, Appartement T4 de 81 m2 composé d'une entrée, de placards, d'une cuisine partiellement équipée, d'un grand Salon Séjour donnant sur un balcon exposé Sud Ouest, 2 chambres (possibilité 3 ch) dont une de 15m2, une salle d'eau, un Wc séparé Huisseries Pvc avec volets roulants éléctriques, une grande cave ( env 12m2), un ascenseur, elec ok. Appartement très Lumineux Video Disponible Sur Le Site Affaire suivie par Mr Dumeige Yohann - Agent commercial immatriculé au Rsac de Caen No

Ville : Hérouville-Saint-Clair
Département : Calvados
Région : Normandie
Code postal : 14200
Coordonnées : 49.203760, -0.328580
Total : 186 120€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 36 000€
Valeur du bien : 175 000€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 10.64€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 12.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 862€/mois
Loyer annuel estimé : 10343€/an
Fourchette totale : 729€ - 1019€/mois
Fourchette annuelle : 8748€ - 12228€/an
Rentabilité brute :5.56%
Fourchette de rentabilité :4.70% - 6.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 718,31 €/m²
Basé sur :239 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :139 183 €
Prix d'achat :139 000 €
Décote à l'achat :-183€ (-0.1%)
Marge achat-revente :-46 937€ (-33.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :929,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :54,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 984,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 809,62€
Coût de l'assurance :16 285,50€
Taxe foncière : 1 034,28€/an
Soit par mois : 86,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 861,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 070,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-208,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine partiellement équipée nécessitant une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant une rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 000 €(444 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (installation comprise)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€ (installation comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise)
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8500€ = 8500€ (mobilier, électroménager, plomberie, électricité, installation comprise)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, installation comprise)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hérouville-Saint-Clair (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 862 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 343 €/an
Calcul : 862 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 396 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 120 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 651 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 034 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 081 €
Revenus locatifs : +10 343 €
Charges déductibles : -44 081 €
Résultat foncier Année 1 : -33 738 €(Déficit de 33 738 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 338 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 081 €/an
Revenus locatifs : +10 343 €
Charges déductibles : -8 081 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 262 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12338.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 343 €44 087 €6 402 €-33 745 €21 400 €12 345 €12 345 €
210 550 €7 919 €6 233 €2 630 €--9 714 €
310 761 €7 745 €6 059 €3 016 €--6 698 €
410 976 €7 565 €5 879 €3 411 €--3 287 €
511 195 €7 378 €5 692 €3 817 €---
611 419 €7 185 €5 499 €4 234 €---
711 648 €6 985 €5 299 €4 663 €---
811 881 €6 778 €5 092 €5 103 €---
912 118 €6 563 €4 878 €5 555 €---
1012 361 €6 341 €4 655 €6 019 €---
1112 608 €6 111 €4 426 €6 497 €---
1212 860 €5 873 €4 188 €6 987 €---
1313 117 €5 627 €3 941 €7 490 €---
1413 379 €5 372 €3 686 €8 008 €---
1513 647 €5 107 €3 422 €8 540 €---
1613 920 €4 834 €3 148 €9 086 €---
1714 198 €4 551 €2 865 €9 648 €---
1814 482 €4 257 €2 572 €10 225 €---
1914 772 €3 954 €2 268 €10 818 €---
2015 067 €3 640 €1 954 €11 428 €---
2115 369 €3 314 €1 628 €12 055 €---
2215 676 €2 977 €1 292 €12 699 €---
2315 990 €2 628 €943 €13 361 €---
2416 309 €2 267 €581 €14 042 €---
2516 636 €1 893 €207 €14 742 €---
TOTAL331 282 €170 952 €92 810 €160 330 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 160 330 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 343 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 172 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 172 €-6 420 €+8 592 €
2+2 172 €0 €+2 172 €
3+2 172 €0 €+2 172 €
4+2 172 €0 €+2 172 €
5+2 172 €+159 €+2 013 €
6+2 172 €+1 270 €+902 €
7+2 172 €+1 399 €+773 €
8+2 172 €+1 531 €+641 €
9+2 172 €+1 666 €+506 €
10+2 172 €+1 806 €+366 €
11+2 172 €+1 949 €+223 €
12+2 172 €+2 096 €+76 €
13+2 172 €+2 247 €-75 €
14+2 172 €+2 402 €-230 €
15+2 172 €+2 562 €-390 €
16+2 172 €+2 726 €-554 €
17+2 172 €+2 894 €-722 €
18+2 172 €+3 067 €-895 €
19+2 172 €+3 245 €-1 073 €
20+2 172 €+3 428 €-1 256 €
21+2 172 €+3 616 €-1 444 €
22+2 172 €+3 810 €-1 638 €
23+2 172 €+4 008 €-1 836 €
24+2 172 €+4 213 €-2 041 €
25+2 172 €+4 423 €-2 251 €
Total+54 300 €+48 099 €+6 201 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →