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Détails du bien

Bien expiré
VilleSarrebourg (57)
Surface78m²
Coût Total159 320€
Loyer Annuel8 260€
Rentabilité5.18%
Cashflow/mois-356€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 397,44 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

En exclusivité dans votre agence Stéphane Plaza Immobilier ! Venez découvrir cet appartement de 78m² situé en plein centre-ville de SARREBOURG, offrant un emplacement privilégié à proximité immédiate de toutes les commodités. Implanté au dernier étage d'une résidence calme et sécurisée, ce bien se distingue par sa luminosité et son agencement fonctionnel. Il se compose de trois chambres, d'un salon, d'une cuisine aménagée, d'un WC indépendant et d'une salle d'eau. Idéales pour une famille ou un projet d'investissement !! NE PERDEZ PLUS VOTRE TEMPS !! VENEZ LE VISITER !! Copropriété de 14 lots - dont 12 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 1700.00 euros. Lucas JIMENEZ (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 984 050 385 - Metz.

Ville : Sarrebourg
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57400
Coordonnées : 48.735220, 7.048618
Total : 159 320€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 41 600€
Valeur du bien : 150 600€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 8.82€/m²/mois
Fourchette : 6.89€ - 11.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 688€/mois
Loyer annuel estimé : 8260€/an
Fourchette totale : 537€ - 882€/mois
Fourchette annuelle : 6444€ - 10587€/an
Rentabilité brute :5.18%
Fourchette de rentabilité :4.04% - 6.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :159 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :787,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :46,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 833,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 893,05€
Coût de l'assurance :13 940,50€
Taxe foncière : 825,98€/an
Soit par mois : 68,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 141,67€/mois
Soit par an : 1 700,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 688,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 044,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-356,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 200 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien.
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 78 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique de l'eau chaude.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant une mise aux normes.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des installations et peinture.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé pour le sol.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 600 €(533 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (coût moyen incluant l'installation)
  • Menuiseries - Fenêtres:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€ (coût moyen incluant l'installation)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (coût moyen incluant l'installation)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (coût moyen incluant l'installation)
  • Cuisine - Rafraîchissement:7 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 7000€ = 7000€ (coût moyen incluant l'installation)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (coût moyen incluant l'installation)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (coût moyen incluant l'installation)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (coût moyen incluant l'installation)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sarrebourg (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 688 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 260 €/an
Calcul : 688 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 316 €/an
Base de calcul : Emprunt de 159 320 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 558 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 826 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 700 €/an
Calcul : 142 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 000 €
Revenus locatifs : +8 260 €
Charges déductibles : -50 000 €
Résultat foncier Année 1 : -41 740 €(Déficit de 41 740 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 340 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 400 €/an
Revenus locatifs : +8 260 €
Charges déductibles : -8 400 €
Résultat foncier Années 2+ : -140 €/an(Déficit de 140 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20340.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 260 €50 005 €5 321 €-41 745 €21 400 €20 345 €20 345 €
28 425 €8 263 €5 180 €162 €--20 184 €
38 593 €8 117 €5 033 €477 €--19 707 €
48 765 €7 965 €4 882 €800 €--18 907 €
58 941 €7 809 €4 725 €1 132 €--17 775 €
69 119 €7 646 €4 563 €1 473 €--16 302 €
79 302 €7 479 €4 395 €1 823 €--14 478 €
89 488 €7 305 €4 222 €2 183 €--12 296 €
99 678 €7 126 €4 042 €2 552 €--9 744 €
109 871 €6 940 €3 857 €2 931 €--6 813 €
1110 069 €6 748 €3 665 €3 320 €--3 492 €
1210 270 €6 550 €3 466 €3 720 €---
1310 475 €6 344 €3 261 €4 131 €---
1410 685 €6 132 €3 048 €4 553 €---
1510 899 €5 912 €2 829 €4 987 €---
1611 117 €5 685 €2 601 €5 432 €---
1711 339 €5 450 €2 366 €5 889 €---
1811 566 €5 207 €2 123 €6 359 €---
1911 797 €4 955 €1 872 €6 842 €---
2012 033 €4 695 €1 611 €7 338 €---
2112 274 €4 426 €1 342 €7 848 €---
2212 519 €4 148 €1 064 €8 371 €---
2312 769 €3 860 €776 €8 910 €---
2413 025 €3 562 €479 €9 463 €---
2513 285 €3 254 €171 €10 031 €---
TOTAL264 564 €195 583 €76 893 €68 981 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 68 981 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 260 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 735 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 735 €-6 420 €+8 155 €
2+1 735 €0 €+1 735 €
3+1 735 €0 €+1 735 €
4+1 735 €0 €+1 735 €
5+1 735 €0 €+1 735 €
6+1 735 €0 €+1 735 €
7+1 735 €0 €+1 735 €
8+1 735 €0 €+1 735 €
9+1 735 €0 €+1 735 €
10+1 735 €0 €+1 735 €
11+1 735 €0 €+1 735 €
12+1 735 €+1 116 €+619 €
13+1 735 €+1 239 €+496 €
14+1 735 €+1 366 €+369 €
15+1 735 €+1 496 €+239 €
16+1 735 €+1 630 €+105 €
17+1 735 €+1 767 €-32 €
18+1 735 €+1 908 €-173 €
19+1 735 €+2 053 €-318 €
20+1 735 €+2 201 €-466 €
21+1 735 €+2 354 €-619 €
22+1 735 €+2 511 €-776 €
23+1 735 €+2 673 €-938 €
24+1 735 €+2 839 €-1 104 €
25+1 735 €+3 009 €-1 274 €
Total+43 375 €+21 742 €+21 633 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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