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Maison de ville à vendre

VilleDésertines (03)
Surface71m²
Coût Total88 100€
Loyer Annuel6 835€
Rentabilité7.76%
Cashflow/mois+46€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 985,92 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, Non meublé

Maison de ville de 71 mètres carrés comprenant au rez de chaussée une cuisine équipée, un séjour, une chambre, une salle d'eau et toilettes ainsi qu'un bel espace nuit à l'étage avec actuellement 2 chambres. Travaux de rafraîchissement à prévoir. Les + : double vitrage, chauffage récent, électricité au norme. Idéal investisseur ou premier achat! Référence agence : 3003

Ville : Désertines
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03630
Coordonnées : 46.361124, 2.619983
Total : 88 100€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 12 500€
Valeur du bien : 82 500€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 8.02€/m²/mois
Fourchette : 6.22€ - 10.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 570€/mois
Loyer annuel estimé : 6835€/an
Fourchette totale : 442€ - 734€/mois
Fourchette annuelle : 5303€ - 8809€/an
Rentabilité brute :7.76%
Fourchette de rentabilité :6.02% - 10.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :988,97 €/m²
Basé sur :67 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :70 217 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :-217€ (-0.3%)
Marge achat-revente :-17 883€ (-25.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :441,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :25,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 466,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 214,81€
Coût de l'assurance :7 708,75€
Taxe foncière : 683,51€/an
Soit par mois : 56,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 569,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 523,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :45,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (71 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessitant une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Réparation des murs abîmés et remplacement du sol en carrelage usé
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 500 €(176 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 570 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 835 €/an
Calcul : 570 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 045 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 100 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 308 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 684 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 537 €
Revenus locatifs : +6 835 €
Charges déductibles : -16 537 €
Résultat foncier Année 1 : -9 702 €(Déficit de 9 702 €)
Imputable sur revenu global : 9 702 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 037 €/an
Revenus locatifs : +6 835 €
Charges déductibles : -4 037 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 798 €/an
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 835 €16 540 €3 048 €-9 704 €9 704 €--
26 972 €3 960 €2 968 €3 012 €---
37 111 €3 877 €2 885 €3 234 €---
47 253 €3 791 €2 800 €3 462 €---
57 399 €3 703 €2 711 €3 696 €---
67 546 €3 611 €2 619 €3 936 €---
77 697 €3 516 €2 524 €4 182 €---
87 851 €3 417 €2 426 €4 434 €---
98 008 €3 315 €2 324 €4 693 €---
108 169 €3 210 €2 218 €4 959 €---
118 332 €3 100 €2 109 €5 231 €---
128 499 €2 987 €1 995 €5 511 €---
138 669 €2 870 €1 878 €5 799 €---
148 842 €2 748 €1 757 €6 093 €---
159 019 €2 623 €1 631 €6 396 €---
169 199 €2 492 €1 501 €6 707 €---
179 383 €2 358 €1 366 €7 025 €---
189 571 €2 218 €1 226 €7 353 €---
199 762 €2 073 €1 081 €7 689 €---
209 957 €1 924 €932 €8 034 €---
2110 157 €1 768 €777 €8 388 €---
2210 360 €1 608 €616 €8 752 €---
2310 567 €1 441 €450 €9 125 €---
2410 778 €1 269 €277 €9 509 €---
2510 994 €1 091 €99 €9 903 €---
TOTAL218 930 €81 511 €44 215 €137 419 €9 704 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 911 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 137 419 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 835 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 435 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 435 €-2 911 €+4 346 €
2+1 435 €+904 €+531 €
3+1 435 €+970 €+465 €
4+1 435 €+1 039 €+396 €
5+1 435 €+1 109 €+326 €
6+1 435 €+1 181 €+254 €
7+1 435 €+1 254 €+181 €
8+1 435 €+1 330 €+105 €
9+1 435 €+1 408 €+27 €
10+1 435 €+1 488 €-53 €
11+1 435 €+1 569 €-134 €
12+1 435 €+1 653 €-218 €
13+1 435 €+1 740 €-305 €
14+1 435 €+1 828 €-393 €
15+1 435 €+1 919 €-484 €
16+1 435 €+2 012 €-577 €
17+1 435 €+2 108 €-673 €
18+1 435 €+2 206 €-771 €
19+1 435 €+2 307 €-872 €
20+1 435 €+2 410 €-975 €
21+1 435 €+2 516 €-1 081 €
22+1 435 €+2 626 €-1 191 €
23+1 435 €+2 738 €-1 303 €
24+1 435 €+2 853 €-1 418 €
25+1 435 €+2 971 €-1 536 €
Total+35 875 €+41 226 €+-5 351 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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