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Achat maison

Bien expiré
VilleLigueil (37)
Surface57m²
Coût Total106 931€
Loyer Annuel5 410€
Rentabilité5.06%
Cashflow/mois-152€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 61 325 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 1 075,88 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

En coeur de ville maison de bourg avec terrasse sur l'arrière de la maison. Idéal premier achat ou investissement.

Ville : Ligueil
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37240
Coordonnées : 47.038320, 0.800830
Total : 106 931€
Prix d'acquisition : 61 325€
Travaux : 40 700€
Valeur du bien : 102 025€
Frais de notaire : 4 906€
Coût estimé : 4 906€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 7.91€/m²/mois
Fourchette : 6.11€ - 10.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 451€/mois
Loyer annuel estimé : 5410€/an
Fourchette totale : 348€ - 584€/mois
Fourchette annuelle : 4178€ - 7007€/an
Rentabilité brute :5.06%
Fourchette de rentabilité :3.91% - 6.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 931€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :526,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :32,08€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 558,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 925,99€
Coût de l'assurance :9 623,79€
Taxe foncière : 541,03€/an
Soit par mois : 45,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 450,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 603,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-152,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 318 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 57 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 57 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec éléments datés
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement léger de la salle de bain avec peinture et vérification des éléments sanitaires
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en très bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 700 €(714 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:3 420€
    Isolation toiture/combles: 57 m² × 60€/m² = 3420€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:7 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1500€ = 7500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (8 m²) × 15000€ = 15000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:480€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 80€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:900€
    Parquet flottant: 15 m² × 60€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:400€
    Peinture salon: 20 m² × 20€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ligueil (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 920€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 451 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 410 €/an
Calcul : 451 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 526 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 931 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 385 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 541 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 152 €
Revenus locatifs : +5 410 €
Charges déductibles : -45 152 €
Résultat foncier Année 1 : -39 741 €(Déficit de 39 741 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 341 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 452 €/an
Revenus locatifs : +5 410 €
Charges déductibles : -4 452 €
Résultat foncier Années 2+ : 959 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18341.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 61 325 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 861 €(65% de 61 325 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 449 €/an
Calcul : 39 861 € × 3,636% = 1 449 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 410 €45 155 €3 529 €-39 745 €21 400 €18 345 €18 345 €
25 519 €4 361 €3 435 €1 158 €--17 187 €
35 629 €4 263 €3 337 €1 366 €--15 821 €
45 741 €4 162 €3 236 €1 579 €--14 242 €
55 856 €4 058 €3 132 €1 799 €--12 443 €
65 973 €3 950 €3 024 €2 024 €--10 419 €
76 093 €3 838 €2 912 €2 255 €--8 164 €
86 215 €3 723 €2 797 €2 492 €--5 672 €
96 339 €3 603 €2 677 €2 736 €--2 937 €
106 466 €3 480 €2 554 €2 986 €---
116 595 €3 352 €2 426 €3 243 €---
126 727 €3 221 €2 295 €3 506 €---
136 862 €3 084 €2 158 €3 777 €---
146 999 €2 943 €2 017 €4 055 €---
157 139 €2 798 €1 872 €4 341 €---
167 282 €2 647 €1 721 €4 635 €---
177 427 €2 491 €1 565 €4 936 €---
187 576 €2 330 €1 404 €5 246 €---
197 727 €2 164 €1 238 €5 564 €---
207 882 €1 991 €1 065 €5 890 €---
218 039 €1 813 €887 €6 226 €---
228 200 €1 629 €703 €6 571 €---
238 364 €1 439 €513 €6 925 €---
248 531 €1 242 €316 €7 289 €---
258 702 €1 039 €113 €7 663 €---
TOTAL173 293 €114 776 €50 926 €58 518 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 58 518 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 410 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 136 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 136 €-6 420 €+7 556 €
2+1 136 €0 €+1 136 €
3+1 136 €0 €+1 136 €
4+1 136 €0 €+1 136 €
5+1 136 €0 €+1 136 €
6+1 136 €0 €+1 136 €
7+1 136 €0 €+1 136 €
8+1 136 €0 €+1 136 €
9+1 136 €0 €+1 136 €
10+1 136 €+15 €+1 121 €
11+1 136 €+973 €+163 €
12+1 136 €+1 052 €+84 €
13+1 136 €+1 133 €+3 €
14+1 136 €+1 217 €-81 €
15+1 136 €+1 302 €-166 €
16+1 136 €+1 390 €-254 €
17+1 136 €+1 481 €-345 €
18+1 136 €+1 574 €-438 €
19+1 136 €+1 669 €-533 €
20+1 136 €+1 767 €-631 €
21+1 136 €+1 868 €-732 €
22+1 136 €+1 971 €-835 €
23+1 136 €+2 078 €-942 €
24+1 136 €+2 187 €-1 051 €
25+1 136 €+2 299 €-1 163 €
Total+28 400 €+17 555 €+10 845 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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