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Appartement 3 pièces 84 m²

VilleDouai (59)
Surface84m²
Coût Total158 240€
Loyer Annuel9 689€
Rentabilité6.12%
Cashflow/mois-91€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 285,71 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 84 m²

Au pied de la Cour d'Appel, local professionnel en très bon état général dans un hôtel particulier comprenant 2 bureaux, une grande salle de réunion divisible et un espace sanitaire. 2 caves et une place de stationnement privative dans la cour intérieure complètent le bien. Le bien est destiné à un usage professionnel ou d'habitation Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 84 m² Non soumis au DPE

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 50

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Douai
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59500
Coordonnées : 50.371086, 3.084697
Total : 158 240€
Prix d'acquisition : 108 000€
Travaux : 41 600€
Valeur du bien : 149 600€
Frais de notaire : 8 640€
Coût estimé : 8 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 9.61€/m²/mois
Fourchette : 7.57€ - 12.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 807€/mois
Loyer annuel estimé : 9689€/an
Fourchette totale : 636€ - 1025€/mois
Fourchette annuelle : 7629€ - 12304€/an
Rentabilité brute :6.12%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 7.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 553,19 €/m²
Basé sur :265 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :130 468 €
Prix d'achat :108 000 €
Décote à l'achat :-22 468€ (-17.2%)
Marge achat-revente :-27 772€ (-21.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :772,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :44,83€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 817,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 600,62€
Coût de l'assurance :13 450,40€
Taxe foncière : 968,86€/an
Soit par mois : 80,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 807,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 898,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-90,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de mise à jour pour confort et normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de mise à jour pour confort et normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - nécessité de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 600 €(495 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 900€ = 7200€ (prix moyen pour du PVC avec pose incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Douai (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 807 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 689 €/an
Calcul : 807 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 107 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 240 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 538 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 969 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 214 €
Revenus locatifs : +9 689 €
Charges déductibles : -48 214 €
Résultat foncier Année 1 : -38 526 €(Déficit de 38 526 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 126 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 614 €/an
Revenus locatifs : +9 689 €
Charges déductibles : -6 614 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 074 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17125.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200 €(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 689 €48 219 €5 112 €-38 531 €21 400 €17 131 €17 131 €
29 882 €6 481 €4 974 €3 401 €--13 730 €
310 080 €6 338 €4 832 €3 742 €--9 988 €
410 282 €6 191 €4 684 €4 091 €--5 897 €
510 487 €6 039 €4 532 €4 449 €--1 449 €
610 697 €5 881 €4 374 €4 816 €---
710 911 €5 719 €4 212 €5 192 €---
811 129 €5 551 €4 044 €5 579 €---
911 352 €5 377 €3 870 €5 975 €---
1011 579 €5 198 €3 691 €6 381 €---
1111 810 €5 012 €3 505 €6 798 €---
1212 047 €4 821 €3 314 €7 226 €---
1312 287 €4 623 €3 116 €7 664 €---
1412 533 €4 419 €2 912 €8 115 €---
1512 784 €4 207 €2 701 €8 576 €---
1613 040 €3 989 €2 482 €9 050 €---
1713 300 €3 764 €2 257 €9 537 €---
1813 566 €3 531 €2 024 €10 035 €---
1913 838 €3 290 €1 783 €10 547 €---
2014 114 €3 042 €1 535 €11 073 €---
2114 397 €2 785 €1 278 €11 612 €---
2214 685 €2 519 €1 012 €12 165 €---
2314 978 €2 245 €738 €12 733 €---
2415 278 €1 962 €455 €13 316 €---
2515 584 €1 669 €162 €13 914 €---
TOTAL310 329 €152 873 €73 601 €157 456 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 157 456 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 689 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 035 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 035 €-6 420 €+8 455 €
2+2 035 €0 €+2 035 €
3+2 035 €0 €+2 035 €
4+2 035 €0 €+2 035 €
5+2 035 €0 €+2 035 €
6+2 035 €+1 010 €+1 025 €
7+2 035 €+1 558 €+477 €
8+2 035 €+1 674 €+361 €
9+2 035 €+1 792 €+243 €
10+2 035 €+1 914 €+121 €
11+2 035 €+2 039 €-4 €
12+2 035 €+2 168 €-133 €
13+2 035 €+2 299 €-264 €
14+2 035 €+2 434 €-399 €
15+2 035 €+2 573 €-538 €
16+2 035 €+2 715 €-680 €
17+2 035 €+2 861 €-826 €
18+2 035 €+3 011 €-976 €
19+2 035 €+3 164 €-1 129 €
20+2 035 €+3 322 €-1 287 €
21+2 035 €+3 484 €-1 449 €
22+2 035 €+3 650 €-1 615 €
23+2 035 €+3 820 €-1 785 €
24+2 035 €+3 995 €-1 960 €
25+2 035 €+4 174 €-2 139 €
Total+50 875 €+47 237 €+3 638 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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