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Achat : Maison Saint-Jacut-les-Pins (56220)

Bien expiré
VilleSaint-Jacut-les-Pins (56)
Surface146m²
Coût Total232 322€
Loyer Annuel13 936€
Rentabilité6.00%
Cashflow/mois-189€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 163 400 €
Surface : 146 m²
Prix au m² : 1 119,18 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 146 m², 5 pièces, 4 chambres, 400 m² de terrain, Toilettes séparées, Structure/extérieur à restaurer

En centre bourg, maison d'habitation comprenant R.D.C. De cuisien aménagée et équipée, séjour, couloir, une chambre, chaufferie, W.C. Etage de 4 chambres, salle d'eau. Grenier aménageable au dessus. Cour intérieure avec débarras. Ancienne maison en dépendance avec une pièce au Rdc et grenier au dessus. Ancien four à pain. Petit jardinet.

Ville : Saint-Jacut-les-Pins
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56220
Coordonnées : 47.685280, -2.215280
Total : 232 322€
Prix d'acquisition : 163 400€
Travaux : 55 850€
Valeur du bien : 219 250€
Frais de notaire : 13 072€
Coût estimé : 13 072€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 146m²
Loyer prédit : 7.95€/m²/mois
Fourchette : 6.35€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1161€/mois
Loyer annuel estimé : 13936€/an
Fourchette totale : 927€ - 1454€/mois
Fourchette annuelle : 11129€ - 17452€/an
Rentabilité brute :6.00%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 7.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 272,5 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :185 785 €
Prix d'achat :163 400 €
Décote à l'achat :-22 385€ (-12.0%)
Marge achat-revente :-46 537€ (-25.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :232 322€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 166,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :67,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 234,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :117 717,99€
Coût de l'assurance :20 328,17€
Taxe foncière : 1 393,62€/an
Soit par mois : 116,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 161,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 350,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-189,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 146 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 146 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine bien entretenue mais peut être rafraîchie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 850 €(383 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:11 420€
    Isolation combles perdus: 146 m² × 75€/m² = 10950€, Main d'œuvre: 470€
  • Chauffage:12 600€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 600€
  • Menuiseries - Fenêtres:15 120€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 800€/fenêtre = 14400€, Main d'œuvre: 720€
  • Salle de bain - Rénovation complète:7 560€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1200€/m² = 7200€, Main d'œuvre: 360€
  • Chambres - Rénovation lourde:6 900€
    Revêtement sol (parquet flottant): 60 m² × 80€/m² = 4800€, Peinture 60 m²: 30€/m² × 60 = 1800€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Rafraîchissement:1 450€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 700€
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:800€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Jacut-les-Pins (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 140€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 161 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 936 €/an
Calcul : 1 161 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 099 €/an
Base de calcul : Emprunt de 232 322 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 813 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 394 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 155 €
Revenus locatifs : +13 936 €
Charges déductibles : -66 155 €
Résultat foncier Année 1 : -52 219 €(Déficit de 52 219 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 819 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 305 €/an
Revenus locatifs : +13 936 €
Charges déductibles : -10 305 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 631 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30819.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 163 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 106 210 €(65% de 163 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 862 €/an
Calcul : 106 210 € × 3,636% = 3 862 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 936 €66 163 €8 106 €-52 227 €21 400 €30 827 €30 827 €
214 215 €10 101 €7 895 €4 113 €--26 713 €
314 499 €9 882 €7 676 €4 617 €--22 096 €
414 789 €9 655 €7 449 €5 134 €--16 963 €
515 085 €9 420 €7 214 €5 665 €--11 298 €
615 387 €9 177 €6 970 €6 210 €--5 088 €
715 694 €8 924 €6 718 €6 770 €---
816 008 €8 663 €6 456 €7 345 €---
916 328 €8 392 €6 186 €7 936 €---
1016 655 €8 112 €5 905 €8 543 €---
1116 988 €7 822 €5 615 €9 167 €---
1217 328 €7 521 €5 314 €9 807 €---
1317 674 €7 209 €5 002 €10 465 €---
1418 028 €6 886 €4 679 €11 142 €---
1518 388 €6 552 €4 345 €11 837 €---
1618 756 €6 205 €3 998 €12 551 €---
1719 131 €5 846 €3 640 €13 285 €---
1819 514 €5 475 €3 268 €14 039 €---
1919 904 €5 090 €2 883 €14 815 €---
2020 302 €4 691 €2 484 €15 612 €---
2120 708 €4 277 €2 071 €16 431 €---
2221 123 €3 849 €1 643 €17 273 €---
2321 545 €3 406 €1 199 €18 139 €---
2421 976 €2 947 €740 €19 029 €---
2522 415 €2 471 €264 €19 945 €---
TOTAL446 380 €228 737 €117 718 €217 643 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 217 643 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 936 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 927 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 927 €-6 420 €+9 347 €
2+2 927 €0 €+2 927 €
3+2 927 €0 €+2 927 €
4+2 927 €0 €+2 927 €
5+2 927 €0 €+2 927 €
6+2 927 €0 €+2 927 €
7+2 927 €+505 €+2 422 €
8+2 927 €+2 204 €+723 €
9+2 927 €+2 381 €+546 €
10+2 927 €+2 563 €+364 €
11+2 927 €+2 750 €+177 €
12+2 927 €+2 942 €-15 €
13+2 927 €+3 140 €-213 €
14+2 927 €+3 343 €-416 €
15+2 927 €+3 551 €-624 €
16+2 927 €+3 765 €-838 €
17+2 927 €+3 986 €-1 059 €
18+2 927 €+4 212 €-1 285 €
19+2 927 €+4 444 €-1 517 €
20+2 927 €+4 684 €-1 757 €
21+2 927 €+4 929 €-2 002 €
22+2 927 €+5 182 €-2 255 €
23+2 927 €+5 442 €-2 515 €
24+2 927 €+5 709 €-2 782 €
25+2 927 €+5 983 €-3 056 €
Total+73 175 €+65 293 €+7 882 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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