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Immeuble 286 m² Gallardon

Bien expiré
VilleGallardon (28)
Surface286m²
Coût Total378 890€
Loyer Annuel40 709€
Rentabilité10.74%
Cashflow/mois+1 045€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 299 250 €
Surface : 286 m²
Prix au m² : 1 046,33 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 286 m² Gallardon

Gallardon immeuble complet composé de 8 logements dont 6 occupés / loués. studio 18.5 m2 + appt 1 chambre 35 m2 + appt 1 chambre 28.5 m2 + appt 1 chambre 33.6 m2 + appt 1 chambre et mezzanine 34.2 m2 + 1 local commercial 17.5 m2 + studio avec mezzanine 25.6 (libre) + grand appartement 3 chambres 70.4 m2 (libre) Caves, local, chaufferie.

Surface : 286 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 05/10/2025

Consommation énergie primaire : 350 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Gallardon
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28320
Coordonnées : 48.528756, 1.712108
Total : 378 890€
Prix d'acquisition : 299 250€
Travaux : 55 700€
Valeur du bien : 354 950€
Frais de notaire : 23 940€
Coût estimé : 23 940€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 286m²
Loyer prédit : 11.86€/m²/mois
Fourchette : 9.63€ - 14.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 3392€/mois
Loyer annuel estimé : 40709€/an
Fourchette totale : 2755€ - 4177€/mois
Fourchette annuelle : 33060€ - 50128€/an
Rentabilité brute :10.74%
Fourchette de rentabilité :8.73% - 13.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :378 890€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 900,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :107,35€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 008,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :191 373,75€
Coût de l'assurance :32 205,65€
Taxe foncière : 4 070,92€/an
Soit par mois : 339,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 392,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 347,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 044,96€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 350 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive : classe F

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 286 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant dans l'ensemble des logements
Quantité: Estimation de 29 fenêtres (environ 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE F - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eaux thermodynamiques pour remplacer les anciens cumulus électriques
Quantité: Nombre de logements à équiper (8 logements)
Raison: DPE F - Immeuble - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: 1 salle de bain (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon, y compris peinture, revêtement de sol et mise aux normes électriques
Quantité: 1 salon (estimation 40 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé nécessitant rénovation
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises dans l'ensemble des logements
Quantité: 1 tableau électrique pour l'immeuble
Raison: Normes électriques non respectées dans l'immeuble

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 700 €(195 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:8 700€
    Fenêtres double vitrage: 29 fenêtres × 300€ = 8700€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:24 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 8 logements × 3000€ = 24000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 600€/m² = 3000€
  • Chambres:4 800€
    Revêtement sol (parquet flottant): 60 m² × 80€/m² = 4800€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:8 000€
    Rénovation complète salon: 40 m² × 200€/m² = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Gallardon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les estimations.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 38 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 392 €/mois
Revenus locatifs annuels : 40 709 €/an
Calcul : 3 392 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 170 €/an
Base de calcul : Emprunt de 378 890 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 288 €/an
Calcul : 107 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 071 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 229 €
Revenus locatifs : +40 709 €
Charges déductibles : -74 229 €
Résultat foncier Année 1 : -33 520 €(Déficit de 33 520 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 120 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 529 €/an
Revenus locatifs : +40 709 €
Charges déductibles : -18 529 €
Résultat foncier Années 2+ : 22 180 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12120.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 299 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 194 513 €(65% de 299 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 073 €/an
Calcul : 194 513 € × 3,636% = 7 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
140 709 €74 242 €13 183 €-33 532 €21 400 €12 132 €12 132 €
241 523 €18 197 €12 838 €23 326 €---
342 354 €17 841 €12 481 €24 513 €---
443 201 €17 471 €12 112 €25 730 €---
544 065 €17 088 €11 729 €26 977 €---
644 946 €16 692 €11 333 €28 254 €---
745 845 €16 281 €10 922 €29 564 €---
846 762 €15 856 €10 497 €30 906 €---
947 697 €15 416 €10 056 €32 282 €---
1048 651 €14 959 €9 600 €33 692 €---
1149 624 €14 487 €9 128 €35 138 €---
1250 617 €13 997 €8 638 €36 620 €---
1351 629 €13 490 €8 131 €38 139 €---
1452 662 €12 965 €7 606 €39 697 €---
1553 715 €12 421 €7 062 €41 294 €---
1654 789 €11 858 €6 499 €42 932 €---
1755 885 €11 274 €5 915 €44 611 €---
1857 003 €10 670 €5 311 €46 333 €---
1958 143 €10 044 €4 685 €48 099 €---
2059 306 €9 395 €4 036 €49 910 €---
2160 492 €8 724 €3 365 €51 768 €---
2261 702 €8 028 €2 669 €53 674 €---
2362 936 €7 308 €1 948 €55 628 €---
2464 194 €6 561 €1 202 €57 633 €---
2565 478 €5 788 €429 €59 690 €---
TOTAL1 303 929 €381 053 €191 374 €922 877 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 922 877 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 40 709 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 549 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 549 €-6 420 €+14 969 €
2+8 549 €+3 358 €+5 191 €
3+8 549 €+7 354 €+1 195 €
4+8 549 €+7 719 €+830 €
5+8 549 €+8 093 €+456 €
6+8 549 €+8 476 €+73 €
7+8 549 €+8 869 €-320 €
8+8 549 €+9 272 €-723 €
9+8 549 €+9 685 €-1 136 €
10+8 549 €+10 108 €-1 559 €
11+8 549 €+10 541 €-1 992 €
12+8 549 €+10 986 €-2 437 €
13+8 549 €+11 442 €-2 893 €
14+8 549 €+11 909 €-3 360 €
15+8 549 €+12 388 €-3 839 €
16+8 549 €+12 879 €-4 330 €
17+8 549 €+13 383 €-4 834 €
18+8 549 €+13 900 €-5 351 €
19+8 549 €+14 430 €-5 881 €
20+8 549 €+14 973 €-6 424 €
21+8 549 €+15 530 €-6 981 €
22+8 549 €+16 102 €-7 553 €
23+8 549 €+16 688 €-8 139 €
24+8 549 €+17 290 €-8 741 €
25+8 549 €+17 907 €-9 358 €
Total+213 725 €+276 863 €+-63 138 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 191 jours
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