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T2 - 46m ²

Bien expiré
VilleSens (89)
Surface46m²
Coût Total94 040€
Loyer Annuel7 734€
Rentabilité8.22%
Cashflow/mois+11€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 68 000 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 1 478,26 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 46 m², 2 pièces, 1 chambre, 1 salle de bain, Mandat exclusif, Parquet

Appartement 46 m² - Centre-ville de Sens - Aucun travaux à prévoir

Idéalement situé en plein coeur du centre-ville de Sens, découvrez cet agréable appartement de 46 m², au 2? étage d'une petite copropriété calme et bien entretenue (sans ascenseur).

Habitable immédiatement, il se compose d'une entrée, d'un lumineux salon-salle à manger avec parquet, d'une cuisine ouverte aménagée et équipée, d'une chambre confortable ainsi que d'une salle d'eau avec WC.

Les prestations comprennent le double vitrage et le chauffage électrique.

Charges de copropriété : 200 par trimestre Taxe foncière : 800 par an

Son emplacement privilégié permet un accès rapide à tous les commerces, services, transports et commodités du centre-ville.

Appartement idéal pour un premier achat, un investissement locatif ou un pied-à-terre.

À visiter rapidement !

Ville : Sens
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89100
Coordonnées : 48.197068, 3.286244
Total : 94 040€
Prix d'acquisition : 68 000€
Travaux : 20 600€
Valeur du bien : 88 600€
Frais de notaire : 5 440€
Coût estimé : 5 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46m²
Loyer prédit : 14.01€/m²/mois
Fourchette : 11.37€ - 17.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 644€/mois
Loyer annuel estimé : 7734€/an
Fourchette totale : 523€ - 794€/mois
Fourchette annuelle : 6274€ - 9533€/an
Rentabilité brute :8.22%
Fourchette de rentabilité :6.67% - 10.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 762,98 €/m²
Basé sur :210 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :81 097 €
Prix d'achat :68 000 €
Décote à l'achat :-13 097€ (-16.1%)
Marge achat-revente :-12 943€ (-16.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :472,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :27,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 499,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 650,24€
Coût de l'assurance :8 228,50€
Taxe foncière : 800,00€/an
Soit par mois : 66,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 66,67€/mois
Soit par an : 800,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 644,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 633,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :11,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 46 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche et du lavabo, mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle de bain avec carrelage un peu usé nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 600 €(448 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 4 m² × 2000€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sens (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 644 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 734 €/an
Calcul : 644 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 278 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 040 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 329 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 800 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 800 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 807 €
Revenus locatifs : +7 734 €
Charges déductibles : -25 807 €
Résultat foncier Année 1 : -18 074 €(Déficit de 18 074 €)
Imputable sur revenu global : 18 074 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 207 €/an
Revenus locatifs : +7 734 €
Charges déductibles : -5 207 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 526 €/an
Prix d'achat du bien : 68 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 200 €(65% de 68 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 607 €/an
Calcul : 44 200 € × 3,636% = 1 607 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 734 €25 810 €3 281 €-18 077 €18 077 €--
27 888 €5 125 €3 196 €2 763 €---
38 046 €5 036 €3 107 €3 010 €---
48 207 €4 944 €3 015 €3 263 €---
58 371 €4 849 €2 920 €3 522 €---
68 539 €4 751 €2 821 €3 788 €---
78 709 €4 648 €2 719 €4 061 €---
88 883 €4 543 €2 613 €4 341 €---
99 061 €4 433 €2 504 €4 628 €---
109 242 €4 320 €2 390 €4 923 €---
119 427 €4 202 €2 273 €5 225 €---
129 616 €4 080 €2 151 €5 536 €---
139 808 €3 954 €2 025 €5 854 €---
1410 004 €3 823 €1 894 €6 181 €---
1510 204 €3 688 €1 759 €6 516 €---
1610 408 €3 548 €1 619 €6 861 €---
1710 617 €3 402 €1 473 €7 214 €---
1810 829 €3 252 €1 323 €7 577 €---
1911 046 €3 096 €1 167 €7 949 €---
2011 266 €2 935 €1 005 €8 332 €---
2111 492 €2 767 €838 €8 724 €---
2211 722 €2 594 €665 €9 128 €---
2311 956 €2 415 €485 €9 541 €---
2412 195 €2 229 €299 €9 966 €---
2512 439 €2 036 €107 €10 403 €---
TOTAL247 710 €116 480 €47 650 €131 230 €18 077 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 423 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 131 230 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 734 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 624 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 624 €-5 423 €+7 047 €
2+1 624 €+829 €+795 €
3+1 624 €+903 €+721 €
4+1 624 €+979 €+645 €
5+1 624 €+1 057 €+567 €
6+1 624 €+1 136 €+488 €
7+1 624 €+1 218 €+406 €
8+1 624 €+1 302 €+322 €
9+1 624 €+1 388 €+236 €
10+1 624 €+1 477 €+147 €
11+1 624 €+1 568 €+56 €
12+1 624 €+1 661 €-37 €
13+1 624 €+1 756 €-132 €
14+1 624 €+1 854 €-230 €
15+1 624 €+1 955 €-331 €
16+1 624 €+2 058 €-434 €
17+1 624 €+2 164 €-540 €
18+1 624 €+2 273 €-649 €
19+1 624 €+2 385 €-761 €
20+1 624 €+2 500 €-876 €
21+1 624 €+2 617 €-993 €
22+1 624 €+2 738 €-1 114 €
23+1 624 €+2 862 €-1 238 €
24+1 624 €+2 990 €-1 366 €
25+1 624 €+3 121 €-1 497 €
Total+40 600 €+39 369 €+1 231 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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